房地產調控政策的解析論文

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內容摘要:本文分析了和諧社會目標下實施房地產調控政策的必要性,討論了房地產政策主體之間的互動關系。并運用新制度經濟學方法闡述了政府用制度性安排解決房地產市場外部性問題的必要性,最后得出結論:房地產調控政策是構建和諧社會的必然要求。

關鍵詞:和諧社會房地產調控政策房地產政策主體制度性安排

國務院七部委于2005年4月頒發了《關于做好穩定住房價格工作的意見》,標志著中央政府對房地產市場的直接調控全面展開;2006年5月,國務院常務會議針對當前房地產市場目前還存在的一些如少許城市房價過高、房價上漲過快、住房供應結構性矛盾突出、市場管理比較混亂、投資增長過快等問題,又從調整住房供應結構,加強稅收、信貸和土地政策的調節,完善統計和信息披露制度等六個方面提出了房地產調控的原則意見;緊接著九部委頒布了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》,開始了房地產的新一輪宏觀調控。

房地產宏觀調控新政策在短期內出臺如此之多,表明房地產業正面臨著嚴峻的形勢,對房地產市場的宏觀調控早已經刻不容緩。這一系列政策的實施不僅有其經濟目標——穩定房價,防止產生房地產泡沫,防止資金和信貸過度集中于房地產業等;更有其社會目標——為廣大中低收入者提供適用房,緩解社會矛盾,構建和諧社會。

房地產調控政策的必要性

全世界幾乎所有的政府都把房地產作為政治問題來處理。因為獲得適當的住房是公民的基本權利,實現“居者有其屋”是政府對公眾的最起碼的承諾。從發達國家的經歷看,完全依靠市場的力量無法實現上述目標,政府有必要干預市場,保障公民的基本人權。一些國家把享有住房的權利寫入了憲法,并規定政府各部門有責任制定住房計劃,以保證底層人民的住房權利。

我國1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住房制度,1998年出臺的住房制度改革的目標是要把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導向的住房分配制度。由于國家財政的壓力,政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。在此過程中,政府為了解決中低收入人口的住房問題,也實施了相應的住房保障制度,如采取了實物配租、租賃住房補貼、經濟適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時的過渡性措施來對待,沒有對公共住房保障制度給予應有的重視。2003年,我國用于經濟適用房建設的總投資為600億元,只占當年房地產總投資的6%,2004年的經濟適用房的投資占房地產總投資的比例不到5%,2005年1-10月,全國經濟適用住房投資下降了11.1%,供應量與上年同比下降1.6%。一些地方甚至僅把建設廉租房作為短期形象工程。因此,經濟適用房政策在我國當前的住房制度中并不占有重要地位,無法從根本上解決數目眾多的低收入群體的住房問題。

在強調“構建和諧社會”的今天,完善公共住房保障制度已經成為迫切的任務,政策上對中低收入群體的傾斜是必然選擇。因此,我們不能僅僅用經濟學的眼光去分析房地產市場,而時時刻刻要牢記“構建和諧社會”的宗旨。

房地產政策的主體關系分析

黨的十六屆四中全會決議中第一次提出構建社會主義和諧社會的命題,明確指出:形成全體人民各盡其能、各得其所,而又和諧相處的社會。學術界對“和諧社會”有比較一致的解釋:社會的各個群體能夠實現良性的互動,整個社會能夠表現出一種公正的狀態,社會能夠安全地運行和健康地發展?，F代和諧社會能夠協調好社會整體利益和個體利益的關系,因而能充分激發社會的活力,使創造財富的源泉得以充分涌流,使社會呈現一種公正的狀態,使社會各個群體和社會成員“各盡所能,各得其所”。

在當代中國,房地產既是一種產業,又是各類利益集團角逐的載體,既是政府官員打造政績的政治工具,又是重新分配社會財富的非正常方式。沒有哪一個行業比房地產業更能反映當前中國社會結構和社會狀況。

從建立和諧社會角度出發,在房地產市場,政府是政策的制定者、監督和執行者,開發商、投資者是政策的受動者,中低收入者應是依賴政策維護公平和正義的弱勢群體,各個主體之間應保持一種互惠互利的關系:政府、開發商、投資者等強勢群體的利益增進不能以損傷中低收入者弱勢群體的利益為必要前提條件,而應是政府、開發商、投資者等市場強勢群體的利益增進同時,中低收入者弱勢群體的住房條件隨之得到改善。而實際出現的現象是:政府也是“經濟人”,盡力從房地產市場獲得足夠的財政收入;開發商主導市場;投資者和投機者跟隨開發商一起追逐利潤最大化。于是,政府、開發商、投資者和投機者等強勢群體都是房價上漲的受益者。這些受益者在各種資源擁有方面具有明顯優勢,在同利益相關的制度設計、政策安排等方面也相應地擁有較大的影響力,進而就可能造成一種利用種種優勢使購房者受損而使己獲益的局面。這對于房地產購買者,特別是對于中低收入購房者來說是十分不公的。

如果地方政府不嚴格執行政策維護社會公平和正義的底線,無論房地產在市場如何交易倒賣,城鎮居民中占人口比例80%左右的中低收入者畢竟是房產的最終接盤者,將長久承擔著巨大的購房壓力,這必定會使他們產生諸如不滿、抵觸,甚至反抗的情形,以致于造成社會各階層各個群體之間的惡性互動。近二十年房地產業的發展造就了一批暴富階層,也讓中低收入者因購房陷入長期的負債。

為了實現社會的安全運行和健康發展,必須形成一個政府、開發商、投資者、普通購房者之間良性的、公正的、合理的互動結構。即政府要切實轉變職能角色,從經濟人轉向公仆,樹立科學的政績觀,制定合理的產業政策,平衡各社會結構收益;開發商、投資者和投機者要具有一定的社會責任感,遵守法律法規;普通百姓要積極民主參與公共政策的制定和監督等。也要實現包括房屋和土地在內的所有社會財富更為公平地分配給所有社會成員,保證房地產資源與房地產商品在社會各成員間公平合理地分配。

房地產調控政策的新制度經濟學分析

在傳統經濟學角度看來,只有通過市場價格機制的自動調節作用,才能使各種生產要素得到合理的配置和有效利用,從而使一國的經濟得到最大限度的增長。然而發達國家經濟的實踐從一個側面證明,市場的能力是有限的。因為現實生活不存在,也不可能存在像亞當斯密所描述的那種完善市場,市場本身的缺陷說明市場經濟理論有缺陷,何況我國房地產市場處在摸索前行階段,經濟尚處于轉型期,體制、政策與現實的矛盾沖突如不能得到妥善解決,沉積日久將成為社會動蕩的隱患。而指導我國房地產市場建設的理論是借用國外存在缺陷的市場經濟理論和國內不成熟的市場理論。只有經濟學家職業的嚴肅性促使經濟學家嚴肅地去考慮社會中的個人和群體的倫理信條時,經濟學家的經濟模型和經濟理論才能適用于現實世界。

從理論上講,市場無疑是配置資源、促進經濟效率的一種方式,,而制度強調糾偏市場失靈,保證市場機制的持續運行?？扑拐J為,現實的市場經濟運行的缺陷在于經濟環境的外部性,傳統經濟學把制度因素作為一種既定的“外生變量”,并將市場價格機制描繪成和諧的、無利益沖突的、無摩擦的過程,而忽視了制度對資源配置的影響。因而在新制度經濟學看來,由于土地資源的稀缺性和人的需求的無限性,必然導致人們為爭奪稀缺資源而產生的利益沖突和相互矛盾。如果不建立合理土地資源利用秩序,來解決在土地資源稀缺條件下人們因使用資源而發生的利益沖突,那么就不僅難以實現土地資源的合理配置和有效利用,反而會由于競爭秩序混亂而造成資源浪費,不供應或者供應不足經濟適用房用地,造成中低收入者只能望樓興嘆,而大量中高檔房屋空置的現象,從而難以實現房地產經濟持續發展。公務員之家

在土地不相容使用的關系中,權利的安排和分配應以效益最大化為依據,解決不相容使用可以有多種權利安排或者分配模式。確認開發商占用土地開發高檔房的權利而否認中低收入者有其屋的權利,其結果將導致中低收入者流落街頭;也可以作相反的安排,其結果是開發商放棄開發房地產。當然還可以作第三種安排,開發商進行開發,同時中低收入者獲得補償(如開發商讓利售賣或者政府征稅后補貼)的權利,而在此種情況下,又必須使開發商所貢獻出的補償不超過其經營所得;同時又必須使中低收入者獲得的補償足以反映其實際損失,亦即交易雙方的邊際收益等于邊際成本。由于不同的權利安排或者分配模式會產生不同的效益。因此效益最大化成為各種模式選擇的依據,而制定和選擇模式的主體只能是政府,只有政府選擇恰當的制度性安排才能達到和諧雙贏。

因此,解決房地產的外部性問題,既可用市場手段,也可用制度手段。制度性安排促使人們選擇最有利于效益優化的模式,即是促使人們通過市場交易手段解決外部性問題,這種促使外部性問題內部化的制度性安排才是最好制度安排:適時恰當調整利率杠桿、稅費,制定弱勢群體的保障性措施,引導富人建立具有愛心的良知、窮人不仇視富人的平和心態,政府堅守公共服務的職能,而不是與民爭利。

政府通過政策調節對房地產經濟實施主動預警(如“國十五條”中對新建住房結構比例的明確、對住房轉讓環節營業稅的調整、對房地產開發和消費信貸條件的限制、對普通商品住房土地供應的保證和對閑置土地的管理辦法等),使房地產資本收益回歸到正常水平,使房地產資本與其他產業資本處于和諧的比例,避免了大量資本無序進入房地產市場,緩解了其他產業缺乏資金的緊張程度。體現了公平與效率,房價飛漲給百姓生活帶來了巨大的經濟負擔和精神壓力,也使國家經濟的發展面臨了巨大風險。住房問題涉及到千家萬戶的福祉,牽涉到社會財富的流向和社會公平的程度。房地產新政的出臺是改善百姓生活質量、促進社會公平、保障社會穩定的重要途徑,是穩定整個房地產業、促進國民經濟健康持續發展的重大舉措,也是“居者有其屋”、百姓安居樂業的“和諧社會”的根本體現。

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