物業財務管理問題與策略思索

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一、物業公司財務管理概述

近幾年來，我國物業行業發展很快，物業管理市場環境日趨成熟，物業管理行業面臨著良好的發展機遇，但同時也面臨著嚴峻的挑戰。該行業有其自身的行業特點，因此財務管理相比較于其他行業也存在一定的特殊性。首先物業公司財務管理涉及的面相當廣泛，企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理公司的財務管理工作，要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金，使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。其次，物業管理企業的各項收費的監督不僅來自企業自身，還來自政府有關部門以及物業的業主等，使其對資金運作過程的監督更為全面，物業公司的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息，因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

二、物業公司財務管理現狀及存在問題

(一)財務管控體系比較薄弱。住宅物業由于管理能力有限，內部財務管控體系也比較薄弱。例如很多公司對于日常辦公用品的領用沒有臺賬，臨時停車費沒有監控管理措施，租賃的車位等沒有專人審核和保管合同，固定資產與辦公用品沒有區分管理，物業費的催收不及時，部分經營收入未能有效監管等。以上種種內控制度的缺乏導致收入不能及時入賬，支出又無法有效節省，最終只能是虧損越來越大。究其原因，一方面是不重視，主觀上領導認為物業公司的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構；另一方面，由于住宅物業還處于發展初期，待遇不高，導致物業管理公司缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，很多物業公司的財務人員都沒有受過系統的財務培訓，更不要說內控了。

(二)管理者缺乏現財觀念，不重視成本管理工作。傳統意義上的物業管理走的是“誰開發，誰管理”的路子。隨著物業管理需求的進一步擴大，物業管理開始走向市場化、專業化、規?；椭悄芑?。但長期以來，受老觀念的影響，致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業，缺乏現代管理理念和科學的市場定位，沒有長遠的經營謀略，形不成規模效益，再加上不重視財務管理工作，人、財、物、信息等資源未能優化配置，甚至存在嚴重浪費，致使企業經濟效益低下。因此，物業企業經營者應樹立現財觀和成本核算觀。

(三)財務管理人員能力不強。從多數物業公司的實際情況看，更多的公司為了節省人力成本，財務管理人員招聘不以財會人員的職業道德素質和專業知識為標準，而以成本最低為依據選用人員，很多物業公司的財務人員都是從收款員或者其他崗位轉業過來的，有不少甚至連會計從業資格證都沒有。此外，不少物業管理公司為了節省用工成本，在崗位設置上不盡合理，不滿足不相容職務相分離原則，會計人員一人兼任不相容職務的現象普遍存在。因此，從專業角度來講，目前物業公司的財務人員的能力有待進一步加強。

(四)資金不足和籌資能力差。物業管理資金的來源渠道和數量都非常有限。主要包括物業管理的啟動資金，即資本金；物業維修資金；日常綜合管理服務費及經營性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業管理企業幾乎都是中小企業，其注冊資本較少，土地、房屋等銀行認可的不動產資產數量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

(五)投資回報低，盈利較難。我國物業快速發展主要是近十來年，由于目前物業費的標準比較低，不少物業公司一直處于虧損中。同時，受經營規模和資質的限制，物業公司可以選擇的其他投資項目較少，即使有合適的項目，因為物業公司缺乏強有力的管理團隊，導致其存在較大的風險。

三、提高物業公司財務管理水平的對策建議

(一)建立和健全物業公司內部財務管理制度。物業管理企業應根據國家統一規定，結合自身的經營特點和內部管理要求，制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時，還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》，《空置房、報停房管理辦法》，《兼職收費員管理辦法》等等；制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標；并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對；對小區的收人進行定期、不定期的檢查監督。因此，物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度，才能充分落實好理財自主權，形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制，才能規范企業的財務行為，促進物業管理公司的健康有序發展。

(二)強化成本觀念，建立財務成本分析控帶制度。物業管理作為服務性行業，財務管理的一個重要方面就是成本管理，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，因此物業管理公司應該樹立“全員成本控制”觀念。物業管理企業一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標，提高全員成本素質和意識，使所有單位和部門都重視成本，另一方面通過對人力資源的科學整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓，造就一批愛崗敬業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍，來提高管理工作質量和效率。

(三)加強財務人員的專業培訓。首先對沒有上崗證的財務人員應該讓員工抓緊去報考會計從業資格證書，公司應該給予學費和考試費上的支持，這樣財務人員能力得到了提升，對公司的財務管理才能有所幫助，才能成為經理的好助手，一起探討如何盈利。其次物業公司要讓財務人員針對性地參加一些會計、稅務的培訓，有條件的物業公司可以集中對各項目的財務人員每季度集中一次學習，并針對學習需要安排必要的考試，這樣才能保證學習的效果，只有財務人員的能力提升了，公司的財務管理水平才能有所改進。最后財務人員自身的意識要改變，不僅僅是一個單據傳遞員，機械地處理一些賬務，更多地是要通過財務數據發現問題，為項目經理做決策提出可行建議。

(四)加強物業管理資金的籌措及運作管理。物業管理資金的來源，除資本本金或者少許銀行貸款外，其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。同時，加強資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業管理項目上，增加資金使用的透明度。另外，進行科學的投資決策，積極防范投資風險。物業管理企業多是中小企業，特別要注重選擇科學合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學合理的投資模式下，加強投資項目的可行性研究和論證。同時，加強項目投資實施過程中的控制和管理，搞好監督工作，以達到企業價值的最大化。

(五)多途徑創收，規?；l展。物業公司作為盈利性質的企業，僅靠管理服務收入顯然是不夠的，必須想法廣開門路，創造盡可能多的利潤。如物業管理公司通過開辦建材代銷、商品貿易之類的經濟實體，通過商業貿易活動創造收益；物業管理公司可興辦市政維修公司，房屋維修公司、室內裝修公司、園林綠化公司之類的工程服務公司，通過承建建筑工程服務項目為公司創收；依附于房地產開發公司的物業管理公司，在承接物業管理項目時，還可以獲得一筆按物業價值計算的該物業的維修基金。此外物業管理公司還可以利用自身服務社區的優勢，爭取一些新小區的管理，逐步做到規模效益。