房價收入比判斷房價論文

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編者按：本文主要從房價收入比概述；我國使用房價收入比存在的問題；改進房價收入比運用的思路進行論述。其中，主要包括：房價收入比的定義及特性、目前,關于房價收入比的定義很多、房價收入比指居住單元的中等自由市場價與中等家庭年收入之比、房價收入比的特征、房價收入比的基本計算方法、有關房價的計算口徑不統一,指標的可比性有限、對收入的求取方式不統一,指標結果真實性有限、目前房價收入比的運用確實存在問題、平均房價收入比使用意義不大、要改進房價收入比的用法、要改進房價收入比的計算方法、考慮居民的其他收入及資產等，具體請詳見。

摘要:近幾年,關于我國房價問題眾說紛紜,房價收入比被作為判斷房價的一項重要指標,但房價收入比的具體運用還存在一些問題。首先闡述了房價收入比的定義、特性和計算方法,然后論述了我國房價收入比應用上存在的問題,最后提出使用房價收入的改進思路。

關鍵詞:房價收入比;住宅價格;收入

1房價收入比概述

1.1房價收入比的定義及特性

1.1.1房價收入比的定義

目前,關于房價收入比的定義很多,可簡單的定義為“居民收入和房價水平之間的比率”;或定義為“一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均收入之比”;或指“某國一套中等水平的商品住房的銷售價格與一個中等收入家庭的年收入的比例關系”。

根據聯合國人類與住區中心的《城市指標指南》中,房價收入比指居住單元的中等自由市場價與中等家庭年收入之比,是衡量商品房銷售價格偏離其真實價值程度的指標,也是預測商品住宅價未來走勢的依據。

1.1.2房價收入比的特征

(1)地區差異性。房價收入比具有空間差異性。住宅作為物質存在,具有不動性和本土性;它作為一種特殊的商品,表現出區域性,所以房市有很強的區域局限性,無法形成全國性的房地產市場。各城市的人均收入、消費水平、消費傾向和對房地產的需求不盡相同,城市間的房價可能相差很大,同一城市不同地區的房價也有差距。不同的國家發展程度不同,消費水平不同,其房價收入比可能相差更大。房價收入比由住房市場價格和家庭收入兩部分決定。這兩部分受空間因素影響都很大,所以導致房價收入比在不同地域間的可比性較差。

(2)時間差異性。在不同時期,居住單元的市場價格和家庭年收入不同。首先,房價在短期內可能存在變化,特別是從長期來看,差距會較大。在不同的時點,家庭的年收入也不同。這兩者或同向或反向變化。同地區差異性一樣,這兩因素使房價收入比具有時間差異性。

(3)非獨立性。雖房價收入比是評價城市住房支付能力的指標,能為評估一定時期、一定地域居民住房購買力提供有力的依據,同時也為評估住房市場總體表現提供最豐富的信息,但是它并不是一個獨立性較強的應用性指標。因為在評價特定城市居民的住房購買力時,它還須與房產不同持有權屬類型的家庭所占的百分比、抵押貸款和非抵押貸款購買的居民住房所占的百分比等指標相關聯。因而在分析與評判居民住房購買力時,往往不能僅以房價收入比這一指標單獨定論。如以房價收入比這一指標的高低評判城區居民的住房購買力的高低,還須同其它指標綜合考慮。

1.2房價收入比的基本計算方法

房價收入比是居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比,公式表示為:

PRI=FunitINCf,式中,Funit為每套平均建筑面積;Ph為住宅平均銷售價格;INCf為家庭可支配收入。

房價收入比還可表示為:房價收入比=每戶住房總價/每戶家庭年總收入。

其中,每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格;每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入。

2我國使用房價收入比存在的問題

2.1有關房價的計算口徑不統一,指標的可比性有限

計算房價收入比中的房價在定義中指出的是居住單元的中等自由市場價格,具體指地區內所有住房中位數價格。具體在求取過程中,方法不一,有的采取房價的均值,有的采取中位數價格。不同房價求取方法導致房價收入比相距甚遠。不同國家間的房價收入比就更沒有可比意義。并且許多人在計算房價收入比的時候,以上市的新房的價格作為計算口徑。但新房的價格明顯高于二手房價格。兩者供應量加權平均,市場住房平均售價就會相應降低。我國二手房市場發展相對滯后,所以至今為止對房價收入比的計算多以市面新房售價來計算,造成了房價收入比相對來說高于正常計算的數值。如果沒有從不同類型的住房供應量上考慮平均房價,得出的結論就是不科學的。從而難以為政府解決不同收入居民住房問題的政策制定提供準確的依據,也難以為房地產企業判準市場形勢提供真實信息。

2.2對收入的求取方式不統一,指標結果真實性有限

房價收入比是中的收入在定義中指的是中等家庭年收入,從平均家庭的購買力上可判斷出家庭是否有能力購房,反映房價的合理性,判斷一個國家的房地產市場是否存在泡沫。

收集目前運用房價收入比的相關文章,在求取房價收入比中的居民收入時多采用的居民平均可支配收入。國內目前采取七分法將中國城鎮居民的收入分為:最低收入戶(10%)、低收入戶(10%)、中等偏下戶(20%)、中等收入戶(20%)、中等偏上收入戶(20%)、高收入戶(10%)這七個階層來統計家庭平均可支配收入。而國外大多使用中位數計算房價收入比。從理論上講,這兩種方法都是可取的,但在計算結果上肯定是有差別。在我國,城鎮的貧富差距正逐步拉大,中位數收入要低于平均可支配收入。另外一個問題是,現行的收入的統計口徑難以覆蓋居民家庭的全部收入。一個家庭的收入不僅僅是工資,還有其他方面的收入,特別是現在居民收入多元化。這樣使得計算出的收入小于家庭實際收入。所以從房價收入比計算公式的分子(家庭收入)的這個角度看,用不同方式計算出來的房價收入比可能有一定差異。

綜合以上關于房價收入比中房價和收入的求取的實情發現,目前房價收入比的運用確實存在問題,且簡單的拿我國的房價收入比與國外的房價收入比相比是沒有意義。目前比較通行的說法,不考慮住房貸款因素,房價收入比在3至6倍間為合理區間及我國房地產存在泡沫等這樣一些結論的理由還不夠充分。

2.3平均房價收入比使用意義不大

單純用平均房價收入高于合理區間就去判斷房市存在泡沫依據不足。由于房價收入比的差異性,我國各城市間的房價收入比差別很大,呈離散分布。同一城市的不同地區,貧富差距都很大,房價收入比也有差別。所以在使用平均房價收入比時要慎重。圖1是由2006年的中國統計年鑒中的人均住宅建筑面積、單位面積住宅平均售價、家庭平均人口數、城鎮人均可支配收入這四類數據根據房價收入比的公式計算出來的2006年我國20個城市的房價收入比情況。

由圖1可看出,在同一計算口徑下,不同城市的房價收入比的差異很大,如只用我國平均房價收入比來判斷房地產市場存在泡沫,這樣結論依據不足。

3改進房價收入比運用的思路

首先,要改進房價收入比的用法。因為房價收入比的特性使其在運用時有限制,但它卻是預測商品住宅價格未來走勢的重要依據?？蓮姆績r收入比的走勢判斷房價變化,居民對住房支付能力變化,而不是用絕對數值獨立的判斷房地產存在泡沫,或得出房價過高等結論。房價收入比的計算涵蓋人均住宅建筑面積、單位面積住宅平均售價、家庭平均人口數、城鎮人均可支配收入等數據,這些數據趨勢上的變化,可反映出房價走勢。

其次,要改進房價收入比的計算方法。在計算房價時,先是要區分新房和二手房,在計算時要納入二手房價格,新房價的計算也要進一步細分。對于新房,不同類型的住房要賦予其相應的權重。如按住房的權屬劃分或按住房的面積劃分出檔次,計算不同檔次的住房所占全部住房的權重。在計算出不同檔次住房的中位數價或平均價后結合權重得出全部住房的中位數價或平均價。在計算居民收入時,除居民的可支配收入外,還要考慮居民的其他收入及資產,如投資性收入、“灰色收入”等。這樣房價收入比的計算結果會更合理。

參考文獻

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