物業管理法制化發展對策

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1物業管理工作對于我國社會發展的重要意義

物業管理工作的開展，對于我國城市發展和民生的意義很大。物業管理工作其本身具有較大的就業容量，可以滿足較多的社會勞動力的勞動需求，對于當前社會一些剩余勞動力有著較好的吸收作用，有效的緩解了我國社會就業難的問題。并且隨著我國社會的不斷發展，物業行業也在持續發展過程中，無論是從城市整體面貌、管理水平還是就業矛盾的解決上，物業管理工作本身都發揮著越來越大的作用。與此同時，社會的治安穩定和秩序的維持也離不開物業管理工作的有效開展。在多年的物業管理發展經驗中我們可以得知，很多犯罪、火災的防范，民事糾紛的解決等工作的開展，物業管理工作都發揮了不可磨滅的作用。根據相關調查資料分析顯示，大多沒有物業的社區相比于有物業的小區其本身的社會不穩定因素更高。物業管理工作的開展也可以促進社區內部精神文明建設工作的有效開展，為廣大市民住戶提供豐富多彩的活動形式，讓社區內部鄰里關系更加和諧，營造了一個輕松、愉悅、和諧的社區生活氛圍，這對于降低犯罪率，提高社會穩定來說是非常必要的。我國社會不斷發展，社區的各項工作的開展也逐漸成為城市管理的基層工作之一。作為社區服務工作的重要組成部分，物業管理工作通過與社區居委會進行合作，可以更好地對資源進行整合利用，優化社區居住空間，推進各項精神文明互動的開展。另外，物業管理工作的開展，也逐漸帶動了相關產業的發展，讓廣大居民住戶逐漸養成了良好的服務類消費意識和習慣，這對于拉動內需，促進國民經濟健康增長有著至關重要的意義。

2物業管理工作法制化發展中的不足

物業產業得到了迅猛的發展，為人們的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身發展的行業特性，必定在走向成熟的過程中顯現出不和諧，尤其是在當今法制化國家構建步伐下，物業行業法規的陸續出臺，現行物業管理服務的問題凸現出來。第一，物業管理工作開展遇到阻礙。物業管理工作開展的過程中，其本身與其他社會問題存在一定的交叉，管理工作的執行具有一定的復雜性。物業管理工作開展中，一些糾紛和問題的產生雖然有法可依，但是其解決過程卻由于相關部門配合上的缺失，導致了物業管理工作落實開展難的問題。例如，在部分業主違法違章私自搭建房屋、私自對公用面積進行占用、違章裝修等問題的解決上，物業公司本身不具有執法權，對于相關問題的處理需要其他項目部門的大力配合和支持，僅僅依靠物業公司本身的管理工作來執行相關條款條例，其各項工作的開展效果也就難以得到保證。物業公司與業主委員會本身不具有執法權，如果相關部門不能進行有效的配合，這就會導致各項工作的開展落實受到很大的阻礙。第二，相關部門對物業管理工作不夠重視。很多政府相關部門，對于物業管理工作的認識度不足，不能對物業管理工作對城市管理水平發展和社會穩定的重要性有明確的認知，導致了城市管理工作的開展不能將物業管理納入其中，這在一定程度上限制了城市管理工作對物業管理工作的支持。人們長期習慣于政府福利住房的影響，又受到新聞媒體對物業糾紛等突出事件的報道、傳播，使得業主與物業之間的利益沖突面片面放大。物業管理工作的開展處于剛剛起步的階段，各個行業要想實現健康發展，都需要外界環境的全面支持。第三，公眾法制意識有待進一步的提高。受限于我國國情，在經濟發展中，精神文明建設的腳步相對于經濟建設來說還相對靠后。一部分人不具備較高的思想道德素質，并且對法制知識了解較少，僅僅以自身的標準來應對物業管理工作。例如，物業管理費用收取的過程中，一部分人在日常違規行為被物業管理和制止時，他們就采取各種借口對于物業管理費進行拒交，并且不配合物業管理工作的開展。針對于這種問題，物業公司本身也面臨著較為為難的處境，很多公司為了快速解決問題，往往采取息事寧人的態度來應對，從而導致了各項物業管理工作開展不善。第四，自律機制有待進一步的提高和完善。一部分業主自身出于對個人利益的考慮，對于業主行為準則不能有效的遵守。物業公司是業主大會的選擇結果，是整個業主群體的利益體現。個別不自律的業主不能遵守相應的自律機制和準則，無故地不配合物業管理的各項工作。而針對于一小部分不遵紀守法的業主，物業公司本身也不可能拒絕為大多數業主提供服務。長此以往，物業公司的自身利益就會收到嚴重的損害。第五，物業管理成本與市場價格嚴重背離，物業企業生存艱難。物業管理水平的高要求、業主需求的高標準與服務市場價格的背離相對嚴重，并且該矛盾短期內無法調和，很多中小物業企業生存困難。

3物業管理中法制化規范服務的構建

3.1深入分析權利與具體需求

物業管理工作的開展需要將法制化、規范作為一項重要的工作來開展，并圍繞自身的權利需求對于相關管理制度進行制定。物業管理中法制化規范服務必須要求現行法律法規的支持、保障，物業管理應根據建筑物區分所有權來進行相關服務條款的完善，針對于專有權、共有權以及符合物權等不同形式進行深入的研究。對多種所有權的合理分析，可以有效地避免產生權利界定不清的問題，防止由于外部因素導致一系列問題出現?，F階段我國城市發展建設中，商品房已經成為對市民住房問題解決的重要手段，商品房市場也在快速發展的過程中。但是相對于商品房的快速發展，其配套的相關法律法規還不夠完善，有關的立法需要進行進一步的調整?，F階段《物業管理條例》已經成為了當前物業管理工作所必須遵循和依據的重要法律條款，其在《物權法》的支撐下，建筑物的所有權得到了明確的劃分，對其中的產權外溢問題進行了有效的控制，并且為相關工作的開展提供了制度依據。在這種情況之下，對于一些屬于共有的部分，其相關維修養護費用的支付不應該由單個業主承擔。這種制度在某一部分業主承受不利損害時，他們才具有相應的服務方面的激勵，但是于業主方而言，卻缺乏相應的激勵。例如，如果樓房由于自身老化出現雨天漏水的問題，全樓住戶中，頂樓的住戶由于自身的切實利益受到直接的威脅和損害，他們會更加積極的參與到樓頂防水層維修的過程中，而樓下其他業主則由于自身沒有受到利益方面的損害，則其對于維修行為經常采取無動于衷的態度。在現代房屋建筑技術水平不斷提高的情況下，很多樓房中都擁有了公共的空調系統、管道系統、電梯系統等。較多的公共系統對于業主自身能力的要求更高，并給予業主方一定的維護養護行為的要求。而對于業主方來說，他們不具有專業技能，對于一些實際養護行為不能進行很好的執行。物業如果對于這些公共財產沒有指定出一個合理的服務規范，就會導致業主的房屋財產權利可能遭受到不利的影響，這是業主方和物業方都不希望見到的情況。業主方針對于自身的需求，對于專業化的服務提出了更高的要求，并且以更加高效的方式來與物業公司進行溝通交流。這種通過對所有權的區分，提高服務的集成度和專業程度，已經成為了當前物業公司開展各項管理工作所必須關注的內容，同時這也是物業公司自身制定相應管理制度的關鍵，而這種管理制度必須有相應的普遍適用的大法加以約束的基本需求。

3.2明確法律關系

在法制化建設工作開展中，必須要關注權利與義務之間的法律關系，明確不同權利和義務。作為法律關系中的一種，物業管理法律中的關系主要是指業主方與物業方之間的關系，即調整人們在物業管理行為過程中的權利和義務關系。法律關系之所以能成為法律關系，必須是以有規定和調整這種社會關系的法律規范存在為前提。如果沒有相應的法律規范，就不可能形成法律關系。其構成的基本要素是：法律關系的主體、客體與內容，而這三者也是必不可少的。物業管理關系中，其主體主要是指物業管理活動的參與者，包括了物業的業主、企業、相關政府管理部門、房地產開發企業?？腕w則是指法律關系主體中，其權利指向的對象，是物與行為（其中的行為又涵蓋了作為和不作為）。內容則是指根據相關法律法規和合同條款，對于權利和義務進行明確的一概問題，具體為享有權利的人有權作出一定的行為、享有權利的人有權要求他人作出一定的行為。享有權利的人要求他人作出一定的行為，也包括不作為，如住戶有權要求管理單位不得在休息時間視察房屋或維修施工，管理單位有權要求住戶不得拒絕或干擾管理人員的合理入戶巡查等。

3.3對不良行為的有效防范

物業管理行業的發展在這三要素的條件下實現法制化的構建，未來的物業法制化建設應當盡量側重規避為了單一的法律關系主體利益而產生的部分損害法律關系內容的投機行為。第一，對議事規則進行全面的完善與優化。要想更好地推進物業管理工作法制化建設的進程，首先就要關注對業主議事規則和公約的完善與優化。議事規則的有效完善，可以更好地對于業主、業主委員會的關系進行確認，對于相關權責進行明確，梳理科學的管理流程和程序，將其業主和業主委員會之間的制約作用進行實現。在公約中，對于建筑物共有部分的維修管理的相關權利、義務和違約問題進行了明確的指出，并且對于承擔責任的相關條款進行了完善，其本身具有法律效力，屬于集體性契約中的一種。第二，加強合同管理。物業管理工作的開展，其服務合同本身是各項服務活動的重要執行依據。作為民事活動中的一種，物業管理工作的開展需要物業服務合同來對業主和物業服務提供方二者之間的關系進行確定。合同中必須要對于一些服務的具體內容、共有范圍、維修養護的要求標準以及各項資金的使用有明確的規定，整體合同本身具有較強的可操作性。在合同管理過程中需要對合同漏洞進行嚴格控制，避免由于合同疏漏所造成的物業服務工作不規范和相關投機倒把行為的出現。第三，公開化資金使用。物業服務工作開展的過程中，相關的資金管理工作是其中法制化管理的重要一環。金錢方面是各方直接利益的體現，物業管理費在進行收取和使用的過程中，物業方要對于相關資金的名目進行空開，提高資金使用的透明性和公開性。通過強調透明性和公開性，可以有效的對各類投機行為進行控制，通過對各項監督權利的實行，可以最大限度的避免各類投機行為，提高資金使用的規范性。在各項資金使用的過程中，物業服務方要對于資金的使用過程構建一套科學、規范的使用流程，做好相應的記錄，定期進行公開，就資金的應用范圍進行公示。

4結束語

法制化建設是當今社會發展的有力保障，大部分的社會糾紛都能在法制化構建的整體框架中找到規范并得以平衡，同時，執行力作為“有法可依的最后一道門檻”的非凡意義在實際操作中凸顯出來，唯有切實加強法制化構建的這一步，才是法條實現于事實法律關系的根本，最終得以實現真正的法律約束力。物業管理行業在城市管理的大家庭中起著越來越重要的作用，其行業規范、執行力度、法律關系等法律問題勢必需要完備的立法和嚴格的執行力相配合，這才是物業管理行業可持續發展的必由之路。

作者:劉艷 單位:中國氣象局機關服務中心