房地產經營模式論文

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首先，假定房地產真的出現了問題，政府一定要救房地產，那么先來看下房地產真出了什么問題。從最近國家統計局公布的數據來看，9月份居住價格上漲7.0%；70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.5%(9月份上漲3.5%)，漲幅比上年同期高1.8個百分點。而房價的上漲，一定會讓房地產開發投資快速增長及各類資金以不同的方式大量地流入。1~8月份，全國房地產開發投資完成額為18430億元，同比增長29.1%(2005~2007年則同比分別增長為19.8%、21.8%、30.2%)。今年上半年進入房地產的資金達25102億，同比增長14.1%，資金流入多增3000多億。1~8月份，房屋施工面積達231607萬平方米，同比增長21.7%，同比多開工40000多萬平方米。房屋竣工面積23371萬平方米，同比增長12.2%，同比增加2000多萬平方米。房屋銷售面積34592萬平方米，同比下降14.7%，同比少銷售6000多萬平方米。商品房銷售金額13813億元，同比下降12.7%。

這組數字中，可以看出以下三點：一是隨著住房銷售面積的下降、竣工面積的增加，房地產商手上持有住房越來越多；二是盡管住房銷售面積下降，但住房銷售總金額減少不多，也就說明國內房價仍然在上升；三是上述數字也透露出，目前房地產市場不少方面沒有什么變化，如粗放式經營模式沒有改變、暴利型的利潤水平沒有改變、也沒有從買方市場向賣方市場轉型等，盡管住房銷售下降，但房價沒有下降。

如果房地產開發商不維持房地產暴利的模式，把房價調整到自住性消費者有支付能力的價格水平上，或對當前房地產市場的價格與購買對象重新定位，那么國內房地產市場很快就會掀起新一輪發展與繁榮。

其次，由于房地產的價格還在上漲，從而使得國內房價水平仍然維持在暴利的水平上。無論是一線城市還是二、三線城市，甚至三、四線城市，以當地居民的收入水平與當地的房價水平來說，基本上沒有多少地方的居民會認為當地房價是便宜的。國內房價過高是不爭的事實。對于這個問題，政府只要對市場做一個最為簡單的調查就一目了然。

前幾天，論文答辯，一位名牌大學的教授就問我，北京的房價，他什么時候可購買得起？我就告訴他，如果政府現行的政策不改變，能夠維持下去，應該不會太長的時間了。試想，北京一所名牌大學的經濟學教授，其收入水平在北京也應該是中上，但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對城市房價更是無可奈何。北京的房價高于不少發達國家早就是不爭的事實。

在這樣全國房價一片高企的情況下，地方政府要救市房地產不就是認為是要把房地產的價格維持在比目前更高的房價水平上嗎？政府要維持高房價水平，到底想維持什么？

從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，大多與房地產業緊密關聯。比如重慶的規劃貪污案、浙江紹興貪污案、北京的劉志華案等，個個都是通過房地產土地轉讓、城市規劃等大量地攫取社會財富及國家財富。這說明了房地產業所牽動的利益關系太大。相應的當事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在當前房價高企的情況下，政府救市房地產就是希望房地產尋租空間的制度化。

有人說，房地產為什么要救？是因為依靠房地產可以拉動四五十個行業的發展，拉動居民的需求，特別是還有人說房地產是擴大內需或居民消費的一個增長點。其實，這里有幾個問題要來思考。

一是房地產需求是居民消費嗎？其實，按照國家統計局的分類，房地產購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果房地產購買是居民投資，那么依靠房地產發展來拉動內需又有多少關聯呢？正因為，在國家統計局那里，居民購買住房是投資，因此，房價攀升不要計算到居民消費的通貨膨脹指數中，居民居住類消費所占整個消費比重也很小(如居住類比重中國只有13%，美國則在42%以上)。而通貨膨脹指數則是政府貨幣政策核心指數所在。

二是假定房地產購買是居民消費，是可以擴大居民的內需的，并通過這種內需擴大來帶動幾十個行業的發展。但是，這里有一個前提條件，就是這種內需擴大是建立在絕大多數居民有支付能力的價格水平上。但是，在目前的房價水平上，國內絕大多數居民都沒有支付能力進入，因此，內需的擴大也只能是一句空話。

還有一種觀點認為房地產銷售出現嚴重下降，房地產開發商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財政收入，也影響相應產業衰退。如果不救市，中國經濟將面臨著下行的巨大風險。但是這種比較的依據是2007年。這種比較依據何在？

如果2007年是一個房地產泡沫較大的年份，那么2008年房地產開始走向正常運行。因為，2008年住房銷售下行僅相對2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。即便假定2007年房地產增長速度沒有太多的泡沫成分，我們也要問：這樣的增長是否可以持續？2008年是否具有同樣發展的條件？如果沒有相應的條件，我們還要讓2008年房地產達到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。

2007年房地產市場的火暴，不僅讓房地產市場賺得盆滿缽滿，而且使房地產相關的產業也出現前所未有的繁榮。但是，2008年房地產市場環境已經發生了根本性的變化。比如說，房地產市場政策、金融市場環境、房地產購買住房的對象、居民住房消費觀念等都發生了根本性變化。如果房地產開發商仍然以2007年的房價水平、地方政府以過去居民的購買觀念，希望讓居民進入房地產市場，這是不可能的。

目前想通過一些所謂“救市政策”形成2007年房地產那種火暴的場面已經不可能了。反之，地方政府越是這樣救，廣大沒有支付能力的居民越是對房地產沒有信心。因為，一則地方政府推高房價，民眾不接受；二則本來過高的房價絕大多數居民沒有支付能力購買，房價一推高更是把這些居民推出到房地產市場之外。除非政府希望用一個新泡沫來掩蓋舊的泡沫。

總之，在房價維持高水平的情況下，房地產市場的根本問題只是房地產開發商把房價頂到天花板上，讓80%以上的絕大多數居民沒有能力進入房地產市場，因此目前不在于政府如何救市房地產，而且在于房地產開發商把價格下降到一定水平上。只要房價下降到一定水平上，房地產的需求就自動地釋放出來，而且房地產價格下降越多，這種需求釋放越是大。