物業管理控制策略

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1物業管理的現狀及意義

物業是指已建成并投入使用的各類房屋和與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區和單體的其它建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。與之相配套的設備，設施和場地，是指屬于室內外的各類設備和公共市政設施及相鄰的場地、庭院公建。物業管理是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地，以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護等統一實施專業化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務，物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會、經濟、環境效益的同步增長。

2物業管理存在的問題

由于物業管理與廣大人民群眾的生產生活密切相關，物業管理企業的服務質量，管理水平也就越來越成為人民群眾關注的熱點。由于正處于發展階段，所以存在不少問題，如：物業管理活動中各主體的權利和義務不明確，業主、使用人、物業管理企業的合法權益無法得到有效保護，政府對物業管理市場實施監督管理和人民法院處理物業管理糾紛缺乏明確的法律法規依據，致使大量的矛盾和糾紛出現，這些問題的出現嚴重制約了房地產業的健康發展。另外，與物業管理的實踐活動相比，我國物業管理立法嚴重滯后的狀況已經開始制約物業管理行業的進一步發展：一是法制建設滯后，物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清；二是建設與管理職責不清，缺乏有效銜接；三是尚未形成規范的市場機制，物業管理企業經營活動不規范；四是業主委員會的運作缺少監督和制約；五是房屋共用部位、共用設施設備的專項維修資金管理和落實不到位；六是物業管理行業人員素質偏低、人才乏缺。

3管理措施

3．1政府方面物業管理質量的高低，直接關系到人們的生活質量和工作環境，影響到整個城市的精神文明建設。各級政府應從國民經濟和社會發展的角度，制定發展物業管理的中長期規劃，特別要研究制定住房管理體制改革的具體政策和措施，進一步加大培育物業管理行業和物業管理市場的力度。

3．2社會方面從宏觀角度看，物業管理行業的發展對社會經濟的發展是大有好處的。一是物業管理是勞動密集型的服務行業，它可以解決大量的社會就業問題；二是物業管理作為住房消費新的增長點，將對國民經濟產生積極影響；三是物業管理的發展對整個城市管理起到重大作用。因此社會的發展，呼喚物業管理的完善和發展。從微觀角度看，要通過社會輿論提高住戶的物業管理消費意識。另外，業主和房屋使用人要努力提高自身的社會道德水平，既然享受了物業管理服務，就要遵章守規，自覺履行繳費義務。

3．3房地產開發商方面要積極協調好房地產開發商與物業公司的關系。開發商在物業的項目選定、規劃設計、工程施工、物業銷售等過程中都要認真考慮物業管理的配套服務設施，做到與住宅建設同步進行，并重視營造優雅環境，減少物業交付使用時物業管理的再投入。同時，物業維修基金要及時歸集到位，以解決物業大修的后顧之憂。如有的小區，綠地不隨主樓同步建設導致部分業主將其占用為菜地。

3．4物業管理企業方面①物業公司要加強職工隊伍建設②物業公司要加強財務管理③物業公司要加強行業自律，建立健全行業行為的約束機制，自覺接受政府、業主和行業組織的監督。

3．5業主方面廣大居民應不斷提高市場經濟意識，自覺適應城市房地產業的發展和住房制度的改革。房屋無論是作為消費品實現使用價值，或者作為投資品保值增值，物業管理服務的消費性質都是存在的，再投入也就理所當然。隨著市場經濟的發展，居民對物業管理的需求會越來越強烈，住房消費(包含物業管理消費)占居民消費總支出的比重會越來越大。加強宣傳，提高業主的消費意識，規范業主委員會的運作。所有這些，應該通過宣傳，來提高業主對物業管理的認識，增強業主對物業管理活動的支持，調動業主參與管理和消費的積極性。同時，積極引導和培育業主委員會進行物業管理的招投標，及規范業主委員會的招投標行為，努力推進物業管理市場化的進程。

3．6提高物業管理科技含量，提高物業管理檔次目前我國物業管理屬勞動密集型行業，管理的基本內容通常是安全保衛、清潔衛生和維修養護等低層次的工作，在管理手段上主要靠手工操作，管理技術落后，技術含量不高，造成了管理成本過高、物業管理水平難以提高的現狀。

3．7嚴格招投標制度目前我國的物業管理招投標雖然取得了一定的成績，但總體上物業管理仍然處于自建、自管狀態。通過招投標獲得物業管理權的物業，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物業。物業管理的招投標還存在諸多問題，物業管理實行招投標的體制并沒有真正建立起來，物業管理的市場化程度不高，已成為制約物業管理發展的瓶頸。

3．8加強物業維修基金使用的管理以物業管理相關條例規定，一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業主所有，業主委員會成立之前，由房地產管理部門代管，專戶儲存；業主委員會成立之后，移交業主委員會管理。物業是一種特殊的商品，建立維修基金，其根本目的是為了保障住房售后的維修管理，在物業共用部位，共用設施設備損壞后及時進行大修、更新和改造，以維護住房產權人和使用人的共同利益。

維修基金應當屬全體業主所有。在業主委員會成立之前者應當交由房地產管理部門代管，實行專戶儲存，?？顚Ｓ?，要按單幢住宅設立維修基金明細戶，做到“一區、一幢、一帳”，房地產管理部門代表管維修基金，具有臨時性。代管期間，應當按照有關規定專戶儲存，不行挪用，不得借出貸出，也不得用于擔保等。在業主委員會成立之后，房地產管理部門應當及時將維修基金及利息移交業主委員會管理，移交和管理的具體辦法由省建設行政主管部門另行制定。隨著維修基金制度的逐步建立和完善，將會從根本上改變過去那種壞了無人管，或者由政府出資搶修應急的現象，從而保障廣大人民群眾居住環境的安全。總之物業管理在現階段的發展中已有很大的提高，但同時也需要廣大物業管理者進一步的提高和業主的管理。