物業與業主委員會關系綜述

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一、物業管理工作中普遍存在的現象

《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”據此，我們能清楚的看出，物業管理是業主為主導、以業主自治管理、物業公司專業服務相結合的活動，其中業主的自治管理是前提，即成立業主大會籌備小組、召開業主大會和選舉產生業主委員會、選聘物業服務公司等活動。一個住宅小區到最后，所有的物業所有權屬于全體業主，業主是小區真正的主人。但是目前有些業主過分強調自己“上帝”的作用，過分的強調自身的權利，濫用權利而不承擔自己應履行的義務，造成“業角色錯位”，造成了業主自我心理的不平衡，從而背離了物業管理法律關系的平等、公平、誠實信用、尊重社會公共利益的基本原則。物業服務是一種極為復雜的社會性、公共性服務，收益群體存在一定的差異性，是很難讓每個業主感到滿意。物業服務企業不是萬能的，物業服務有規定的內容、標準和職權范圍，也不是什么事都應該管、什么事都能管得了的，在許多事情上物業服務企業是沒有特權的，和業主是具有同樣的權利。物業服務企業服務質量的好壞應當看服務態度是否好，管理是否規范，服務標準是否落實。個別業主不能正確認識和對待物業服務工作，對物業管理認識有偏差，甚至無意地夸大物業服務企業的責任，將一些本該不屬于物業的責任強加給物業服務企業，如：房屋質量問題、保修期內的設施設備的質量保修問題、產權證、土地證不能及時辦理的問題等都不應該是物業服務企業的責任，但卻全部要由物業服務企業來承擔責任，并以此拒絕繳納物業費；更訂個別業主不懂得尊重他人，動不動就對管理人員、秩序維護員吆二喝四、罵罵咧咧：不尊重他人的勞動成果，保潔貝前面剛剛清扣過的地方，一轉身的時間就_彳『垃圾扔在了地卜，完全無視他人的感情。利益最大化是市場經濟條件企業追求的目標，‘物業服務企業自一經營、自負盈虧、白我發展至今連生存都無法保障，還談什么發展呢?造成當今局的書要原因，首當其沖應該是我市2006年制定實施末做相應調整的普通住宅小區物業服務收費標準的制約，使企業在應對社會物料價格漲的過程lI，只能勒緊褲腰帶、節農縮食，別無他法。因此多數物業服務公司存在機構不健全，管理人員業務技能參差不齊，服務質量不高的現象，物業服務普遍帶仃傳統的管理的痕跡，“管理”特征明顯，“服務”意識淡薄，往往重收費，輕服務，物業服務不規范，經常因收費問題同業主發牛矛盾，業主對此意見很大，服務質量也難以滿足業主的需要。

二、業主大會、業主委員會運行不規范，作用還沒有真正發揮

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。住宅小區的業主大會在目前的階段來說，沒有任何一部法律承認它是一個法人。不能作為法人，住宅小區的業主大會就有許多事情無法辦理，最明顯的就是在維護全體業主合法權利中的訴訟地位不能得到保障。《物業管理條例》只規定了業主大會是物業區域內的權利機構，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會到底是什么樣的法律地位沒有一個清晰的描述，也沒有規定應該由誰來對業主委員會的工作進行監督，使得監督業主委員會成員的權利無法有效的落實下來。我市自2006年推行“三位一體”的管理模式，在裕民街道辦事處的指導下先后成立了8家業主委員會，整合了社區資源。但是業主委員會的主任與副主任都不是所服務小區的業主，而是由街道辦事處的各社區主任兼職。由于社區承擔的工作任務繁雜，工作量大，而且對業主委員會的業務工作不熟悉，有顧此失彼的現象，將業主委員會的工作職能淡化了，使得業主與物業服務企業都心存不滿：業主認為業主委員不能為業主的利益服務，出現問題時不能及時有效的為他們去解決。物業服務企業認為業主委員會的職能根本沒有發揮，而是演變成了居委會的工作人員，當物業服務企業與業主之間出現矛盾時，業主委員會應該發揮的監督、協調作用沒有起到應有的發揮，加劇了業主與物業服務企業之間的矛盾。另外，業主委員會與物業服務企業分屬不同的監管部門，出現矛盾時，由于所考慮問題出發點的不同，致使矛盾的排解很難達到統一。

三、對物業管理工作良性發展的建議

(一)處理管理和服務之間的關系要講究方式方法，在常小區物業管理和服務工作中，首先我們要學會管理，管理不是簡單的發號施令，要用情、用理、用法去管，情就是對業主要由真摯的感情，急業主之所急，想業主之所想。理就是以道理服人，以道理育人，法就是按照法律規章制度辦事。要樹立管理也是服務的思想，體現物業人更誠信的服務意識，更靈敏的服務反應，更貼心的服務行為，更細化的服務質量管理，只彳『這樣才能在日常工作中對業主提出不同方面的問題及需求給予適當的幫助和解決。其次，在工作十我們一定要換位思考，多與業主面對面交流、溝通，多站在業主的角度考慮問題，在現場解決和處理各類問題的過程，一定要以一顆平靜的心，一張微笑的臉和一個多角度的思維去傾聽后作決定，那樣會起到調和、化解矛盾的作用。最后，要牢固樹立全心傘意為業主服務的思想，以一個服務者的姿態一心一意為業主辦實事，解難事，如果他們的需求物業都給予了，必定會產生滿足感，物業管理工作的開展就會順風順水韻進行F去。

(二)業主自治管理模式應當逐步取代大業豐委員會。201O年東街居委會按照“四位一體”模式(即社區居比委員會、社區黨委、業主委員會、物業公司)，組成憶江南、水岸世家、金菊園、滅香園、修造廠家屬樓大業主委員會，籌委會也召開了，但在產生業主代表、業主委員會和業委會主任時，業主無法同居委會達成一致意見，最終沒有成立大業主委員會。后經大多數業主的要求，裕民街道東街居委會組織，物業監督管理辦公室全程監督，嚴格按照選舉法的規定和要求，按照屬地原則，在每個相對獨立、有條件的住宅小區依法成立業主委員會，2010年9月成立了由憶江南和天香園組成的業主自治的業主委員會。水岸世家在2011年3月也向裕民街道辦事處和物業監督管理辦公室提交申請，要求成立自治業主委員會。4月份召開了籌備會議，成立了籌委會，在7月18曰按照相關程序召開了水岸世家第一屆業主代表大會，選舉產生了業主委員會，充分發揮業主委員會代表業主行使權力的作用。

(三)建立靈活的價格機制，盡快建立健全“政府指導，以質論價，質價相符，合同約定”的服務收費指導價格體系，適當提高部分住宅小區的物業服務收費標準，增強物業企業自我發展的后勁。