房地產和城市建設探究論文

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住宅業發展和城市建設都是當今城市面臨的焦點問題，城市最高品質的集結點是財富創造的中心。圍繞建設小康社會的新一輪城市建設和房地產開發，也必將促進城市競爭力的提升。結合市城市規劃建設的實際，我在這里談幾點思考和認識。

新一輪城市建設為房地產業帶來新的商機，房地產業的持續健康發展，將改變城市的面貌。市是山東省省會，是國家級的歷史文化名城，1992年12月被劃為沿海中心城市，1994年被中央定為中央城市?？側丝?80萬，總面積8177平方公里。1995年以來，市社會經濟保持了良好的發展，國內生產總值達到1200億元，城市化水平達到49.7%。房地產業也呈現快速發展的態勢，房地產市場的框架基本形成，推進了投資主題的多元化和房地產開發的市場化進程。實現了由政府主導向市場主導的轉換，市場需求穩步增長，供需關系基本平衡1998年以來，房地產投資保持了每年30%的增幅，的投資額為1998年的3.2倍。房地產投資占gdp比重達到6.4%，保持在合理區間，新開工面積在200到300萬平方公里之間。當前城市建設和房地產業面臨

三個重大課題，第一是經濟發展和城市化進程進一步加快，構筑現代新興工業化城市空間載體，實施新一輪房屋建設的任務相當繁重，我們計劃到2013年基本實現現代化。今后10年經濟總量平均保持12%以上的增長速度，城市化率年均提高1個百分點以上。

城市能否適應和保障社會發展的責任尤其重大。拓展城市新的發展空間，創造和諧環境要求日益強烈。目前中心城區177平方公里。這個區域常住人口達到210多萬，人口密度過大，交通壓力增大。為適應城市規劃的需要，按照規劃發展新區已成為現實而緊迫的任務，我們計劃在5年內完成交通、管網、河道等基礎設施的建設和改造。提升老城功能，改善舊區任務也相當艱巨。有26發展史，是國家級歷史名城，同時，歷史形成的老城區面積大，人口多，居住條件差，居住環境亟待改善，歷史文化風貌亟待恢復和保護。多年土地基礎設施和文化等資源亟需整合與翻新。為使老城翻新，按照我市人均發展目標，近5年需要在老城區改造的房屋達到3000多萬平方米。為把握新世紀頭20年發展的機遇，提出了實現新跨越、建設新全城的總體目標，確定了新區開發、老城提升城市環境的基本思路。力爭在國內生產總值達到2700億元，實現歷史性跨越；2013年國內生產總之達到3900億元，提前基本實現現代化；2020年國內生產總值達到8000億元，城市人口達到400萬，把建成現代化區域中心城市。

今后5年作為目標實現的關鍵時期，房地產將有大的發展，發展的動力源于四個方面，第一，社會經濟發展的帶動。我市國內生產總值預期達到2700億元，以占gdp7%的比例參考測算，房地產開發約需190億元。第二，加快城市化進程帶動。按照今后5年社會經濟發展目標，到我市城市化率預期達到58%，按照人口自然增長率控制在千分之五測算，城市人口新增56萬人，按照目前我市人均住房30平方米測算，至少需要增加住宅1600平方米，如果考慮機械的需要，至少翻一番。到時住宅將成為消費的熱點，近5年以來，我市的收入房價比由7.3降到6.1，有利于擴大市場的市場需求。

市建設的實質是資源的重新配置，需要立足當前，滿足使城市更加現代化的內在要求，需要對城市現狀做深度改變。按照到末人均達到30平方米的標準計算，基本實現戶均一套、人均一間的標準，整個康居工程開發量相當于九五期間的4倍。必須運用市場機制，逐步推進。面對大量的基礎設施建設和片區改造，應積極實行多元化投資，讓開發企業擔當重要角色，這樣既可以減少政府籌集資金的壓力，又可以發揮企業的效率。一大批實力強、水平高的房地產企業，將成為市新一輪城市建設的重要力量，這也必將帶動新一輪房地產開發，促進房地產業的持續繁榮。其次是創新機制，實現城市建設與房地產行業的和諧發展。我市新一輪建設的方針非常明確，這就是堅持以人為本，樹立全面協調和持續發展的觀念，堅持高起點規劃，高標準建設，高效能管理，高水平經營，完善現代化基礎設施和公共服務設施，建設更加宜人的住宅。要實現預期的目標必須促進城市建設與房地產行業的和諧發展。政府的責任，是搞城市的總體規劃，管理好土地的一級市場，建立公開、公正、規范的市場秩序，依法行政，并引導各項服務完善高效，為房地產業的健康發展創造良好的條件。房地產企業應當在公開、公正、規范的市場環境中充分發揮科技進步、理念創新、機制高效、開拓市場的優勢，通過創造讓人們滿意的精品工程，實現企業追求卓越、服務大眾、壯大企業、良性發展的目標，最終為改善城市面貌和居住環境，提升城市的競爭力做出貢獻。雖然政府和企業各自擔負的社會責任和追求的效益不盡相同，但是隨著社會主義市場經濟體制的不斷完善，隨著房地產市場的不斷規范，一定能夠找到處理兩者關系的最佳平衡點。

在城市建設中，政府除了調控以外，還直接承擔公益性基礎建設。政府要領導好組織建設的雙重責任，促進城市建設與房地產建設的和諧發展。第一，需要健全市場規則體系，房地產業的鮮明特點是產業鏈長、跨度大、關聯緊密，每一個環節都關系到最終產品，關系到行業的社會責任，特別是項目審批、規劃條件、土地供應和資金籌集等環節都涉及到政府調控，完善市場規則需要對房地產生產、銷售、服務涉及到的各個環節，包括項目審批程序、規劃頂點程序、土地供應程序、售后服務和物業管理等環節制定規則。第二，需要建立高效的行政體系。房地產是受宏觀政策影響較為明顯的行業，行政服務是政府支持房地產發展的重要渠道。近年來，市非常重視對房地產業的引導和服務，積極引導和支持開發企業樹立新的發展理念，創造移民時代房產精品和居住環境；同時調整改善市場供給結構，增加中抵擋住戶的住房生產，合理調整房屋價格，適應不同家庭的水平。近幾年來，有數個百萬級的大盤相繼啟動。數碼港等住宅項目的開發，以現代科技為核心推出了智能化、生態化的新概念住宅，促進了新技術、新材料、新理念的推廣，引領了房地產業依靠高科技發展的方向；陽光項目標志著搭上了國際列車，陽光100、國際新城等各具特色的小區已經成為城市的亮點。在新一輪城市建設中，需要政府的服務做得更加到位。一方面樹立環境發展觀，通過宜人的環境提升人氣，通過人氣的聚集促進發展。在房地產行業大力創造功能性、舒適性、景觀性、經濟性的有機統一，追求人與自然的和諧。另一方面，適應住宅消費主體由福利消費向個人消費轉變，住宅消費需求由生存性向舒適性、多樣化、個性化發展，適應大規模舊村改造。公務員之家

此外不可或缺的還有，健全的中介服務體系。完善的房地產市場離不開發達的中介服務，這不僅有效降低社會成本而且可以轉移社會職能，使市場更公平，真正把行業協會辦成企業自主的民間組織。加強與金融、評估、交易、物業、保險等中介的關系，成為企業聯系市場的紐帶和橋梁。同時還需要提高政府的調控能力，在市場條件下，房地產不僅有鮮明的市場屬性，而且有社會屬性，需要政府調控，這種調控需要照準與市場機制的結合點，探索彌補市場缺陷的調控機制。具體操作起來需要注意幾點：第一，變革規劃調控方式。城市規劃是對城市空間資源、自然資源、人文資源和整體策劃的優化組合，是城市發展的先導，是城市建設的龍頭，要提高城市規劃的前展性、預見性、統籌性和指導性，最大限度準確把握未來發展的作用，這都需要科學的機制保障。市建立了城市規劃委員會，建立了城市專家規劃委員會，為科學決策提供服務。實行了重大項目面向國內外招標，面向社會公開征詢各界對規劃的意見。通過發揮決策機制的功能，精心深化，重點規劃，取得了市總體發展戰略研究、交通發展戰略研究、交通規劃設計、重要片區和結點城市設計、住宅小區規劃設計等重要成果。第二，完善市場化供地機制?？茖W合理的供地是市場配置的基本手段。市對3300平方米進行了拉網清查，圍繞完善土地調控制度，從總體上拉動房地產發展和土地市場供求，進行了精心的策劃研究，同時進一步修訂了市場化供地的程序，對開發用地依法公開全部實行招牌出讓，把經濟房建設納入商品房管理等新的方式探索。從實施老城改造出發，為實現中低收入的需要，必須有一批規模較大環境較好的經濟適用房，包括被征地農民的安置房；按照國家政策的規定，對經濟適用房等扶持政策是十分必要的，但是運作方式值得探討。政府從土地收益中給予經濟補貼，變補磚頭為補人頭有利于政策的顯現化。第三，建立協調機制。房地產業是一個資金密集型產業，近年來，市房地產呈現多元化投資趨勢，外資內資大集團的介入，企業機制也逐步提高，但融資問題仍是開發企業普遍面臨的難點問題。市建立了協商對話制度，促進雙方的合作與交流，也促進了市場信用制度的完善。第四，變革建設審批方式。必要的行政審批和監督都是不可缺少的，沒有有效的審批和監督就是對守法人的不公平，對違反人的放縱。但是傳統審批方式計劃色彩很重，一個政策需要幾個月，甚至跨年度都難以完成。我們新一輪的建設，如果不從審批問題突破是難以實施的。市建立了承建項目審批機制，展開新一輪城市統一組織，將分散在十幾個部門的審批環節相對集中，對建設項目規劃實行統一受理、統一審批，一個基礎資料完備的項目只需要15天就可以完成。同時建立行政執法監督機制，保證了規劃和用地的嚴格實施，有效制止了新的違規建設行為。第五，突破拆遷難點。做好拆遷工作已經成為舊城改造的難點，市將全市統一6個區位，統一確定房屋價格，這樣做雖然方便了操作，但是在指導原則上背離了市場，沒有把住宅標準納入總水平框架內考慮，形成了標準和價格的雙軌脫節并行，也不符合國務院城市拆遷房屋管理條例。根據住房用途，以房地產評估價格確定房價的規定，今年我市對住房拆遷的補償規定進行了調整，總的思路是變行政定價為市場評估價。修訂的辦法有四個特點：一是采取直接評估。一個拆遷項目一評，評出不同類型，細化到不同房屋類型，以體現被拆遷房屋的市場價值。二是確定評估機構。由原來拆遷人選擇改為公開，拆遷項目評估機構的選定采取抽簽方式，被拆遷房屋所在居委會代表監督，評估結果先向被拆遷人所在居委會通報，之后以書面形式向被拆遷人公布，如此一來，既保障了拆遷人的權利，又避免了暗箱操作。三、采取了相應的補貼性。做出按照規定時間搬遷交房的規定。四是獎勵費不是按照面積而是按戶計發，體現了公平，對弱勢群體給予了照顧。拆遷辦法修改后，效果非常明顯。過去政府定價實際上的補償很高，但是拆遷的進展很慢，這次按照市場評估，實際上最后還是采取了一些優惠政策，補償的價值比過去市場定價還略有降低，群眾反而比較滿意，重要的是大大的加快了拆遷的步伐。最近我們路造需要加寬的道路和需要拆遷的50萬平方米，用了一個月時間就完成了99%。事實證明辦法的實施效果非常明顯，有利于推動房地產的開發和加快房地產建設的步伐。六、變革經營城市的運作方式。經營城市是不斷升溫的熱門話題，也是政府與房地產企業共同關心的問題?？偟膩碚f政府經營城市是依法對土地資源進行有效保護和合理利用，政府收益將全部用于城市基礎設施建設和城市生態環境的改善，取之于城市用之于城市。保證城市的永續發展，保障政府收益，是目前市正在深入探討的兩個問題。

作為經濟大省、人口大省的省會城市，素有泉城美譽，同時也是重要的交通樞紐，近年來，城市基礎設施建設得到了改善，新一輪城市建設實施以來，城市建設和房地產開發將面向國內外開放，我們熱忱歡迎八方朋友到來。