房地產企業全面預算管理問題思考

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摘要：隨著國家啟動的對樓市的調控政策，同時由于現實環境的影響，普通購房者對樓市的未來處于觀望及不看好的狀態，使得現在的房地產行業更加難以生存。房地產企業利潤空間在不斷下降，在此情況下，企業的全面預算管理顯得尤為重要。本文闡述了房地產企業全面預算管理的重要意義，并分析了現階段實行全面預算管理存在的一些問題，進而提出了建議，希望能為房地產企業優化預算工作提供參考。

關鍵詞：房地產企業；全面預算管理；問題；建議

全面預算管理是以企業戰略目標為基礎，以適應市場需求為導向，涉及企業各個環節的全員參與的預算管理體系。作為房地產企業至關重要的管理模式，全面預算管理已經成為房地產企業強化項目管控的關鍵和提升經營管理能力的有效工具。要使全面預算管理真正實現效率，需要做兩方面的努力：一是將所要發生的成本、費用做科學合理的核算；二是在把預算管理真正落實到項目推進中的各個環節之中，通過強化全面預算管理來提高項目成本管理、資金管理、績效管理等綜合管理能力，優化資源配置，降低經營風險，從而為房地產企業創造更大的價值。

一、房地產企業加強全面預算管理的重要意義

（一）有利于細化企業戰略規劃、明確經營目標。全面預算是在企業戰略規劃和方向、決策的基礎上，以數據和金額的形式反映一定期間的具體規劃，企業管理、決策者可清晰的認識企業的發展目標，并對經營各周期的收入、成本、費用以及資金流各方面有清楚的認識。實施全面預算管理能使企業從全局的高度執行企業戰略目標，有效建立房地產企業的長遠規劃與各年度預算指標體系，更加細化、具體和確切的經營目標和績效指標，有利于企業緊抓方向不偏離，也有利于房地產企業的長期規劃和短期計劃的協調統一。同時通過預算中的財務指標也可以預測企業未來的經濟效益以及預見企業面臨的經營風險及財務風險，通過有效的手段來控制風險，提高企業的應變能力，從而最終保障企業經營目標的實現。［1］（二）有利于企業優化資源配置，增強抗風險能力。全面預算管理需要房地產企業從上而下、全體員工的共同協作，貫穿于企業經營管理活動的整個環節，從而達到各項資源的優化融合以及實現資源的高效配置。全面預算管理將企業戰略目標與成本控制、費用控制、資金預算系統結合起來，實現了管理層對企業整個經營活動有效的計劃、控制與監督。與此同時，房地產行業競爭的激烈和調控政策的諸多不確定性，需要房地產企業時刻警示，企業通過全面預算管理也可以提前做好風險評估，通過設定風險預警點，特別是資金預警，做好風險防范管理，建立一系列的應對措施，從而提高企業應對風險的能力。（三）有利于企業進行績效考核，為實現戰略目標提供保障。在全面預算管理工作當中，績效考核可以綜合反映全面預算的執行結果，通過對企業預算和決算數據的分析可以清晰了解預算與實際執行中的偏差情況，而預算的指標數也正是考核和評價工作績效的最佳標準，使績效考核做到有據可依。如果沒有預算管理，則大多數是采取以時間為節點的考核方式，僅僅停留在工作的表面。全面預算管理則對每個關鍵節點提供了量化指標，績效考核既要對工作完成程度、完成時間等進行明確，同時還需結合各預算的完成情況，結合每個崗位、每個部門對企業收益能力的貢獻來考核，獎懲并重，使員工的付出獲得肯定，使績效考核更加客觀、公正。［2］

二、現階段房地產企業全面預算管理存在的問題

（一）對全面預算管理缺乏認識，缺乏完善的組織機構。在目前的房地產企業管理中，對全面預算管理的認識存在著一定的偏差，忽略了預算的核心價值，也弱化了全面預算管理對資源整合的協調、企業戰略目標實施的服務作用。目前很多房地產企業對全面預算的認識局限在財務預算認知上，而財務部門受制于各方面的限制，只能根據經驗估算，或者對各業務部門報送的數據進行簡單匯總，導致預算簡單、片面、隨意且缺乏整體規劃，沒有按照專業系統的管理條線，覆蓋全過程。同時因為對全面預算管理認識的缺失導致全面預算工作并沒有根據房地產行業的特殊性建立健全相應的預算組織機構，或者說組織體系流于形式，沒有對全面預算的執行、監督、考核等職責進行分工，這樣不僅不利于企業資源的最大化利用，同時預算管理的作用也得不到充分發揮。（二）全面預算管理與企業戰略目標聯系不緊密。房地產企業一般對工程項目的整體資金投入較大，且開發周期長，所以項目的全面預算應以整個項目周期為基礎，緊密圍繞企業戰略目標來制定，編制過程中還需涵蓋各個業務部門，以確保戰略規劃的實現。但現在很多房地產企業只重視年度預算，忽略了開發過程的持續性以及非財務指標的重要性，結果致使企業在持續經營中不能通過預算進行有效的規劃。同時，還有財務人員制定預算的過程中，完全采用了閉門造車的方式，缺少與業務部門的溝通，僅憑借自己的經驗和追求短期收益編制預算，這種與實際情況脫節的預算，往往會導致項目結果出現偏移，從而在實際運營時偏離了企業發展戰略目標，將全面預算管理流于形式，也就達不到全面預算精細化控制成本、優化企業資本結構的預期。（三）預算的編制受各方面影響難度較大。房地產企業由于工期長、項目類型多等原因，同時企業為了縮短拿地到開盤的時間，而自身的能力不足也造就了邊施工邊改圖紙的現象。重復的返工，增加了大量的成本，最終結果直接導致了結算的成本突破目標成本，造成目標成本形同虛設，使得房地產企業的預計盈利無法得到實施，資金層面也將面臨極大的考驗。所以需制定更加科學、合理、實用的全面預算編制管理體系，并對其管理的模式標準化，以保障房地產企業健康持續發展。（四）全面預算管理的考核與激勵機制不完善。房地產企業普遍存在僅僅將預算管理視作控制費用的一個工具，只關心工程進度和質量，很少關心預算的執行情況。關于考核方面，考核的根據僅限于定量的財務目標，預算管理考核激勵并沒有得到相應的重視，沒有明確相關的考核制度，導致員工的績效沒有真正和預算執行掛鉤，員工付出與收獲并不匹配，考核內容不清楚，獎懲不分，考核的責任追究也就沒有落到實處。這種缺乏相應考核制度、考核標準及獎懲措施的考核，會導致積極執行預算管理的員工失去主動性和創造性，進而也無法確保預算的順利實施。［3］

三、強化房地產企業全面預算管理的一些建議

（一）樹立正確的全面預算管理觀念，建立健全預算管理組織機構。要想有效解決房地產企業全面預算管理遇到的問題，必須樹立全面預算管理理念。實現預算管理的基本前提，便是企業的管理層應對全面預算管理工作加以重視，應當正確認識到預算管理是現代企業科學管理體系的重要組成部分，對于企業控制生產經營活動、實現戰略目標具有重大意義，從而對全面預算管理進行有力的動員和推動，管理層的認可和支持是實施全面預算管理的重要保證。同時，房地產企業要通過多種方式加強培訓和宣傳工作，明確各職能部門在預算的編制與執行中的責任，強化部門間協同觀念，使每一位員工都深刻認識全面預算管理的重要性和必要性，培養員工作為企業主人翁的意識，成為預算編制執行的積極參與者和推動者。另外，企業也要建立和完善全面預算管理組織機構，制定相關的制度做支撐，要求一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，提高預算的控制力和約束力。［4］（二）做好以企業戰略為基礎的全面預算管理。企業戰略目標是企業的靈魂，是企業發展的方向，在整個現代企業管理中居于核心地位，起著主導、決定性的作用，它是企業期望在某一段期限內所要達成的結果，為企業的努力指明了方向。而全面預算管理應該要以企業戰略為核心，要致力于企業戰略目標最大化，要充分認識到：“戰略目標指導預算，全面預算服務戰略”的理念。房地產企業需將戰略目標進行分解、細化，用于指導各項工作，也便于各項預算目標與企業總體發展方向一致，以利于整個預算管理體系能為公司的發展保駕護航，企業戰略目標與全面預算管理緊密連接，二者相輔相成，密不可分。（三）提高預算編制水平，合理、科學的編制預算。對于房地產企業而言，對不同的項目形態以及不同的施工工藝及節點，都需要有不同的側重點和管理模式，企業的預算控制必須緊抓要點。房地產企業具有跨年經營、投入大、資金緊等特點，這決定了資金預算管理是房地產企業的核心關注點，而成本預算又是資金預算的起點。所以，全面預算管理應該嚴控目標成本，在對新項目進行投資前，也要綜合考慮一切可能影響到資金流的潛在因素，對開發項目科學的設定目標成本預算，發揮目標成本的指導性功效。在成本造價方面，應重點關注工程量的確認與圖紙的優化，也應盡量關注業主的感觀感受，要把每一份錢花在刀刃上。［5］（四）完善全面預算監管與考核制度。加強全面預算管理的監管與考核力度是房地產企業保證預算執行效果的關鍵。而加強全面預算管理的監管與考核力度首先又要完善監管考核制度。具體來說，完善監管考核制度主要包括以下幾個方面：一是按月將預算的執行情況反饋至各部門，把執行情況和每個部門成員的獎金、晉升等緊密聯系起來，使得各相關部門更加重視預算執行情況；二是房地產企業制定的預算考核指標應兼顧科學性、合理性和可操作性，同時遵循公平、公正、公開以及風險收益對等的原則，既要考核部門的預算指標完成情況，也要考評各部門未完成對其他部門的影響。

四、結語

房地產企業的全面預算管理是企業實現戰略目標的重要保障，是一個非常專業且系統的工程，也是企業經營管理的重要組成部分，只有根據企業自身發展階段以及自身特點，形成適合企業自身的全面預算，才能向管理要效益，才能真正實現從粗放式管理向精細化管理的轉變，才能真正達到實現企業發展戰略目標。

參考文獻

［1］何愛君.房地產企業全面預算管理存在的問題及對策［J］.中國集體經濟，2020（3）.

［2］何云婷.房地產企業全面預算管理問題與對策［J］.財經界，2020（20）.

［3］張秀敏.房地產企業全面預算管理的挑戰及對策［J］.財會學習，2019（26）.

［4］任洪.房地產企業全面預算管理中存在問題的思考［J］.經濟研究導刊，2020（24）.

［5］彭博.淺析房地產企業全面預算管理［J］.審計與理財，2020（2）.

作者:田丹 單位:湖北交投宜昌城市發展有限公司