物業管理業主權利維護分析論文

導語：物業管理業主權利維護分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、物業管理存在的問題

由于物業管理活動由專門的物業管理公司進行，是為業主的利益而服務的。而實踐中，物業管理公司的物業管理活動并不是以業主利益為出發點的，相反的，物業公司作為一種營利性的社團法人，其在從事物業管理活動的過程中難免會想方設法提高物業管理公司的利益，物業管理公司的行為還有許多方面有待規范。物業管理公司與業主之間經常會出現各種各樣的矛盾，以下就物業管理活動中物業公司與業主之間常見的問題進行分析：

(一)關于物業公司的問題

實踐中，物業公司一般都是建設公司選好的，業主入住前，物業公司就已經開始介入小區的管理了，業主入住后每個月繳納物業費，即使業主對物業公司不滿意，也只好得過且過。建設公司選擇物業公司的時候并不能保證是以業主利益為出發點，相反的，一些物業公司為了得到管理小區的權利，會和建設公司搞好關系，從而變成小區的物業管理者，比起如何提高業主的滿意度，和建筑公司的關系才是決定物業公司客源的主要因素，因此，在物業管理的過程中，物業公司并未足夠重視如何更好的服務業主，改善與業主之間的關系。物業公司作為與業主成立物業管理關系的主體，卻不是由業主的意思選擇的，這有違于民法的“意思自治”原則。業主自主選擇不僅可以很好地體現出業主的意志，也會增強物業公司的競爭意識，使物業公司更用心于如何更好地為業主服務以獲得更好的企業形象，更多的商機。

其次，在物業管理過程中，物業管理活動有一種行政化的傾向，物業管理公司不是作為服務者，而是作為管理者。業主經常會遇到這樣的情況：當房屋使用過程中出現問題需要修繕時，業主向物業公司反映，而物業公司并不立刻想辦法解決問題，反而是一種居高臨下的姿態，先是拖拖拉拉的安排工作人員前來檢查問題是否存在，如果屬于很好解決的問題的話，就立刻安排人前來修理，但是如果屬于比較難修繕的問題的話，就沒有消息，有的甚至推脫說是建設公司的問題，不屬于物業管理范圍。在物業管理活動中，業主與物業公司經常會發生矛盾，而此時，物業管理公司并不是以服務者的姿態想辦法令業主滿意從而化解矛盾，反而對業主的要求置之不理，這種情況下，有些業主會選擇拒絕繳納物業管理費，但是物業公司緊接著就會采取斷電等措施，這樣業主在物業公司不履行義務時也沒有有效的手段維護自己的利益。實際上，在物業公司與業主的的關系上，業主明顯處于弱勢地位。

最后，物業管理費的使用不夠明確。物業管理費都是交給物業管理公司，然后由物業管理公司支配，業主其實并不明白錢都花在哪里了。每個月業主按照收到的單據繳納費用，而單據上簡單地寫明了水電費、物業費。物業公司賺取的應該是傭金，是管理小區所得到的酬勞。而由物業公司管理物業費用，物業公司就產生了賺取“利潤”的趨向，在物業費用的收支上，物業公司難免會想辦法看看如何能為物業公司謀取利益。物業管理費用具體都用在什么地方了，物業公司也沒有詳細地向業主報告，給業主寄的賬單上只有簡單的管理費用，并未列明資金具體用在了哪里，而業主也沒有那個精力跑去物業追根問底。

(二)業主委員會形同虛設

業主大會和業主委員會是由業主的代表組成的，是行使業主權利的重要組織，業主主要通過業主委員會來行使自己的權利。但是，由于業主權利意識的淡薄，再加上業主委員會委員的懶惰，業主委員會基本沒有起到任何作用，并未很好地維護業主的利益，代表業主與物業公司協商小區的物業管理，這種情況下，基本上都是物業公司想怎么辦就怎么辦。業主委員會疏于管理，對物業管理活動并未進行有效的監督。也沒有與業主保持很好的溝通，這就導致了業主有問題直接找物業，而物業不管時單個業主又勢單力薄，只能聽之任之。正是因為業主委員會沒有發揮其應有的作用，一定程度上導致了業主無力反抗物業公司的不合理行為。此外，業主大會是業余的、松散的非營利性組織，而業主委員會也只是其執行機構，法律沒有直接規定業主大會的訴訟主體資格，而房屋開發企業、物業管理企業確是具有法人地位的商業型組織，兩者法律地位并不平等，以至于實踐中業主、業主大會和房屋開發商或物業管理企業之間的糾紛不斷[1]。

(三)公共地方的利用

《物權法》對于小區業主的權利作出了規定，小區業主可以共同使用公共地方。公共地方包括小區道路、小區樓頂等。但是，實際上，小區業主很少行使使用公共地方的權利?！段餀喾ā芬幎ǎ^道路屬于公共地方，業主停車應當是免費的，但是，幾乎所有的小區業主在小區道路上停車都是要交停車費的，只不過是比在專用車位停車便宜一些而已。

其次，關于公共地方使用所產生的收益歸屬問題也含混不清。公共地方為業主共有，因此，利用公共地方所產生的收益理應由業主所有，物業公司只不過是負責管理小區的?，F在幾乎所有的小區在電梯間都貼有制作精良的廣告，而賺取的廣告費用卻由物業公司收取，這些費用花在哪里也是含混不清，基本是直接歸物業公司所有。

二、業主權利維護

針對以上提出的業主權利難以保障的各種情況，現在提出幾點建議，以便更好地維護業主的利益，改善物業公司與業主之間的關系。

首先，應當確保業主享有選擇物業公司的權利。物業公司實際上就是廣大業主管理自己的不動產，通過對小區的建筑物、環境的維護以及協調小區業主間的關系，而為業主創造更良好的居住環境。因此，對業主來說，選擇物業公司就等于選擇由誰來管理自己的財產，自然要選擇業主信得過的企業。因此，物業公司的選擇必須經過業主的認可應當成為一項強行性的規定。在前期，小區銷售中，可以由建筑公司代為管理，或由建筑公司暫時聘請物業公司管理。但是，在小區房屋基本出售完以后，應當由業主自己召開業主大會，并通過競標形式選擇物業管理企業。

其次，應當保證業主委員會的設立。鑒于很多業主非常忙，根本無暇顧及業主委員會，所以現在大多數的業主委員會都由幾個業主組建，廣大業主根本不認識業主委員會有誰，有了問題也不知道該如何聯系業主委員會。一定要按照法律規定召開首次全體業主大會，以方便有意進入業主委員會的業主與其他業主進行交流，互相了解，這樣業主在熟悉了業主委員會的委員后才會去找業主委員會處理自己的問題，只有這樣，業主委員會才能起到代表業主利益與物業公司溝通的作用。業主對小區的物業管理有不滿或者小區的物業管理有違法行為或違約行為，都可以向業主委員會反應。由代表全體業主意志的委員會與物業公司進行溝通，更能督促物業公司有效率地解決問題。為了保證業主委員會的地位，應當規定：經全體業主授權的業主委員會有權起訴或應訴[2]。

最后，物業管理費用可以由委員會收取，這樣委員會可以要求物業公司將每個月所花費的物業費用列出具體的賬目，以便審查，而且這樣做也可以提高業主委員會的地位，使物業公司必須重視業主委員會所提出的各種問題。物業管理企業的每一筆費用需要經過業主團體核實后才能支出，這樣能夠有效的控制物業管理費用的支出，防止物業管理企業做不真實的財務報表或憑證[3]。物業公司賺取的應該是一定數量的傭金。有的小區對物業管理費的收取實行包干制，這樣收費比較簡單，易于計算，但是由于收取的費用中包括物業管理企業的利潤，所以難免的，物業管理企業會在物業管理方面降低花費的資金從而提高企業的利潤。酬金制更為科學合理，酬金制中，業主所繳納的物業服務費只能用于物業服務，不得作為物業公司的資金，物業公司的酬金是業主按照一定比例或數額繳納的。物業公司提供的服務本來就是一種勞務，應當根據勞務賺取合理的費用。對小區的管理不同于企業化管理，物業公司不能把對小區的管理過程變成想方設法提高企業提潤的手段。

以上僅是對改善物業公司物業服務的幾點建議，物業管理直接關系居民生活水平，因此國家相關部門及物業管理企業應當更多地關注如何提供使業主更加滿意的物業服務。

參考文獻：

[1]林建偉.房地產法基本問題[M].北京：法律出版社,2006.

[2]程捷.物業管理人士的幾大困惑[J].北京房地產,1998,(11).

[3]高富平,黃武雙.物業權屬與物業管理[M].北京：中國法制出版社,2002.

摘要：隨著人們生活質量的不斷提高，人們對住房的需求不再局限于有房居住即可，居住環境、人文環境等因素也越來越被社會關注?，F代化小區已經成為居民住房的主要形式，良好的居住環境是高質量生活的基礎，因此，物業管理也就非常的重要。但是，在實際生活中，物業管理公司與業主之間存在著許多矛盾，解決這些矛盾，對提高居民的生活質量有著重要的意義。

關鍵詞：物業管理;業主;權利;維護