漫談房地產市場發展對財政收入的影響

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呼倫貝爾市房地產業地方稅收入情況

（一）房地產業稅收總量呈現逐年上升趨勢，但2011年增速明顯回落。2009～2011年我市房地產稅收收入總量分別為4.88億元、10.03億元和11.32億元，同比增長分別為53.46%、105.42%和12.87%，但在地方稅收入總量中占比始終保持在15%左右。（二）營業稅、耕地占用稅、契稅和土地增值稅等四大稅種對房地產業稅收起到支撐作用。下圖為2011年房地產業稅收收入中四大稅種占比情況，可以看出：四大稅種占房地產業稅收總量的87%。1.營業稅。由于呼倫貝爾市房地產業始終保持平穩運行，即使在全國大中型城市房地產市場價格集體“回調”的背景下，呼倫貝爾市房地產市場仍保持穩步運行，房地產市場平均價格繼續上升，從而帶動了營業稅大幅增長。2009～2011年營業稅分別實現1.66億元、3.36億元和3.79億元，同比增長分別為41.07%、101.73%和12.67%，對房地產業稅收起到明顯的拉動作用。2.耕地占用稅。由于耕地占用稅的稅基是實際占用的耕地面積，按照新的稅收政策，征收范圍進一步擴大，同時比較大的建設項目全面開工，占用的土地面積增大，使耕地占用稅增收。2009～2011年耕地占用稅分別實現1.07億元、2.60億元和2.70億元，同比增長分別為187.53%、141.69%和3.7%。3.契稅。隨著呼倫貝爾市房地產市場價格漲幅基本趨于穩定，房地產交易進一步活躍，交易量明顯增加以及開發投資額的逐年加大，比較大的房地產項目開始啟動，使契稅增幅較大。2009～2011年契稅分別實現1.00億萬元、1.76億元和1.99億元，同比分別增長25.50%、76.18%和12.62%。4.土地增值稅。2011年，由于呼倫貝爾市房地產銷售量和售價實現雙增長，以及2010年7月1日起實施的土地增值稅新政策，由原來的按房屋類型兩檔稅率征收（2%和3%），改為按房屋的銷售價格5檔稅率征收（1%、1.5%、2.5%、4%和6%），使得按超率累進征收的土地增值稅實現快速增長。2009～2011年土地增值稅分別實現4231萬元、9896萬元和1.31億元，同比增長分別為16.01%、133.89%和33.28%。

房地產市場發展對呼倫貝爾市房地產稅收的影響分析

（一）受國家宏觀調控政策不斷調整的壓力，房地產業稅收總量雖保持增長趨勢，但增幅明顯回落。近幾年，國家對房地產市場的宏觀調控力度不斷加大。如為抑制房價的非正常上漲及炒房投機行為，國家又先后出臺了二套房房貸首付比例提高至60%，限購政策擴及全國以及二手房交易營業稅全額征收等細則。受此影響，呼倫貝爾市房地產業稅收總量雖保持增長，但增幅明顯下降，2011年增速僅為2010年的12.2%。（二）房地產市場剛性需求大、炒房投機者比重小的特點，使房地產業稅收仍保持增長態勢。據調查，呼倫貝爾市房地產市場以剛性需求為主，如結婚用房、無房戶購房需求占比較大，炒房投機者比重較小。特別是隨著生活水平的改善以及對子女教育重視程度的提高，周邊旗縣人口大量涌入，使房地產市場仍呈現“購銷兩旺”的局面，受國家宏觀調控政策影響有限，保證了房地產業稅收收入的增長勢頭。（三）房地產開發投資額的不斷加大，市場價格的穩步上升，帶動了房地產業稅收的持續增長。一方面，呼倫貝爾市地處邊疆，房價升值空間有限，因此開發商并不擔心房地產泡沫的存在，致使房地產開發投資額呈現逐年增長趨勢，大的房地產項目相繼開工，帶動了房地產業相關稅收的增長。另一方面，與二、三線城市相比，呼倫貝爾市房地產市場價格相對較低，加上周邊富裕起來的農牧民大量涌入城市，加大了房地產需求量，使房地產價格始終保持穩中有升，為房地產業稅收收入增長提供了有力保障。

政策建議

（一）繼續貫徹落實積極的財政政策，逐步優化房地產市場供給結構。一是加快房地產企業整合步伐，提升房地產業的集約化程度，進一步增強房地產開發投資企業的競爭力和成本控制力。二是加快建立和完善廉租住房制度，要給予中小戶型普通住房建設一定的地方政策優惠，保障住房供給量，解決低收入人群的住房問題。三是加大財政對住房保障的投入力度，不斷提高住房保障支出的總量和比例，增加中、低價位商品住宅供給，逐步調整和優化房地產市場供給結構。（二）加快推進物業稅開征進程，完善房地產行業稅制。物業稅作為一個新稅種，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所得者或者承租人每年都繳付一定的稅款，而且應繳納的稅款會隨著不動產市場價值的升高而提高。這一做法，將目前房地產購買和保有環節的稅費合并轉移為保有過程的稅，將房地產開發成本中的土地增值稅及土地出讓金等稅費轉移至房地產保有階段統一征收的物業稅，降低了房地產開發階段成本，達到穩定房地產市場價格的最終目的。同時，地方政府征收的物業稅稅收，不僅足以彌補土地出讓金，緩解地方財政壓力；而且物業稅作為地方稅收，也為地方稅收收入提供了穩定的來源。（三）充分發揮地方政府調控職能，確保房地產業稅收的持續增長。房地產業作為國民經濟的重要產業之一，同其他產業存在著密切的關聯性，如拉動鋼鐵、建材等產業的發展；改善民生，推動居民消費結構升級等；而房地產業稅收作為地方稅收收入的重要來源之一，發揮著強有力的支撐作用。因此，地方政府應科學地執行國家宏觀調控政策，加強政策間的協調，增強政策執行效果，促進房地產市場的健康、穩定發展，確保房地產業稅收收入的持續增長趨勢。

本文作者：辛玉鳳張霞工作單位：中國人民銀行呼倫貝爾市中心支行