房地產企業現金流風險管理分析

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［摘要］隨著我國經濟的轉型發展，一直在我國經濟發展中起著重要作用的房地產行業也面臨著日益激烈的市場競爭。資金是企業運轉的關鍵，尤其是房地產企業高成本、長期性及高風險等特性在很大程度上考驗著企業的資金承受力，大多數房地產企業都在經營過程中面臨著現金流方面的問題。文章介紹了房地產企業現金流量現狀，闡述了房地產企業加強現金流量風險管理的現實意義，分析了目前存在的主要問題，并對如何加強現金流風險管理提出具體的對策建議。

［關鍵詞］房地產企業;現金流;風險管理

1房地產企業現金流風險管理概述

1.1房地產企業現金流的主要來源?，F金流是現財學中的一個重要概念，是指企業在一定會計期間按照現金收付實現制，通過一定經濟活動(包括經營活動、投資活動、籌資活動和非經常性項目)而產生的現金流入、現金流出及其總量情況的總稱，即企業一定時期的現金和現金等價物的流入和流出的數量。房地產企業現金流主要來源三個方面:經營性現金流、投資性現金流、籌資性現金流。經營性現金流一般包含住宅、商鋪或車位等銷售回款、項目日常運營各項成本費用的支付;投資性現金流指企業投資支出與收益所得，比如投資土地進行項目開發的支出與所得收益等;籌資性現金流則包含企業借助各種融資工具進行直接或者間接融資款項的流入以及歸還借款本息等。1.2房地產企業現金流風險的主要類型。1.2.1資金供需不平衡形成的短缺風險。房地產開發項目投入大，對前期資金需求高，房地產企業在土地市場的競爭相當激烈，相互爭奪土地資源容易形成高溢價，抬高土地的價格，競拍成功后政府要求立馬付清土地款。如果前端融資收緊，融資成本過高而融資金額不足，當企業又沒有穩定的資金存量時，就會對企業短期內的資金籌集形成巨大考驗，甚至造成企業違約，存在沒收投標保證金的風險。1.2.2未來現金流入存在的不確定風險。房地產企業獲得土地到預售至少8個月到一年，甚至更長的時間，除了土地支出外，前期的報批報建、規劃方案設計、建安的工程進度款等都需要投入。近年來，隨著施工行業的規范，政府防止施工方的無限制墊資等，很多地區要求達到結構封頂才可預售，對企業資金又造成一定的考驗，抬高了企業的資金峰值。又因為國家政策(例如國家調控升級、限購、限貸、個貸放款政策等)的變化，都會給房地產企業造成未來現金流的不確定性。1.2.3信貸收緊出現的償還風險。房地產企業在項目開發過程中，一般借助融資，少量資金自己投入。負債經營是房地產企業的最重要的特征。如果出現國家宏觀調控，各種融資渠道通道路徑收縮，可能造成企業無法正常融資，無法做到借新貸還舊貸，會造成貸款延期甚至有無法按時還本付息的風險，這種情況一旦發生，會造成連鎖反應，各家銀行會立刻啟動提前還款措施，造成金融機構集體要求償還借貸資金，這會對企業正常經營造成巨大的資金隱患。1.3房地產企業加強現金流分析的現實意義。1.3.1有助于企業的良性發展?，F金流的良性循環是企業生存的基本前提。房地產企業屬于資金密集型企業，良好的現金流才能使項目有序的開展，由于地產項目開支巨大，前期的設計、報批報建、建安工程、營銷推廣都需要大量的資金。部分房地產企業未能充分預判市場環境、政策調控對現金流的影響，對開發過程中的資金預算不足，一旦銷售去化不理想，回款不及時，就面臨資金不足風險，因此一定要重視現金流的管理，實現有序良好的循環。1.3.2有助于企業優化內部管理。目前，房地產企業競爭日益白熱化，無論是在建設規模還是在銷售面積、權益金額、利潤等方面都在拼排名。只有做大規模、排名靠前意味著低融資門檻以及市場品牌廣泛的知名度，有助于取得更好更低成本的融資額度，可以去競拍更優質的土地，這是一個良性循環。因此，房地產企業通過從投資、設計、招采、施工管理、營銷至竣工交付整個開發周期的各個方面，加強運營管理和周轉速度，縮短開發時間，盡早實現銷售回籠。現金流的良好滾動才能使企業大運營做得更完善，使企業項目滾動起來。1.3.3有助于控制企業財務風險?，F金流相比較利潤，更直觀地反映了企業的財務狀況以及短期長期的償債能力，以及可用資金的量。企業要發展壯大，必須要有充足的現金。賬面適量的現金流可以更好地預防企業短期性債務風險。而良好的現金流管理不僅有效緩解企業財務風險，更讓管理者在投資與償還債務之間做好平衡，既保證企業的安全，又提供長期的投資獲利。

2目前房地產企業現金流量風險管理存在的主要問題

2.1現金流管理風險意識薄弱。管理層認為現金流管理只是財務部門的工作，非財務人員風險意識淡薄，重視程度偏低，認為其他部門比如工程只是負責開發，營銷部負責銷售，只有財務部負責回款和現金侯英麗:房地產企業現金流風險管理探析企業戰略流的管理，沒有做到全員參與。這樣很可能造成各個部門各自為政，過分重視局部而忽略整體。只有在現金流發生明顯短缺，比如不能及時支付到期工程款、材料款，甚至不能足額發放工資、支付稅金時，才發現現金流跟每個人息息相關，屆時為時已晚。2.2現金流管理沒有與企業戰略相匹配?，F金流管理僅停留在公司運營、財務層面，并沒有被提高到戰略高度與企業總體發展戰略相匹配。很多管理層太關注戰略，而忽略了企業生命周期的現金流安排。即便是有現金流的預算，也只是簡單的現金預算、日常流量等，沒有同企業的發展戰略有效地結合起來，更沒有同企業的不同發展階段的重點相匹配。2.3現金流管理缺少全程控制。目前，我國大多數房地產企業現金流量管理的手段只是側重于事后分析，而缺乏事前的預測和安排以及事中的控制。企業的資金運行，具體表現為資金籌集、運用和分配，現金的流入與流出則是其綜合表現形式。只有時實、動態地反映預算執行情況，有效地控制整個企業的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，才能有利于企業戰略的實施，加強經營過程的控制。2.4現金融資政策限制和資金短缺。在“房住不炒”的大背景下，為了降低空置率和緩和房價，對于房企融資的限制出現了一些舉措。比如前陣子媒體熱炒的銀行房地產開發貸款限制，多家銀行近期收到窗口指導，收緊面向房地產開發商的開發貸額度。根據央行最新公布的數據，2019年8月末的房地產企業開發貸余額是11.74萬億元，相比2019年一季度末的10.85萬億元減少了9000億左右。比如信托資金不得隨便進入樓市，根據9月10日公布的數據，8月房地產信托募資規模驟降至400億元，環比下降40%。融資政策的收緊直接導致企業貸款難度增大甚至不能借貸。而正常的銷售回款也會在市場下行和政策收緊情況下，銷售去化不理想，導致后續供血不足，資金短缺的情況。

3完善房地產企業現金流量風險管理的對策建議

3.1樹立全員參與強化現金流管理的意識。房地產企業應建立全過程、全員參與、全方位的現金流管理體系。首先從獲取土地支付對價款，前期開發設計、批復、建設階段、銷售，每個階段的投拓、設計、工程、成本、營銷、財務等部門全體員工參與整個項目現金流的制定，明確項目的資金峰值以及各個節點的收支，再由財務部進行從統籌和后續的跟蹤匯報。通過全員參與，提高每位人員的現金流管理意識，有助于提早發現問題，解決問題，為公司創造價值。3.2現金流管理要與企業戰略目標一致。現金流管理要與房地產企業的戰略目標保持一致，考慮企業所處的環境和發展階段，確保企業在發展過程中對資金的需求張弛有度。針對房地產行業，企業在制訂3～5年戰略計劃時，應該編制對應周期內的現金流的需求規模、各個時點的資金進出情況以及余量，只有現金流的量與企業的發展戰略相適應，目標一致，才能保證企業有條不紊地開發各個項目，保持企業的可持續發展。3.3建立健全房地產內部現金流控制體系。首先，建立明確分工的組織機構和嚴格的現金流管理制度，建立專人管理的體系，目前各家公司專設資金部或者由專人管理，建立現金流資金池，統一調配。其次，建立完善的監督機制。一方面，高度關注并監控公司的支付業務，合理確定支付時點，對現金付款時間進行準確安排;另一方面，加快現金流的流轉，對于應收的房款，加緊催收，提高現金流周轉效率。此外，房地產公司要做好事前的現金流預測，按月度、季度、年度做好現金流的滾動預算，做好事中的現金流動的監控，及時反饋與計劃的差異，及時修正，事后結合現金流管理目標，分析偏差，找出原因。通過全過程的控制，使現金流的循環在一個可控的計劃內。3.4培育多方位的融資渠道。國家政策的導向以及銀行信貸的調整，會使房地產企業資金短缺出現立竿見影的效果，致使資金尤為緊張。目前房地產企業的主要融資渠道是銀行借款，單一的融資方式不能滿足企業的需要，因此培育多方位的融資渠道是每個房地產企業的必經之路。公司應該注重信用評價等級，拓寬融資渠道，在開發貸項目融資的基礎上，可以嘗試票據貼現、應收賬款融資、私募、信托融資、夾層融資、資產證券化、售后回購、發行債券等多種方式并行的方案，擴充可以獲取的現金流來源。另外，隨著土地價格越來越高，企業間的合作開發模式變得越來越普遍，合作開發可以優勢互補，可以通過轉讓股權或者受益權的方式，減少前期的資金投入，在一定程度上可以有效地緩解企業現金流不足的問題。

4結論

總之，基于企業自身可持續發展要求以及外部國家政策、行業競爭的多重壓力，現金流就像是一個企業的血液，血液暢通，企業才能良性可持續的發展。因此加強現金流管理已經成為房地產企業生存和發展的關鍵。只有房地產企業保持現金流良好有序的運行，并保持高度關注和高效管理，才能使房地產企業盡可能地避免經營風險，在房地產行業競爭白熱化的形勢下立于不敗之地。

參考文獻:

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［3］李立剛.我國房地產企業融資的風險及防范［J］．現代營銷，2019(4):176.

作者:侯英麗 單位:上置毅家投資管理(上海)有限公司