房地產開發成本控制探索

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隨著國民經濟的快速發展和人民生活水平的逐步提高,我國的房地產行業作為新的國民經濟的支柱產業得到了非?？焖俚陌l展，對我國經濟發展起到了巨大的推動作用，所以要想使房地產開發企業能更好的帶動我國的經濟發展，首先就要使房地產開發企業自身發展起來，然而作為房地產開發企業，獲取的利潤是衡量其發展程度的主要因素，然而影響利潤的因素有很多，能夠為企業所有效控制的便是成本這一因素，但是目前我國的房地產開發企業對成本的控制制度還不是很完善，存在成本大，效益低的問題。為了有效的解決存在的問題，促進房地產業的發展，本文對房地產開發重要階段提出以下控制方案。

一、招投標環節的成本控制

在我國，工程施工一般實行項目承包的方式，企業通過招標的方式來選擇經驗豐富的，優秀的承包商，可以最大限度的降低工程開發成本。然而要想選擇出優秀的承包商，必須選擇合理的招標方式，我國現行的招標方式有邀請招標方式，公開招標方式，議標方式。要想以招標方式選出優秀的經驗豐富的承包商需要做到以下幾點要求：第一，要實行公平公正的招標方式，不可以隱藏招標的相關信息，客觀公正地對待投標單位，詳細了解前來投標的企業。因為承包商的專業水平直接影響到工程成本控制的水平，所以企業在選擇承包商時要關注承包單位的技術水平、信譽度、所需工期、所需造價以及以往的施工質量等。第二，要組織好招標文件工作。首先要根據要求，認真制定標書和標底，并由相關人員進行審核評價。此項工作中，招標書的制作至關重，其內容要準確、全面。在簽訂合同時，明確雙方的責任，防止出現經濟糾紛，產生不必要的支出。第三，根據市場情況，制定出競價范圍，給前來投標的單位、組織形成參考，從而使競價相對集中，具有可比性，抵制惡意的壓價競標。

二、材料及設備采購環節的成本控制

材料設備費是工程建設的基礎，企業在各個環節都要進行所需材料的采購，所以在這個環節內進行控制是必不可少的。第一，預先進行市場調查，統計各種所需設備的市場情況，安排專業人員對統計數據進行分析，明確各項材料設備的性價比，追求低價保證質量，作出科學的采購決策。第二，確定各項材料的采購模式。在施工階段材料用量的變化是動態的：施工開始時材料耗用逐漸增加、施工中途材料耗用量比較穩定、結束時材料耗用量逐漸減少。為滿足動態的材料需求，企業可以實行經濟訂貨批量，在材料采購過程中，具體到每種材料，根據每種材料的需求量，單價，進貨費用等指標計算出每種材料的經濟訂貨批量，以此來減少材料的倉儲費用和采購成本。第三，采購人員的選擇，應選擇專業人才，并且實行采購崗位輪換制度。采購活動由采購人員分組進行，項目組之間相互監督，防止貪污、與供貨商徇私舞弊損害企業利益。第四，成立調查小組，不定期的對材料市場進行調查，掌握最新的市場情況，制定出采購標準，衡量采購人員的工作效果。第五，采購人員要上報真實的供貨單位的信息，方便管理部門進行回訪調查。第六，材料采購驗收入庫時必須由專業人員進行監督，檢查。其中主要控制的是：數量驗收，是由幾方負責人員共同到場確定到貨的數量，并且由企業駐工地的代表或者專業的工程師來負責監督驗收。質量驗收，是由工程部門的相關專業人員對材料的外觀進行仔細檢查進行驗收并且監督材料安裝后在試運行時的效果，要及時發現問題、解決問題。

三、材料使用環節成本控制

在材料使用過程中進行成本的控制是直接可行的，企業可以按照下列方式進行控制。由專業人員對材料的各個使用步驟進行管理，從領料投料后期退料，都要進行嚴格的控制。在領料階段，由項目經理派專門人員向倉庫管理部門提交詳細的用料信息表，庫管人員根據信息內容仔細填寫領料單，著重記錄用量和用途。在投料階段，各項目領料人員要認真記錄各道工序的投料數量及投料時間并由負責人簽字確認。在后期發生退料時，領料人要及時的將項目剩余材料交還倉庫，倉庫管理人員及時做好相關記錄。每建設期末，企業組織技術人員對材料進行盤點，并作出詳細的數據統計，由相關負責人對盤點結果簽字確認，然后由盤點人員將盤點結果報送管理部門，企業聘請專業人員調查分析材料使用中存在的問題，提出相應的解決措施和注意事項。

四、工人施工環節

在施工環節，人工費用是成本的重要組成部分。為了控制人工成本，企業可以采取以下有效措施：第一，在每部分開工之前有項目負責人提交詳細的計劃書，計劃書中要包括各個崗位的員工名單，各員工的工作內容，以及完成工作需要的時間等，綜合根據企業薪酬管理規定預算每位員工的薪酬。第二，在工人工作過程中，項目負責人進行跟蹤調查；及時發現并解決在分工中的不合理現象，避免造成不必要的人工費用支出。根據實際情況修改計劃書，使用工安排更加科學，促進每位員工的工作效率，充分發揮其工作能力。第三，建立工作小組，實行獎懲制度，由負責人每天進行評比，對表現良好，工作效率高的員工進行獎勵，而對每組業績中落后的人員進行懲罰。

五、竣工結算階段的成本控制

工程結算成本控制主要包括對承包人提供材料設備用量的核實、費用價差的調整、工程變更簽證費用控制、違約及索賠的處理等。為了在竣工結算環節達到成本控制的目的要做到以下幾點：第一，竣工結算就是對項目建設進行驗收審查。驗收審查的依據就是搜集的數據資料，為了確保審核的準確性就要保證審核依據的真實、完整、有效。所以企業要組織專業的技術人員，根據合同及協議的規定，從期初的項目策劃開始，對每一階段的工作過程進行嚴格的審核，統計相關數據，檢查各階段負責人上報的賬務數據的真實性，完整性，對不足部分作出補充，建立審查資料體系，為結算工作提供高質量的基礎信息。第二，聘用經驗豐富，職業操守高，工作認真負責的工程造價咨詢公司對各項目階段的造價進行審核。然后由企業內部審核負責人員對造價公司的計算結果進行抽查核實，并到現場查看具體情況。第三，對結算結果進行二次復審，確保結算質量。第四，嚴格按照合同和協議的相關規定，對各項費用進行規范化控制，遵守公平公正的原則。第五，認真對待項目驗收后的評估工作。對評估出的數據進行統計分析，總結經驗以及教訓，為企業之后的工作提供參考標準。房地產開發以經濟效益為目的，衡量房地產開發投資效益的重要經濟指標是開發成本。只有控制了開發成本，房地產企業的開發效益才會有保障。隨著管理科學研究的不斷深入，房地產開發成本控制的研究也將會不斷發展，成本控制不應僅僅局限于客觀財務因素，而應更加關注從業人員的職業道德水平，以及規章制度的建立，只有兩者的有效結合才能實現成本的有效控制。

作者:蔣欣怡 單位:西安石油大學