建筑工程后期維護管理探討

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建筑工程是關系著國計民生的重要基礎建設，而建筑工程質量直接關系到人民群眾的切身利益和社會和諧與穩定，后期使用、維修養護在很大程度上已經成為建筑工程領域尋求持續長足發展的關鍵因素。就像汽車一樣，要定期養護，才能提高安全系數，建筑工程也是如此，只有定期做到維修養護，才能更好地保證質量安全，做到長遠發展。但是建筑工程在這方面卻沒有得到相關各方的足夠重視，加強這方面的對策研究迫在眉睫。

1建筑工程后期維護管理的必要性

1.1后期維護管理是影響建筑壽命的重要因素之一。我國JGJ37－1987《民用建筑設計通則》規定，重要建筑和高層建筑主體結構為一級耐久年限100年，一般性建筑為二級耐久年限50～100年；GB50068－2001《建筑結構可靠度設計統一標準》規定，普通房屋和構筑物為50年，紀念性建筑和特別重要的建筑結構設計使用年限為100年。影響建筑物壽命的原因很多，除短視規劃、設計、施工質量原因外，在使用過程中缺少必要的維修、養護也是重要環節。與我國“短命”的建筑相比，有些國家的建筑則非常長壽。比如英國“百年老屋”隨處可見，其建筑平均壽命可達到132年，平均壽命在世界上居首位。不僅建筑質量受到高度重視，規劃、設計也經過詳細論證。同時，他們還注意對建筑物的維護、加固和病害處理，以延長建筑使用年限，提高資源利用效率。事實證明，對建筑從可行性研究、立項、規劃、設計、施工、驗收到使用的全過程進行管理是非常重要的。為了延緩建筑工程損壞的發展，人們還要對建筑工程進行經常性的維護和保養，以延長建筑工程的壽命。1.2后期維護管理是恢復和保持結構安全性的必要措施。建筑工程自建成之日起，由于受水、氣等自然因素和二次裝修等人為因素的影響，即開始發生損壞。當建筑工程損壞到一定程度，出現裝飾老化脫落、屋面開裂、滲漏等現象時，其使用功能就受到影響，人們必須對建筑工程損壞的相應部位進行維修；當建筑工程的損壞發展到其板、梁、墻體、基礎等結構構件也出現破損時，建筑工程的安全就受到了影響，此時就必須對建筑工程進行更大規模的維修，才能恢復和保持其結構的安全性。據有關研究資料分析，因建筑物中混凝土和鋼筋損壞造成的損失約為國民收入的1.25%[1]。有效延長建筑的使用壽命，是對資源最大的節約和最大的節能。1.3面臨商品住宅全裝修必然趨勢的嚴峻考驗。為進一步貫徹落實《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》（國辦發[1999]72號）要求，建設部于2002年出臺了《商品住宅裝修一次到位實施細則》。2016年9月山東省政府辦公廳印發了《山東省房地產業轉型升級實施方案》，方案中提出，2017年涉區城市新建的高層住宅實行全裝修，2018年新建小高層、高層住宅淘汰毛坯房。全裝修概念的提出，在一定程度上避免了二次裝修對建筑物結構性能的傷害，但同時增加了維護管理的內容，這為后期維修養護帶來更為嚴峻的考驗。1.4后期維護管理不佳是質量投訴居高不下的重要原因之一。近年來工程質量投訴居高不下，工程質量常見問題如裂縫、滲漏等問題是業主投訴的重要內容，雖然不涉及工程結構安全，但是影響了房屋使用功能和室內舒適的觀感，引起質量投訴的原因多是反饋到物業或產權單位，如不重視、維修未得到妥善處理等；若是超出了保修期，業主就不知如何處理，導致問題得不到及時解決。綜上所述，影響建筑物壽命的原因很多，除短視規劃、設計、施工質量原因外，在使用過程中缺少必要的維修、養護也是重要環節。因此，研究掌握建筑工程后期維修養護對保障廣大人民群眾安居樂業具有十分重大的意義。

2建筑工程后期維護管理相關政策及規定

1）《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規定：正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；裝修工程為2年；供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年。其他項目的保修期由建設單位和施工單位約定[2]。2）建設部、財政部于2005年1月12日頒布的《建設工程質量保證金管理暫行辦法》第二條規定，建設工程質量保證金（保修金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定從應付的工程款中預留用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。3）《物權法》和2008年2月1日起實施的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金是由全體業主繳納的，屬全體業主共有。維修資金一般由物業所在地的房地產管理部門統一監督設立，物業管理公司或管理單位申請支取使用。業主戶數和建筑面積的三分之二以上同意可以將維修資金劃轉到業主委員會，由業主委員會行使管理權利[3]。業主委員會應至房地產主管部門指定的商業銀行設立本維修資金專用賬戶，并將賬戶情況報房地產行政管理部門備案。

3建筑工程后期維護管理存在的問題

3.1工程規劃設計存在紕漏施工質量差建筑材料壽命短。有些建筑工程規劃設計不合理、施工過程不甚科學規范，使用的配件、建筑材料壽命短，這些都無法及時發現并改善，導致在竣工驗收后發現問題，無端增加了后期維護成本和資源浪費；尤其是現階段提出的全裝修概念，很難保障裝修過程中不存在問題，這就為后期維修保養工作帶來很大難度。3.2管理機制不健全。我國現行的建筑工程質量保修制度單一，沒有形成體系，后期維修保養工作責任不明確，除制度本身外，沒有相應的實施細則來確保保修制度在工程實踐中得以實施，導致有些問題不能及時發現、處理，往往等到業主投訴后才引起重視。例如在地基基礎工程和主體結構工程的合理使用年限內業主要承擔產權單位經營不善甚至破產倒閉或無能力保修的風險等。3.3產權單位或物業公司不重視。建筑工程竣工驗收后，后期的維修養護工作能否按時進行，產權單位或物業公司沒有明確的規章制度約束管理?，F階段建筑工程的后期維修、養護長期施行較粗放的管理模式，使得維修養護工作更加成為被忽視的環節。3.4部分業主缺乏對建筑工程的維護意識。部分業主自覺維護公共設施的意識淡薄，例如住宅裝修時隨意更改、破壞室內結構、破壞樓道內窗紗以及亂扯電線給電動車充電等違規現象，存在安全隱患，而物業卻置之不理。對于機關、企事業單位來講，也缺乏對建筑的運行、使用進行定期檢查和維護的機制。3.5回訪有名無實。建筑工程在驗收后備案前的回訪往往走形式填表了事，未真正分戶進行了解、檢查工程情況；在保修期內也再無回訪要求，所以談不上對建筑工程進行定期檢查、維修、養護管理。3.6建。筑工程后期維修及養護人員整體專業素質不高建筑工程后期維修養護工作非常重要，但是由于相關方對于建筑工程后期維修養護工作不夠重視，所以在人員配置方面不夠專業，認為竣工驗收已經完成，后期維修養護就是走個形式，在對工程進行維修養護時，只是進行走馬觀花式的表面巡視以及清理工作，無法發現潛在的病害，以致形成更大的質量隱患。

4建筑工程后期維護管理的措施

4.1強化建筑工程參建各方主體責任。強化工程參建各方主體責任，進一步完善工程質量監管機制，強化工程質量的過程控制，在確保主體結構安全的基礎上鞏固使用功能質量，穩步提升建筑工程質量，建筑工程在驗收后備案前的回訪中，建設單位應真實有效地進行“分戶”回訪，切實做好回訪工作，認真填寫回訪記錄，落實整改措施，降低后期維修養護的可能性。4.2明確管理責任健全管理機制。相關部門加強調研分析，統籌建立、完善建筑工程后期使用、維護的監督管理機制，形成系統的維護管理體系，切實從可持續發展的戰略角度、從節約能源的角度考慮，明確責任，形成制度約束機制，保障對建筑工程進行必要的檢測、防護和維修、加固，從而延長建筑工程的壽命，保障廣大人民群眾安居樂業。4.3產權單位或物業公司建立工程維護保養制度。1）建立保修期內、保修期外建筑物定期檢查維護制度。對檢查維護內容、時間、頻次進行細化。針對建筑共用部位、公共設施設備要涵蓋：地基基礎（地基基礎上杜絕不合理荷載的產生、基礎附近堆放大量材料或設備產生附加沉降等）、樓頂工程及樓頂設施、外墻、路面、機房、泵房、車庫、通風道、垃圾道、下水管道及水電暖設施設備安全、抗震、防雷設施檢查、防汛排水、消防、環境安全等，并考慮增加暴風雨等惡劣天氣來臨前的專項安全檢查。2）竣工驗收之前，向業主提供維護保養手冊，并向業主提供免費培訓。培訓涵蓋各手冊的全部內容，包括有關的保養維護和維修、以及突發事故的應急處理和解決方法等內容的指導。建筑設施的安全十分重要，除了責任單位的有效管理外，業主也要積極配合，愛護公共設施，加強辦公、住宅內的必要的自我檢查和維護保養。3）建筑單元內告知欄。張貼工程竣工后續服務承諾書、24h維護服務熱線等。4.4實施有效的“分戶”回訪及滿意度調查。1）建立回訪程序。在竣工驗收交付使用后，在一定期限內主動對工程進行回訪，對屬于施工過程中的質量問題，負責維修，不留隱患。如屬其他原因造成的質量問題，在征得業主和使用單位認可后，協助修補；2）回訪工作可采用四種形式：季節性回訪、技術性回訪、保修期滿前的回訪、保修期后的回訪；3）回訪的方式包括：到場、電話、郵件等；4）質量部門每年發放“顧客滿意度調查表”征求業主對維護管理服務的意見?；卦L結束后將回訪記錄統一收集存檔。對在工程回訪中發現的問題或在保修期內業主提出要維修的問題，安排落實維修具體事項，保修期外的可與業主商量提供有償維修服務。4.5建立完整而規范的建筑工程后期維護檔案。維修養護檔案資料包括：工程回訪記錄、回訪工程質量問題匯總、保修期內、保修期外定期檢查記錄、工程維修記錄等，還要保存維修、養護用到的配件材料供應商信息檔案等。4.6建立專業的維護隊伍。建筑施工企業配備專業維護隊伍是新形勢下的必然趨勢。專業的技術、專業的保修機械配備保障、周到的服務是反映施工企業整體管理水平的一個主要方面。因此，加強相關人員的專業知識培養、責任意識培養至關重要，對于上崗人員要進行全面的崗前培訓，并對在崗人員進行定期培訓，全面提升建筑工程后期維修養護人員的素質，保障提供專業、及時、周到的服務。

5結語

建筑工程質量事關群眾的生命財產安全，既是社會的熱點，也是輿論的焦點。建筑工程后期維修養護關系建筑工程使用壽命及人民能否安居樂業，不僅能夠提升房屋的經濟效益，而且還能夠在一定程度上降低資源的耗費，并符合我國可持續發展理念的要求，故必須引起各方重視。應共同努力，科學應對建筑工程的建設、維護和使用壽命的控制問題，本著“對用戶服務、向業主負責、讓用戶滿意”的認真態度，以有效的措施做保證，以優質、迅速的維修服務維護業主的切身利益。

參考文獻

[1]趙香花.房屋建筑的維修與養護[M].鄭州：黃河水利出版社，2002.

[2]中華人民共和國建設部.房屋建筑工程質量保修辦法（建設部令第80號）[Z].2000.

[3]中華人民共和國住房和城鄉建設部中華人民共和國財政部.住宅專項維修資金管理辦法（住建部令第165號）[Z].2016.

作者:張秀英 李建業 張騰龍 單位:1.濱州市誠信建設工程檢測有限公司 2.濱州市工程建設質量監督站