老舊住宅小區物業管理困境分析

導語：老舊住宅小區物業管理困境分析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：當前，構建和諧社會成為中國新時代的主題，和諧小區是和諧社會的堅實基礎，物業管理狀況又是衡量小區和諧的重要指標。然而，目前部分老舊住宅小區的物業管理仍然處于“臟亂差”狀態，因此，有必要對小區物業管理服務模式進行創新，破解開發遺留問題多、物業管理費收繳率低和物業服務費提升難等難題，持續提升物業管理服務水平，滿足人民對美好居住環境的新需求。文章就和諧視角下老舊住宅小區物業管理困境及管理服務模式創新展開了研究。

關鍵詞：和諧視角；老舊住宅小區；物業管理模式

1老舊住宅小區物業管理現狀

住宅小區是居民日常生活的地方，住宅小區的環境好壞關系到千家萬戶的幸福生活。然而，老舊小區中雜亂的樓道、坑洼的路面、臟臭的垃圾、無序的環境等問題，是人民對美好生活的需要和不平衡不充分的發展之間矛盾的具體表現。小區的和諧是整個社會和諧的基礎，而物業管理狀況是衡量小區和諧的重要指標。隨著和諧社區的穩步推進，老舊小區的物業管理情況備受關注。部分老舊小區的物業管理狀況堪憂。有些老舊小區根本沒有物業管理，只有政府托底提供的垃圾定時清理服務，其基本處于“臟亂差”狀況，諸如小區內綠化帶被破壞，草坪被踐踏，亂停車、亂涂鴉、亂扔垃圾、違章搭建，路燈或消防栓損壞等，小區的衛生、消防和治安都成了大問題，居民苦不堪言。有些老舊小區的物業管理，主要是由地方國企下屬的物業公司或者小型物業公司接管，管理效果比較差，小區陷入半癱瘓狀態，諸如小區綠化維護及公共設施損壞維修不及時，無安保措施或安保措施不到位，社會閑雜人員隨意出入小區等，業主與物業的關系非常緊張、鄰里關系不和諧，矛盾重重。

2老舊住宅小區物業管理存在的困境

大部分老舊小區的物業類型是售后公房、動遷安置房和早期商品房，這些小區由于自身的建設規模較小、規劃設計標準較低、建造年限較久、產權結構復雜以及業主委員會難成立等原因，在日常的物業管理實施過程中存在諸多困難，主要表現為以下三個方面。2.1小區開發遺留問題多。由于建成的時間較長，又沒有進行相應保養，大部分的老舊小區基本都存在路面破損、墻壁滲水、墻體脫落、管道堵漏、廚房或衛生間漏水等開發商遺留的工程質量問題，潛藏著諸多的安全隱患。同時，由于早期住房的規劃設計比較簡單，老舊小區也大都存在停車位過少、人車沒有分流、安防系統過弱和娛樂健身設施匱乏等問題。這些是業主最關心的問題，而這些問題的解決需要大量的資金，但是大部分老舊小區的維修基金早已使用完或者業主根本就沒有繳納維修基金。小區物業服務公司由于缺乏維修資金難以對小區進行改造，進一步加劇了物業管理的難度，這往往令業主不滿意其服務質量。2.2物業管理費收繳率低。老舊小區普遍存在“雙低”現象，即物業服務費低，收繳率低的現象。有些業主喜歡將建筑問題混淆成物業問題，要求物業公司解決開發商遺留的建筑問題，并以此為借口不交物業管理費；部分業主不滿意物業公司提供的服務而拒交物業費。此外，也有不少業主早已搬出老舊小區，房子空置或者出租，物業公司很難找到業主，物業費用收繳困難。于是，收費率越來越低，陷入“收費難、難服務”的惡性循環怪圈。有些老舊小區近年來被改造后，其環境變好了，但是由于幾十年沒有得到專業的物業服務，居民也沒有養成繳費買服務的習慣而拒繳物業費，促使物業公司中途離場，小區環境再次陷入失控狀態，又變回原有的臟亂差境地。2.3物業服務費提升難。老舊小區的大部分業主是經濟條件較差的工薪階層、下崗職工、農民工、退休老人或者孤寡人士，對物業管理的認知存在偏差，消費意識淡薄并且支付能力比較有限，認為“管不管無所謂”或物業就是看門掃地，根本不認可通過提高物業服務費來換取更高的物業服務質量，非常抵觸物業服務費的提升，物業公司的調價操作難度非常大。而近年來，人工成本等各項費用卻不斷上漲，物業服務企業入不敷出，有些企業甚至連員工工資都發不出來，只能通過裁員來降低人力成本，繼續艱難經營，這必然導致服務質量的降低，并不斷陷進惡性循環的死結。

3基于和諧視角的物業管理服務模式創新

為了解決老舊住宅小區的物業管理難題，應結合小區自身實際情況，因地制宜，探索物業管理服務的新模式，以實現老舊小區物業服務的良性發展，使小區環境得到全面和可持續的改善，讓居民生活得更加舒心，促使社區和諧發展。3.1“打包合并+”物業管理模式。對規模比較小、物業公司不愿意接管的老舊小區，街道或社區居委會可以牽頭搭線，將其中無人管理的若干個相鄰小區進行合并，一起打包給同一家專業的物業服務公司，實現大規模集中管理，在衛生保潔、綠化管理、秩序維護、設備維修等方面實現資源共享。一方面可以適當地降低物業公司的經營成本，另一方面，也可以讓業主實現以較低的物業管理費就能獲得較為滿意的物業服務。3.2“居民自治+”物業管理模式。對居民經濟條件一般、封閉條件較好的老舊小區，可以推行居民自治化物業管理模式。社區居委會可以引導小區居民成立居民自管會，代行部分基本的物業管理職能，通過居民民主協商實現自治管理，以較低的物業費用維護小區基本生活環境。通過小區居民充分協商，對物業管理的服務需求、收費高低等形成一致意見，以集中收費、分類管理的方式對小區實現物業管理，居民每月向自管會繳納委托管理費，由居民自管會根據居民的服務需求，直接委托保潔公司、保安公司、綠化公司和維修公司等專業公司對小區進行日常的保潔管理、安保管理、綠化管理和設備維修管理等，并定期公示物業費用使用情況。同時，也可以通過居民自管會代行小區改造事務，把居民改造意見收集起來，敲定改造方案，統籌費用，然后通過居民進行充分協商，集中收取小區改造費用，最后代表小區全體居民委托專業公司進行小區改造，并公示費用。3.3“黨建引導+”物業管理模式。對居民經濟條件較差、不能封閉的老舊小區，可以實行“黨建引導+”物業管理新模式。社區黨總支搭建小區黨建平臺，在小區建立黨支部，通過公開推薦或民主選舉，選取具備奉獻精神和責任心的居民黨員代表，并發展成支部委員，成立“黨建物業服務中心”，通過居民協商解決小區的環境衛生、停車收費和公共安全等問題，實現物業自治管理。黨建物業服務中心為每棟樓配備一個黨員管家，把黨建服務延伸至居民家門口，負責監督所在樓宇的衛生打掃、垃圾投放、走廊通暢、設施設備無占用等情況，發現問題立即通知整改，幫助居民解決煩心事、瑣碎事，形成鄰里相親，共育和諧的良好氛圍。同時，可以招聘小區內的下崗職工或低保住戶為物業社工，負責保潔、安保等比較簡單的服務工作。一方面，為小區弱勢群體解決就業和生活保障問題，另一方面，能夠以較低的經營成本為居民維護和保障小區和諧的生活環境。3.4“職業經理+”物業管理模式。對居民經濟條件較好、封閉條件較好的老舊小區，可以推行“職業經理+”物業管理模式。街道辦事處或社區居委會引導小區成立業主委員會，由業主委員會代表小區全體居民聘請職業經理人作為小區物業管家，根據小區規模大小組建服務團隊，進行小區物業管理。物業服務內容、服務價格和收費方式等事項通過業主大會由業主民主協商確定。根據物業服務內容以及業主的實際需求，職業經理人通過專業技術和市場價格兩個方面的衡量為業主挑選和聘請質優價廉的保潔、維修、綠化和保安等專業外包公司。職業經理人及其服務團隊的薪酬和經營管理費根據聘請合同約定支付，直接從業主上交的物業費中扣除，剩余資金用于小區的經營管理，小區的費用使用情況要定時公示。職業經理人履職情況則由業主委員會和社區居委會聯合負責考核與監督，督促其提高物業服務質量。

參考文獻：

[1]倪根娟.破解老舊小區物業費收繳難題[J].上海房地產,2016(9):50-52.

[2]高明鳴.老舊小區物業管理困境與對策研究[J].經濟研究參考,2015(37):102-107.

[3]吳根鴻.老舊小區物業服務轉型升級路徑研究[J].上海房地產,2015(8):45-47.

[4]馬安妮,李支東.和諧視角下物業公司與業主關系重構研究[J].經貿實踐,2018(1):45-47.

[5]沈建新.政府視閾下我國城市住宅小區物業管理存在的問題及其成因、解決對策[J].現代物業(中旬刊),2018(3):12-13.

[6]池夢蕊,高星.北京破解老舊小區物業管理難題推行“職業經理人”模式[EB/OL].(2019-07-12)[2020-5-20].

作者:沈建新 單位:福建江夏學院