城市住宅物業管理及對策研究

導語：城市住宅物業管理及對策研究一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一物業管理服務的屬性

經濟學理論通常根據消費過程中的排他性和競爭性①來定義私人產品和公共產品，認為同時具有競爭性和排他性的產品是私人產品，而所謂公共產品是指增加一個人對該物品的消費，并不同時減少其他人對該物品消費可能性的一類物品，其中公共產品還可以細分為純公共產品和混合產品②。從生產者的角度來看，在不擁擠的情況下對混合產品的消費不排斥和妨礙他人對該類產品的同時享用，也不會減少他人消費該類公共產品的數量和質量，因而具有一定程度的外部性，如某住宅小區整體環境的改善，不僅可增加該小區居民的福利，也可提升整個城市的環境水平，甚至惠及外來旅游者。城市住宅小區物業管理是指由物業管理公司對住宅小區統一實施的社會化、專業化管理，其包括以下幾方面的內容:對住宅小區內的房屋建筑及其附屬設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕與整治。通過城市住宅小區物業管理包括的內容可見，城市住宅小區物業管理服務屬于公共產品中的混合產品，具有非競爭屬性、排他屬性、社區性、非排他屬性等四個屬性。第一，城市小區物業管理服務所包含的內容大多是為小區提供的公共服務，在城市小區居民尚未達到飽和之前，增加一位業主并不會影響其他業主獲取小區物業提供的服務，也就是說多一個業主并不會增加邊際服務成本，即具有非競爭性。第二，由物業管理公司提供的大部分服務是可以建立方便可行的收費機制的，業主可以購買小區的物業服務，即由物業管理公司提供的大部分服務具有一定程度的排他性，例如小區物業管理公司能夠方便地將拒絕支付供水、供暖費的業主排除在這些服務的范圍之外。第三，城市住宅小區物業管理服務與其他混合產品最大的不同在于其社區屬性，也就是說，在其受益范圍即小區內，具有非排他性，即小區物業管理服務的受益對象是住宅小區內的業主，例如，一個小區的綠化與垃圾處理通常只對該小區內的居民具有非排他性，但超出該小區范圍就具有排他性，因為非該小區業主不能享受該小區綠化與垃圾處理帶來的好處。關于物業管理的這個屬性，為了與之前的“排他性”相區別，本文將其稱之為社區屬性。第四，物業管理企業為社區范圍之內所提供的物業管理服務具有非排他屬性。例如社區排水管道的改造會使得所有業主受益，但當改造費用需要由業主支付時，肯定會有部分業主拒絕支付其應承擔的相應的改造費用，而這部分拒絕支付改造費用的業主卻仍可以享受社區排水管道改造后帶來的好處，此即“搭便車”現象。

二我國物業管理的發展現狀及存在的問題

1．現狀

(1)物業管理規模不斷擴大近十幾年來，我國的城市住宅小區已初步建立起了社會化、專業化、市場化的物業管理格局，并隨著我國城鎮住房制度改革的深化和城鎮化的快速推進而進入了快速發展期。截至2012年，我國物業服務百強企業營收值已達到25734．8萬元，同比增長10．2%。物業服務百強企業物業服務費收入占各類物業服務費總收入的54．9%;商業物業、辦公物業和其他類型物業在物業服務費收入的占比均有小幅提升，同比分別增加1．1、0．4、0．9個百分點。目前，全國物業管理覆蓋面已占物業總量的38%，經濟發達的城市已達50%以上，深圳等一線城市已超過95%。(2)物業管理法律框架初步形成原國家建設部于1994年頒布了《城市新建住宅小區物業管理辦法》，該《辦法》首次明確規定:在城市新建住宅小區實施物業管理制度。隨后各省、自治區、直轄市也相繼制定了一系列關于物業管理的地方性規章，如深圳率先制定了《深圳經濟特區住宅物業管理條例》，開創了物業管理地方立法的先河。1998年國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，該《通知》系統地提出了要建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的物業管理新體制。2003年6月8號國務院頒布了《物業管理條例》，該《條例》的頒布標志著我國的物業管理正式進入了法制化和規范化發展的新階段。2007年8月國務院頒布經重新修訂的《物業管理條例》，新《條例》對業主自治管理和物業服務做了進一步的強調。

2．問題

(1)服務質量差，治安狀況差，亂收費現象嚴重首先，在服務質量方面，據《中國房地產報告》引述中國社會調查事務所的一項調查結果顯示:在與購房有關的問題中，95%的消費者最關心的是物業管理問題;在對物業管理服務的滿意程度調查方面，41%的被訪者表示“非常不滿意”，22%的被訪者表示“不滿意”，12%的被訪者表示“比較滿意”，2%的被訪者表示“非常滿意”。上述數據表明，業主對物業管理企業提供的物業服務滿意程度較低。目前，物業管理企業所提供的公共服務、專項服務和特約服務這三項服務均存在較大的提升空間。雖然有部分物業管理企業的這三項服務工作做得較好，但是更多的物業管理企業連售房時承諾的最基本的公共服務也不能兌現:公用樓梯、道路、綠地無人清掃;垃圾遍地、下水堵塞、污水漫溢、臭氣熏天亦無人過問。其次，小區治安狀況差是居民在日常生活中最為擔憂的問題之一。小區居民家被撬，自行車、摩托車、甚至汽車被盜案件時有發生。有的小區大門口處的門衛形同虛設，小偷可以長驅直入;有的小區雇傭退休工人看樓護院，雖臂纏袖章坐在樓道前，但實為聾子耳朵，無濟于事;有的小區雖然組織了巡邏隊日夜巡邏，但仍難保小區的安全。再次，在物業收費方面，由于業主與物業管理企業之間的地位不對等，導致有些物業管理者亂設收費項目，隨意提高收費標準，從而使居民不堪重負，怨聲載道。例如，據《大同日報》報道，大同市物價局價格舉報中心每年受理的價格舉報、咨詢中房地產及物業管理亂收費問題占43%，位居第一。(2)市場化程度低，經營模式單一目前，我國住宅小區的物業管理企業一般均與房地產開發商存在著密切關系，大多數物業管理企業或是由房地產開發商自己組建，或是由房地產開發商直接委托。這使得物業管理企業的經營活動具有一定程度的壟斷性，剝奪了業主和業主委員會對物業管理企業的選擇權利和契約自由。也就是說，一個物業管理企業一旦開始管理某個小區，別的物業管理企業就再也沒有機會或是很難再進入該小區從事該小區的物業管理工作。(3)業主委員會或無或渙散，無力制約物業管理企業目前，我國大多數小區的業主委員會為或無或渙散的狀態，這使得業主無力制約物業管理企業的任何行為。而業主委員會或無或渙散的原因來自于以下兩個方面。一方面從業主委員會的成立來看，《物業管理條例》雖然規定了業主委員會委員由業主大會選舉產生，但并無任何硬性的程序性規定。由于小區業主的松散性，使其很難自主產生業主委員會，而由此導致的后果是廣大業主不可能與物業管理企業進行充分有效的溝通，進而不能對物業管理企業實施有效的監督與制約。另一方面從業主委員會的存在及發展來看，業主委員會的運轉需要自籌活動經費、自建管理制度、自找辦公地點。由于對業主委員會的成立和運轉缺乏強制性的相關規定，致使截至目前我國絕大多數小區都未成立業主委員會，即使少數小區已成立了業主委員會，其運轉亦處于松散狀態，不能有效地開展活動，說其有如形同虛設亦不為過。以武漢市江岸區岔馬路金洲花園小區為例，由于收費不到位及人員流動問題，業主委員會于2005年成立后僅維持兩年便于2007年解散。在業主委員會或無或渙散的情況下，物業管理企業在物業管理中幾乎處于不受任何監督與制約的狀態，而缺乏監督與制約的后果是物業管理公司即使在履行物業服務合同中存在嚴重的問題，其亦不會被追責。

3．物業管理問題產生的原因

(1)相關政策法規滯后我國物業管理實踐從上個世紀80年代中期就已經開始，而與之相比我國的物業管理立法卻明顯滯后。自深圳于1981年成立第一家物業公司到1994年我國第一部地方性物業法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》出臺，中間竟有13年地方法規的空白期。目前，在全國范圍內調整物業管理法律關系效力較高的是2007年出臺的《物權法》，但其作為一部基本法，原則性的規定要多于可操作性的規范，這使得對物業管理的規范更多地依賴其他行政法規等。在地方法規層面，為配合國家層面物業管理相關法律的實施，許多地區結合本地情況出臺了本地關于物業管理的規章制度，但由于各地物業管理發展狀況不一及立法者對物業管理理解的不同，致使各地制定出來的地方物業管理法規與國家的法律規定在一些重大問題的規定上不相一致，如我國《物權法》和《物業管理條例》規定業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同等活動都是代表性的、程序性的，其法律結果直接歸屬于業主本人，換句話說小區的業主拒不根據合同履行交納物業費的義務時，業主委員會的委員不因此而承擔相應的法律責任，因而從立法角度看，業主委員會并不屬于社團法人。而《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》卻規定業主委員會必須經過注冊登記，成為社團法人。中央與地方法規相互矛盾不僅破壞了我國物業管理法制的統一性，也是導致我國物業管理領域亂象頻仍的原因之一。

(2)業主尚未樹立購買物業服務的觀念，在認識上存在較大誤區一方面，雖然《物業管理條例》已頒布和實施多年，但某些業主并沒有樹立起“購買服務”的意識，致使拖交、拒交物業費的現象十分普遍。另外，《物業管理條例》等法律、法規并沒有明確規定房地產開發企業與物業管理企業的權責范圍，致使本應由房地產開發企業承擔的房屋質量問題歸咎于物業管理企業，部分業主并未認清各種管理矛盾的責任主體，常常以房屋質量問題為由拒交物業費。另一方面，從城市住宅小區物業管理服務的非排他屬性來看，不能因為某些業主“不需要”某些物業服務，如小區整體綠化、治安等物業服務，物業管理企業就可將其排除在物業服務范圍之外。由于“不需要”某些物業服務的業主雖然拒交相應的費用但仍享受物業管理企業提供的相應服務，就會使得“需要”某些物業服務的業主支付的物業費不足以彌補物業管理企業提供小區物業服務產生的成本，于是，小區物業管理企業提供的服務的數量和質量就可能達不到業主的要求，從而引起業主的不滿，進而可能因此更進一步地加劇物業管理企業收繳物業管理費的難度。因此，業主尚未樹立購買物業服務的觀念，是導致業主與物業管理企業矛盾激化的重要原因之一。

三關于加強城市住宅小區物業管理的對策

1．制定相應的法律法規，加強行業監管，明確界定業主、業主委員會及小區物業管理企業各方的權利義務關系盡快完善我國物業管理法律體系，是理順目前物業管理領域各種關系、處理好各種糾紛的根本途徑。對此，本文提出以下建議:第一，涉及物業管理的法律法規應由中央直接立法;第二，在涉及物業管理領域的一系列法律法規中，應對住宅小區管理中房地產開發商的權限、業主的權益、業主委員會的成立及運作、物業管理公司的責任與義務等問題作出明確界定;第三，要尊重業主和物業管理企業雙方的意思自治，在相關法規的調整下，業主與物業管理企業最終須依據所簽訂的物業服務合同，在《合同法》的框架下厘清業主與物業管理企業間的權利義務關系。如此，小區的物業管理才能走上健康發展的軌道。2．加強城市住宅小區物業企業管理，引入市場競爭機制，培育和完善物業管理市場的微觀經濟主體缺乏競爭機制、物業管理市場體系尚未真正建立起來，是當前城市住宅小區物業管理成效差的原因之一。因此，解決物業管理領域的亂象，最根本的就是在完善法規的前提下，改變這種市場競爭程度不夠的壟斷現狀，以競爭促進物業管理服務質量的提高。對此，本文提出以下建議:第一，要推行物業管理企業資質等級申報評審制度，提高物業管理企業的準入門檻，例如對物業管理企業進行資格認證管理、對物業管理企業進行定期考評;第二，引進市場競爭機制，明確物業管理招投標的基本要求和操作程序，以使參與者有章可循。

四結論

城市住宅小區物業管理服務屬于公共產品中的混合產品，具有非競爭屬性、排他屬性、社區性、非排他屬性等四個屬性。從我國城市住宅物業管理發展的現狀來看，受物業管理服務的屬性的影響，我國物業管理在服務質量、行業市場化程度及業主的觀念等方面都還存在著許多問題，這些問題嚴重制約著我國城市住宅小區物業管理的發展。本文認為，這些問題的最終解決，需要從完善物業管理法律體系、規范市場主體權利義務關系等方面去予以解決。

本文作者：文宇工作單位：西昌學院經濟與管理學院