我國開征物業稅可行性試析論文

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一､開征物業稅的背景

中共中央十六屆三中全會《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》首次提出：“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消相關稅費｡”我國下一步稅制改革重大命題——條件具備時開征物業稅引起了全社會的廣泛重視｡理論界就此方面的理論和實踐問題展開了廣泛爭論｡

物業稅是對納稅人擁有的物業征收的一種稅,以物業的價值或收入為依據征收｡物業稅實質上是財產稅，或者說是財產稅的組成部分｡“物業”一詞譯自英語“property”或“estate”，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產｡財產稅是世界大多數國家普遍開征的稅，但名稱各不相同，有的稱“不動產稅”，有的稱“財產稅”，有的稱“房地產稅”，只有我國的香港地區稱為“物業稅”｡香港的物業稅是對不動產租金而不是價值征收的稅｡我國擬開征的物業稅，對房屋等不動產征收，屬于財產稅的一種｡

二､世界各國開征物業稅的做法

許多國家將物業稅納入一般財產稅中課征｡一般財產稅的課征范圍不是所有的財產,而是選擇性財產項目,主要對不動產和營業性動產課稅,其中最主要的是不動產,擁有房地產財產的法人和自然人為納稅義務人,計稅依據為財產的課稅價值｡具體方法是將房地產和其他財產捆在一起,就納稅人某一時點的所有財產課征一般財產稅,計稅依據是財產的評估價值｡由于一般財產稅的課稅對象包括各種財產,它們的種類､使用和獲取年限等都各不相同,所以其財產價值需要分別進行估價｡

目前,世界各國物業稅基本是地方稅種(如智利的物業稅是中央稅),是地方稅收體系的重要組成部分,是地方財政收入的主要來源,它可以促進社會財富公平分配｡所以世界各國地方政府十分重視物業稅的征管｡如加拿大的溫哥華,該市是以港口､商業､旅游為主要特征的城市,地方財政的主要來源是地稅(物業稅)收入,約占總財政收入的58.4%,溫哥華的地稅是按物業的總價值(土地和房屋)不同情況,按不同稅率征收｡由于物業稅是按物業的總價值(土地和房屋)不同情況,按不同稅率征收的,客觀上要求征管體系健全｡溫哥華市政府對房地產每年評估一次,評估由政府主持,費用也由政府負責｡相比之下,我國房地產財產稅其占地方稅收的比例明顯偏低,無法形成地方稅的主要稅源｡

從1986年開始,世界各國稅制發展總的趨勢是“拓寬稅基,降低稅率,簡化稅制”｡對于物業稅而言,拓寬稅基,是指除了對公共､宗教､慈善等機構的不動產實行免稅外,其余的均要征稅,以保證充足穩定的稅源｡在稅率方面,國外的物業稅稅率普遍比較低,雖然稅率不高,但由于稅基較寬,所以,稅收收入穩定｡另外,國外設置的有關房地產的稅收種類相對較少,這樣既可以避免因稅種復雜而導致重復征稅等稅賦不公現象的發生,又可以降低稅收征管成本,提高稅收效率｡我國建立新的財產稅也應該體現世界稅制發展趨勢｡

目前各國物業稅的稅收優惠政策主要集中非營業行為及社會的低收入者和弱勢群體上,根據財產是否商用及是否屬于公共或公益事業實行不同的政策｡對于有商業用途,有收益的財產,普遍不實行優惠政策;而對沒有收益的普通財產及公共或公益事業實施減免｡日本稅法規定對公益組織所有的固定資產免征物業稅,如對宗教寺院､教育機構等的房屋免征房地產稅｡美國對政府､宗教､教育､慈善等非盈利組織免稅;對政府部門征用的個人財產,對家庭自用住宅進行一定的減免｡通過征稅,體現了政府的宏觀調控意圖｡也體現了政府對低收入階層及弱勢群體的扶持政策｡在美國,財產稅有限的老人和殘疾人､靠近發達地區的農場主可享受稅收遞延;低收入家庭,一些常規的物業稅項目可獲得免除｡英國也有類似的規定,如對傷殘者征稅時,可以降低其住房價值應納稅的檔次,給予適當的減免照顧｡這樣的規定可以調節社會各階層收入和財富的差距,以體現稅收公平原則｡

三､關于我國開征物業稅的可行性分析

國內學者就開征物業稅的利弊認識不相同,主要有兩種觀點：一種觀點積極提倡物業稅開征,開征預期利大于弊;另一種觀點則相反,認為開征物業稅弊大于利｡筆者贊同第一種觀點｡

一是物業稅有利于完善稅收體制｡一個現代化的完整的稅收體系,應當包括完善的商品稅類､所得稅類和財產稅類，而物業稅應屬于財產稅類中的房產稅｡現階段,我國在商品稅制和所得稅制方面比較成熟，但財產稅方面處于相對滯后的狀態｡這種滯后與我國當前的財產稅尤其是對私人財產保護尚未立法有關｡目前我國已修改憲法,完善私人財產保護制度的研究和實施過程已經啟動,建立和完善財產稅體系的重要性更顯得日益緊迫｡目前購買一套房子,房價中就有包含房地產開發的營業稅､印花稅､房產稅､耕地占用稅､土地使用稅､土地增值稅､企業所得稅等,它涉及到各個方面的稅種,如土地使用､土地建設､企業所得､房產或土地轉讓交易､房屋出租､物業管理等稅收｡我國房地產業稅種繁雜､稅基不合理､重復稅收､一些稅種計稅依據不合理,這些問題一直是公認的事實,制約了我國房地產業的發展｡擬訂的物業稅基本框架是將土地出讓金改為在物業保有階段合并在物業稅中分期征收,就可以將開發商向政府支付的土地出讓金從稅基中扣除,從而避免重復征稅,規范土地或房屋的轉移與交易｡

二是有利于在一定程度上杜絕腐敗和各屆政府先使未來錢｡我國目前采取的“土地批租制”,實際上是將以后40至70年的土地收益一次性收取,這種靠“寅吃卯糧”搞建設,其后果必然是對土地的濫用,以及某些政府官員以權力“尋租”的現象｡土地上征收轉讓稅費，成為當期收入｡土地的資源稀缺性使得今后的政府大大減少了可出讓地塊,一次性的出讓行為使得今后政府的可操作空間大大縮小｡而“年收制”下就不會有這些情況的發生｡

三是有利于降低開發成本,減少金融風險,降低購房門檻｡物業稅的開征把開發商為消費者代繳的部分稅費分期由業主繳納,使得地租和稅費分期付款支付,從而減輕了開發商籌資壓力和相關利息負擔,減少納稅環節,縮短了開發時間,從而大大降低了老百姓購房的費用,方便百姓買房｡以現在的建設成本為100元,若把地價和其他費用所占建設成本的比例降到國外的一般水平,那么房屋的建設成本也將降到58元,這無疑給老百姓帶來好處;同時對房產發展商的開發也有利,地價由此大幅下降,讓房產發展商輕裝上陣,帶來的是房地產的一片繁榮;與此同時，對政府來說,為了擴大稅收收入,就要搞好居住環境,搞好生活配套,出現的也是一片生態環境優美的景象｡

四是有利于限制房地產投機行為,規范房地產市場｡開征物業稅后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒房”行為,而初始房價下降后,老百姓的購房成本也隨之下降,抑制了高價物業的轉手｡此外,在物業保有階段的成本增加,也加大了“炒樓”者囤積住房的成本,有利于打擊“炒樓”者的積極性｡

此外,還有利于深化我國的財政制度改革,建立地方財政的主體稅種,為政府帶來穩定的稅源,并可以通過制定不同稅率,對居住豪宅和擁有多套住房者課以重稅,對一般居住者確定一定條件的免征額對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策,可以調節貧富差距,有效維護社會穩定｡

四､問題與對策

盡管物業稅好處不勝枚舉,但它仍是一把雙刃劍,一些反對意見仍然是十分有力的,某些重要問題不容忽視,甚至有專家斷言:“物業稅不會給老百姓帶來直接利益｡”

第一,目前相當數量的房地產已經一次性繳納了多年的土地出讓金,而購買新房則是采用每年交付土地年租金的形式,由于貨幣是具有時間價值的,很顯然舊房已經承擔了一部分額外的稅收負擔｡這存在明顯的不合理｡

第二,開征物業稅要求一個公平､公正的評估機構｡現在我國有三個主管部門的評估機構:建設部為主的房地產評估機構;國土資源部所屬的以土地評估為主的評估機構;國資局所屬的資產評估機構｡這三個不同屬性的評估機構,對同一個不動產的評估,可得出三個不同的價值量｡

第三,現行不動產保有環節的房產稅､土地使用稅､城市房地產稅和土地使用費,以及房地產開發､轉讓時的土地增值稅均為地方稅,土地批租出讓金收入也歸地方,物業稅不同于前者,其稅率高稅基龐大,一旦開征,鹿死誰手?

對于此類問題,筆者參考發達國家立法實踐,擬提出如下建議:

第一,對于居民用房的稅收優惠設計應考慮到新舊房區別對待的問題｡為公平稅負,可以采用的方法是,對原有居民住房進行評估時,把將一次性繳納的土地出讓金科學､準確的換算成土地年租金并加以扣除,然后對地產評估價值適用較低的稅率｡

第二,隨著市場化改革的深入,原來的由政府部門負責對房地產進行評估應逐漸由社會中介機構來承擔,并相應明確其應擔負的法律責任｡評估技術方面,在以加拿大為代表的財產稅制比較完善的國家,為了控制評估成本,以計算機輔助批量評估系統為依托,集成評估專家經驗,批量處理海量數據是普遍采用的有力工具｡計算機輔助批量評估技術稱為CAMA｡我國可以考慮引用這一技術以提高稅基的評估效率,降低評估成本,同時也增加稅基評估的透明度,減少人為因素的干擾｡

第三,物業稅收入應當作為地方稅收的一部分｡由于財產稅收入主要用于為本地區提供公共服務,將其作為地方政府的主要收入來源有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環機制｡正因為如此,選擇財產稅稅基作為地方稅稅基,不僅有助于有效的調節收入與財富的差距,而且有助于為地方經濟的持續發展籌集足額的財政資金｡同時也有助于整個稅制的全面改革,為分稅制財政體制的真正完善提供較大的回旋余地｡

從開發商的角度看,如果土地出讓金和交易不受限制,不用一次性交付土地出讓金,好像是很不錯,但如果真的不用一次性交土地稅費,開發商又怎樣才能拿得到地呢？是憑實力還是憑關系？會不會出現土地壟斷在少數人手中的現象呢?從消費者的角度看,很明顯的問題就是有可能買得起房供不起樓,增加消費者的購房風險｡現在工薪階層購房大多采取按揭方式,許多人都是先用未來的錢購房,供房的負擔和壓力已經很大,如果出現樓價和利率大幅波動,隨時都會出現斷供的危險｡盡管物業稅降低了購房的門檻,卻更加重供樓和賦稅的負擔,肯定會造成供不起樓､納不起稅的普遍現象,還會給社會帶來極不穩定的因素｡而且,對于開征物業稅能否帶來房價大幅度下降,觀點差異也很大｡廣東政府有關部門和房地產有關專家分析預測:一旦開征物業稅,房地產開發的前期成本大幅下降,房價最高可下降39%,準入門檻大大降低｡另有專家預測:開征物業稅,房價下降理論空間在10%—20%之間｡但仍有學者對物業稅開征房價下降空間預測并不那么樂觀,他們認為就實際情況來看,房價的下降空間不可能如此明顯｡其主要原因是房地產市場是區域性市場,房價取決于市場｡消費者可能并不會因為開發商成本的降低而買到低價的商品房｡

參考文獻

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摘要:自從中共中央十六屆三中全會的《決定》提出在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅后,理論界就什么是物業稅､為什么要開征物業稅､開征物業稅的利弊､何時開征物業稅,以及如何開征物業稅等理論和實踐問題展開了廣泛的討論｡本文引介了一些西方國家的物業稅征收實踐,并進行了綜述,以期能對我國這一制度的建設提供思路｡

關鍵詞:物業稅;房地產;政府