商業物業管理企業內部控制改進措施

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摘要：商業物業管理企業只有從內部加強控制管理，才能適應當前物業行業的變化；商業物業企業還要及時分析內部控制中存在的問題，改進和制定相應內部控制方案，特別要建立完善內控管理制度，才能保障提升商業物業企業的管理水平，才能提高企業自身的市場競爭力。

關鍵詞：商業物業管理企業;內部控制;改進

一、引言

我國房地產行業的蓬勃發展帶動了商業物業管理企業的飛速發展，房地產行業的廣闊市場也為商業物業企業的發展提供了更多的機遇和空間，但當前商業物業管理行業由于內部管理的缺失嚴重地影響了整體盈利狀況，只有一些優質商業物業企業能快速調整管理體制，加強自身的控制和整體的監管，在經營發展中獲得了良好的收益。商業物業管理水平的高低，直接標志著企業服務質量水平，要提高企業的核心競爭力，就應該先從加強企業內部控制入手，結合當前商業物業管理企業內部控制的現狀和問題，形成物業管理中長期的固化的工作和任務，這樣企業才能朝著科學健康的方向發展。

二、商業物業管理企業內部控制的現狀

（一）商業物業管理企業對內部控制工作的重視程度不夠

商業物業管理企業在我國誕生的時間較晚，因而在行業中的各個企業的發展水平也是參差不齊。大部分企業成立的時間較晚，規模較小，這些因素都制約著商業物業管理企業的發展。因為這些“先天不足”，導致了商業物業管理企業在后天的發展上也存在一些問題，其中較為明顯的問題就是沒有對企業的內部控制給予足夠的重視。國內提供物業管理企業現在多數管理水平不高，因為管理者自身的問題沒有將內部控制上升到與企業經營相關的層面，而只是單純地認為內部控制是財務工作的一個環節，因而沒有給予足夠的重視。主要表現為不重視對內部控制業務的培訓、對企業的業務流程沒有內部控制監管等。

（二）企業內部控制措施不完善，執行力度有待加強

內部控制的一個主要目的是讓員工可以各司其職，在自己的崗位上盡職盡責的完成自己的工作，同時加強部門同事之間的溝通與協作，最大程度的發揮個人和團隊協作的效果。目前國內的商業物業管理企業的內部控制工作很多都沒有達到上述的效果，企業的內控措施不完善，員工的執行力度差是制約內部控制發揮作用的主要原因。企業的管理者在制定相關的業務流程、公司管理架構的時候，沒有考慮到內部控制措施是否完備，這樣制定的措施在真正執行的時候是否可以貫徹執行，是否可以真正地實現措施設定時所期待的目標都存著一定的不確定性，因而在商業物業企業的實際經營過程中，暴露出了種種問題，其根本原因就在于最初設置的內部控制措施還存在缺陷，以至于員工在執行的過程中無法真正有效地實施，存在執行力度較差的問題。

（三）商業物業管理企業組織管理機制的效率有待提升

目前我國的物業管理企業規模較小，沒有形成一套有效的管理機制。受限于企業自身的規模以及經營者自身素質的高低，組織管理機制很多時候只是流于形式，在企業內部管理者的個人風格濃厚，沒有科學合理的組織管理機制，在內部控制方面就更是寸步難行。同時因為公司的規模較小，沒有內部審計人員，甚至有的企業還選擇財務外包，這樣一來對企業的內部控制的實現都是非常不利的。

三、對商業物業管理企業內部控制的建議

（一）提高管理者對內部控制重要性的認識

商業物業管理企業只有提高對內部控制體系的認識，才能在激烈的市場競爭中走得更遠。提高商業物業管理企業的管理者對內部控制制度的認識，是企業加強內部控制管理的充分要求，只有管理層重視了，在企業內部宣揚內部控制體系的重要性，才會產生上行下效的示范作用。相反，如果管理層對內部控制并不關心，則員工更是難以在工作中注意內部控制的各項規定了。企業的管理者應該將內部控制與企業文化相融合，將內部控制理念結合到公司的日常運轉之中，通過對管理者、員工的日夜熏陶，方能將企業塑造成一個執行力高、內部損耗少的具有競爭力的企業。

（二）完善商業物業管理企業的內控措施，提高內部執行力

完善的內控措施是保證商業物業管理企業提高內部執行力的基礎。企業的運營情況是可以通過對財務狀況的分析而得到明確的了解的，因而提高內部執行力的具體措施也要從企業的財務狀況入手，才是根本之策。財務狀況的好壞直接與商業物業管理企業的內部控制措施的完善與否相關。內部控制措施完善，就在無形之中杜絕了很多耗費企業內部資源的機會，在執行力方面，如果內部控制措施完善，員工的日常工作的各種耗費將會被控制在最低，這樣就可以保證業務流程的高效運轉，從而極大地提高企業整體的執行力度。除了這種客觀的內控措施的控制，完善的內控措施也會在員工周圍形成一個良好的內控環境氛圍，在行為上對員工的工作能力提出要求，在意識層面完善的內控措施也會對員工個人形成一個積極正向的促進。這種意識和行為的結合，極大地提升了商業物業管理企業的競爭力。

（三）健全商業物業管理企業的內部組織管理機制

商業物業管理企業的頰囊發展離不開完善的內部組織管理機制，因為健全的內部組織管理機制才可以起到一個自我約束的作用。健全內部組織管理機制可以主要從以下幾個層面來進行。首先是明確企業的授權審批工作，授權審批需要進行責任包干制，這樣可以將責任落實到個人，降低內部的損耗；其次在關乎企業未來發展的重要業務審批時，可以采用聯合簽名制度，這樣可以通過集體的決策來降低因個人決策失誤而給企業帶來風險的概率。除了以上這些措施，企業還需要科學合理的設計內部組織管理機制，這樣才能使內部控制更好的發揮為企業的資產保駕護航的作用。有效的組織管理機制可以最大程度的降低企業的內部損耗，也有利于提高員工的執行能力。一套好的組合管理機制就如同一把利刃，可以斬斷制約企業內部控制目標實現的種種阻礙。

四、結語

商業物業管理企業的內部控制水平是企業能否具有核心競爭力的基石，商業物業管理企業為了可以更長遠的發展，必須對內部控制給予應有的重視，建立符合企業自身特點的科學管理模式，才能使商業物業管理企業更為健康地發展。

作者:樂雙艷 單位:寧波文化廣場商業管理有限公司

參考文獻:

[1]藍璐.完善物業管理企業集團內部控制體系的思考[J].當代會計，2015(08).

[2]向茂琳.淺探物業管理公司的財務內部控制[J].新經濟，2015(05).