物業管理法律關系主體研究

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一、物業管理法律關系所涉及的相關主體

(一)業主

對于物業管理工作來講，其主要是針對公共設施部分進行管理，而這一公共部分的所有權按照目前法律規定屬于業主，其依法現有公共部分的使用權，同時也對這一公共部分專用維護資金的去向有著監督權。但是，這些權利在實際行使的過程中卻無法落實，很多時候業主無法以自身的主觀意識與需求與物業公司簽訂相應的合同，所以業主這一法律名詞是相對性物業管理法律關系而言的，其并不等同于房屋所有權人。

(二)業主大會與相應委員會

業主大會是由業主組成的團體，通過大會的形式，以少數服從多數為權利行使的基礎，進而落實物業管理需求內容。而業主委員會是通過大會選擇產生的，代表所有業主行使權利的主體，同時需要通過自身監督權利的行使來實現對物業管理活動落實的實際狀況進行監管，同時也有權利代表業主來選擇物業服務企業以及相應合同的簽訂。

(三)物業開發商

物業開發商作為物業開發與建設單位，從理論上其不具備構成這一法律關系的主體，但是，從我國物業發展的實際狀況看，很多已建物業由于尚未出售，所以開發商成為了“”業主，代替業主行駛了相應的權利，因此，在實際買賣的過程中，業主在簽訂買房合同時，一并認可了開發商所選擇的物業服務企業，但是，在業主大會成立之后，會行使相應的權利，而業主處于被動地位。而相應的未售房租的業主仍舊是開發商，其因自身物業面積會直接主導業主大會的決策。而待到房租全部出售之后，開發商按照程序完成移交工作就會退出這一法律關系中，進而不再是這一管理中法律關系主體。

(四)物業使用人

其實質是對相應物業的實際使用者而言的，而現有的物業管理法律條款對這一主體進行的闡述，將其認定為非這一管理中法律關系主體，而到能夠成為這一法律關系的主體，在物業管理條例頒布之前，相關領域給出了結果:作為房屋的使用者，承租人與業主之間的關系為租賃關系，因此，在這一關系中承租人租賃了包括物業管理權利與義務的內容，實際上也就是承租人需要支付相應物業費，但是，因為其所具備的權利是業主轉讓的，所以承租人無法成為這一關系中的主體。

二、法律主體定位

首先，物業服務企業。按照相關管理條例的要求，首先物業服務企業需具備獨立法人的資格，然后結合行業管理工作的實際開展制定了相應的制度體系，同時對于其法律關系給予了明確定位:民事法律關系;其次，物業開發商。事實上，物業開發商與業主在物業管理上所擁有的權利是相同的，所以其可被歸結為有條件的業主;最后，業主委員會。根據現有的民事訴訟法相關條例可以判斷出業主委員會這種特殊組織并不在規定的組織范圍內。而按照現有法律條款，訴訟主體的定位主要依靠如下兩個條件判斷:第一，能夠為訴訟提供移動的便利;第二，能夠具備承擔相應后果的能力。而這一組織并沒有相應的財產做支撐，所以也就不具備這一能力。所以將其作為訴訟的主體，反而會引發一系列難題。

三、總結

綜上所述，從本文的分析看，在物業管理法律關系中，其法律的主體為業主與物業服務企業，而開發商是作為有條件的業主而存在的。在具體行使權力的過程中，業主大會代表所有的業主來行使自身的權利，而相應的委員會責任落實權利的結構部門，而其無法在訴訟中作為主體。

作者:董飛 徐亞男 單位:河海大學