貨幣升值下房地產發展趨勢分析論文

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內容摘要：本文通過對日元升值對日本房地產泡沫形成的推動作用進行分析,揭示了我國人民幣升值下進行房地產宏觀調控應該注意的問題有：貨幣政策的中間目標不應僅僅局限于物價指數；加強對銀行進行房地產貸款的監管；緊縮政策的程度不宜過大；對外資進入房地產市場要加強監控，以防范外資大量流入流出，沖擊房地產市場；加強對地價的監管。

關鍵詞：貨幣升值地產泡沫宏觀調控

自2002年人民幣升值預期出現以來，我國房地產價格的持續上揚就成了社會各界人士關注的焦點之一，并于2005年成為了宏觀調控的對象：央行在取消了實行多年的房貸優惠利率后，接連出臺了國八點、國八條、七部委新政、調整住房轉讓營業稅等針對房地產的調控政策。但在調控取得階段性成果后，北京、廣州、深圳的房價再次強勢反彈，有的城市漲幅高達25％。于是又招來了九部委《意見》和“國15條”，宏觀調控浪潮再次席卷整個房地產市場。我國房地產市場為什么會這樣“高燒不止”？它將向何處去？房地產調控政策的走向又會如何？這些問題成了國民心中揮不去的疑云。種種跡象表明，我們正走在與當年日本貨幣升值相類似的經濟運行軌道上，我們也將面臨相似的國內國際問題，它們在處理這些問題上的經驗教訓無疑會成為我國政府制定相應對策時的重要參考。因此，對日本貨幣升值時的房地產市場進行研究，有助于我們正確認識貨幣升值對房地產市場及宏觀經濟的影響，提高對房地產市場的發展趨勢和政策取向的判斷力。

日元升值下日本房地產市場表現

二戰后，以美國為首的西方國家推出了戰后援助計劃，日本經濟迅速恢復并繁榮起來，逐步形成了日元潛在的升值壓力。1971年12月日本調整匯率，從1美元兌360日元升值為308日元（升幅16.88%），并以此作為標準匯率，上下浮動2.25%，這是日元持續升值前最初一次較大幅度的調升幣值，從此開始了長達19年（1972—1990年）的升值之旅：首先是20世紀70年代布雷頓森林體系解體后，日本從固定匯率制向有管理的浮動匯率制轉變，日元從1973年2月到1985年9月逐步升值為1美元兌240-250日元，升幅達約16%-19%。然后是1985年12月的“廣場協議”后，日本政府和美國一起大規模干預日元匯市，日元兌美元匯率隨之急劇攀升。1985年底突破了200∶1,1987年初再突破150∶1,到1988年初已逼近120∶1。在1985-1996的10年間，日元匯率由250∶1上升至87∶1，升值近3倍，1995年，日元曾一度達到80∶1的水平，平均每年上升5.2％。

可以說，伴隨戰后日本經濟迅速恢復和持續高速增長，特別是重型、大型產業的高速發展，導致對工業用地的需求劇增，日本房地產業穩步發展，因而日元升值前，日本房地產市場的發展還是比較平穩的。1971-1973年日元升值后，日本房地產業和股市一樣開始升溫，日本市街地價指數迅速上揚，1973年和1974年分別上漲25.1％和23％，尤其是1985年廣場協議后，股價連續5年以每年30％的速度增長，地價連續5年以每年15％的速度增長，股價漲幅大于地價漲幅，但這都遠高于GDP年均5％的增幅。1987－1990年，住宅用地價格年均上漲14.41％，商業用地價格年均上漲15.6％，尤其是1985—1990年6個大城市的土地價格指數，短短5年就飛漲至原來的3倍。有資料顯示，1986－1989年房價提高了2倍，1985－1990年日本地價總市值上漲了126%，1990年日本地價總值最高是名義GDP的5.5倍。

日本政府為了抑制過熱的經濟，開始實行緊縮政策，阻止銀行向投機者貸款。1989年11月25日，日本銀行將貼現率提高到4.25％。1990年8月再次提高到6％，同時緊縮對房地產企業的貸款，宣告了泡沫時代的終結。日經平均股價從1989年12月至1990年1月的3.8萬日元暴跌為1990年2月至4月的2.9萬日元。1991年，日本房地產價格和股市同時暴跌。據統計，在房地產泡沫破滅后，日本大城市中各類物業的價格平均下降了50%，特別在東京銀座地區，商業性房地產包括寫字樓和商鋪及其用地的平均價格僅為1990年泡沫高峰時的25%，低于1983年的水平；而住房及其用地的平均價格是1990年的40%，接近1983年的水平。房產泡沫的破滅讓銀行產生了巨額的壞賬，金融業遭到了沉重打擊。日本經濟從1991年后走向了長期的衰退。

日元升值對房地產價格的上漲具有強大的推動作用。這一點表現在地價上，已從上面第二部分中可以看出，表現在房價上，則可以從下面兩圖（圖1、圖2）的走勢對比中可以看出。圖形對比顯示，隨著日元的不斷升值，東京房價不斷上揚，日元升值越大，房價漲幅越多，直到泡沫破滅，兩者的正相關關系才告結束：日元升值，房價下跌。

正由于日元升值對房地產市場的推動作用，日元升值被不少學者認為是導致日本房地產泡沫的“罪魁惡首”。當然，貨幣升值并不必定導致房地產泡沫，如當時貨幣升值的德國并沒產生房地產泡沫。

我國房地產發展的借鑒

根據邏輯分析和對比日本的經驗，我們可以看出，貨幣升值對房地產價格有極大的推動作用，容易產生房地產泡沫，影響經濟發展。貨幣升值對房地產市場及國民經濟的影響路徑如圖3所示。

日本沿著上述路徑走過了升值歷程。日本政府由于在房地產泡沫形成前沒有采取及時的管理措施，而在泡沫形成后又采取了過激的滅火措施，從而導致日本經濟“失去整整十年”。

日本經驗教訓表明，在貨幣升值下進行宏觀經濟管理應該注意以下幾點：

第一，貨幣政策的中間目標不應僅僅局限于物價指數。我國已出現日本當年的情形，就是由于房地產投資的帶動，與之緊密相關的大宗生產資料的價格上漲幅度已經非常大。但是受到住房消費的擠出效應影響，一般消費品的價格卻依然在比較低的水平上，能源、原材料價格的上漲還沒有完全傳導到消費品價格上來，但房地產價格已居高不下。所以，我們在制定貨幣政策的時候應該充分考慮到這些因素，避免政策的滯后。

第二，加強對銀行進行房地產貸款的監管。要通過控制土地儲備貸款的發放、規范建筑施工企業流動資金貸款用途、強化個人商業用房貸款管理、加強房地產信貸業務的管理等方式來抑制過熱的房地產，降低銀行風險。對銀行和金融機構的嚴格監管是抑制房產泡沫政策是否有效的關鍵。

第三，緊縮政策的程度不宜過大。過大的力度會加劇房地產的動蕩，對整個國民經濟造成沖擊。在運用利率、稅收政策的時候不應“一刀切”，而應該根據房價、收入水平等有區別地制定。要提高購買高檔房的成本，重點監控高檔房的交易資金情況。

第四，對外資進入房地產市場要加強監控，以防范外資大量流入流出，沖擊房地產市場。有資料顯示，已有不少外資流向東部沿海城市購買房地產。一方面是預期人民幣升值，賺取匯兌收益，另一方面賺取房地產價格上漲的收益，這對當地房地產市場影響非常大。

第五，加強對地價的監管。政府部門應對土地價格進行及時的統計和公布，以保證市場信息的公開性，杜絕土地市場的“黑箱操作”和“地下交易”，并完善土地稅制，充分發揮土地稅收對土地資源合理使用的調節作用。

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