房地產經濟成本控制思考

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[摘要]近年來,中國經濟增長迅猛,強勁的房地產行業幾乎成為拉動中國經濟增長的主動力,在國內經濟出現過熱勢頭和縮減信貸規模的宏觀調控政策下,這無疑使得房地產行業的融資成本增加。企業如何實現最大的投入產出比,在激烈的競爭中取得可觀的經濟收益,關鍵在于實施有效的成本控制措施,本文分析目前房地產企業成本控制的現狀,并針對性的提出加強房地產企業成本控制的相關建議。

[關鍵詞]房地產成本控制探討

房地產企業的成本控制制度建設可以根據其工程進度進行成本控制階段的劃分,并相應進程成本控制和管理,房地產企業成本和費用一般分為投資決策階段、前期工作階段、項目建設階段、房屋租售階段,在每個階段發生的成本和費用也不盡相同,投資決策分析階段主要包括各項市場調研費用、財務決策分析費用,前期工作階段,這一階段主要是獲取土地使用權、落實資金和項目的規劃設計,具體包括土地征用及拆遷補償、前期工程費(企業規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出)、財務費用(籌措資金及利息支出);項目建設階段應主要控制原材料和人工成本;銷售階段會發生各項費用支出,包括銷售費用(企業負擔的展覽費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費、專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費等)、管理費用(工會經費、職工教育經費、勞動保險費等),而通過房地產企業成本在各個階段的分解,便于分析房地產企業成本控制制度實施存在的問題并提出對策和建議。

一、房地產企業實施成本控制的必要性

我國的房地產業歷經多年發展,已逐漸成為國家經濟的重要支柱產業,并帶動了相關行業的發展,但隨著各個大中城市房價的持續攀升,國家對房地產行業發展給予高度關注,2005年以來,國家頒布了一系列的法規文件對房地產業進行調控,但是城市的房價依然居高不下,在2007年1-3季度,全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8%,其中第三季度上漲15%。2008年美國次貸危機爆發以來,我國受其影響,為了實現保八增長的目標實施寬松的貨幣政策,銀行信貸資金大部分進入房地產行業,房地產行業成為拉動經濟增長的主要動力,各大、中城市的房價也繼續攀升,國家又一次關注房地產產業發展,最近的一段時間,國家規范了房地產行業準入制度,出臺了二手房的信貸規則,房地產行業的發展陷入了另一個關頭。因此,房地產企業必須要實現管理模式的“粗放型”向“集約型”轉變,而通過管理方式的轉變減低成本并提高經濟效應,最關鍵的是成功實施有效的成本控制措施,房地產企業實施成本控制可以提高管理效率,并提高企業經濟效益、增強企業競爭力。

二、房地產企業成本控制的現狀

(一)房地產企業成本控制的觀念淡薄

在房地產行業的發展進程中,國內良好的經濟形勢使得房地產行業利潤率高于其他行業,相應的企業領導者對于成本控制的意識與其他企業相比就比較薄弱,主要表現在成本控制僅限于施工和財務領域,忽視了前期選址、規劃、設計及銷售過程的成本控制,即存在某些環節成本控制的忽視;更多的注重事后成本控制,施工階段和后期的費用支出僅僅參照造價設計,而在施工前對于成本控制缺少的合理組織設計,后期沒有形成合理的反饋及成本控制。沒有形成成本控制全員參與的觀念,實際上只有財務人員能看到事后的成本,因此房地產企業沒有能夠控制全過程項目的成本。

(二)資金成本過大

對于大多數房地產企業來說,沒有足夠的資金支持項目的始末,而選擇合適的融資渠道可以幫助企業節省大量的資金成本,目前的房地產企業多數依靠銀行信貸資金,少數上市企業通過股票融資的方式,在企業上市受到各種限制時,房地產企業普遍缺乏靈活多變的融資方式,且對于銀行貸款的利率及期限的控制缺乏嚴格的可行性的論證,導致了資金成本過大的現象。

(三)設計階段的工程成本控制不精確

項目決策時對于成本的估算精度偏差大,投資決策是產生工程造價源頭,雖然該階段耗資約占總投資額的0.5%-3%,但是影響項目投資的可能性卻占75%-95%,在投資計劃合理確定以后進入設計階段,在該階段有效控制工程造價要求嚴密、全面的施工圖設計,但目前我國大部分設計單位對工程項目的技術與經濟的分析不夠深入,在設計中不是重技術輕經濟就是相反,很難做到兩者的完美結合,而設計人員也形成了只對設計工程的質量負責,對工程造價的高低不太關心的態度,以致在項目起初設計的時候就無法進行優化組合,編制初步設計、概算的偏差較大,不能起到控制總造價的作用。同時,設計招標制度也不完善,例如方案評標不透明,評審意見以及結果不公開等導致了管理層與設計公司的串謀,加之對設計方案的經濟性還沒有制定詳細的評價指標體系,對于設計成本的控制的經濟性的評價缺乏統一的標準,這也造成了領導對于設計階段成本控制的忽視,這些都造成了后期施工建設階段的成本基礎偏高。

三、進一步完善房地產企業成本控制的對策

(一)加強成本控制意識

加強成本控制意識,首先要從領導層和管理層增加成本控制的意識,放棄房地產行業利潤豐厚,重視開發和新項目建設而忽視現有項目成本控制的觀念,同時實施成本控制的企業文化,鼓勵全體成員,無論是財務人員、售樓辦公人員還是項目建設的某個施工人員,都積極主動的節儉開支,形成創造企業利潤為己任的企業文化,從而達到成本控制的目的。

(二)控制資金成本

控制房地產企業的資金成本,一要嚴格控制貸款利息的支出,根據調查有些企業的融資渠道中銀行貸款占到80%,這使得使用貸款付出較昂貴的代價,企業應該根據工期的建設長度及其資金的支付和流入的時刻預算,合理的配置貸款的期限;除此之外,房地產企業應做好前期預售工作,期房的銷售可以使得企業減少銀行貸款,從而將樓房預售款用于工程的開發和施工建設。

(三)加強設計階段的工程成本控制

要想在設計階段加強工程成本的控制,首先要配置專業人才,這些人才既懂得設計又通曉經濟學原理,避免經濟性與質量或設計風格不能兼顧的局面,或者打造一支具有高度默契和協作精神的團隊,達到實施最優化方案,控制工程成本的目的。若房地產企業對于工程的設計方案要采取招標方式,則要設置嚴格的程序,要求投標公司做出合理,精準的可行性和投資-收益分析,對于樓房的質量和設計風格與購買人群的消費偏好匹配做出相應的市場調查分析,對于設計階段工程造價的合理控制,是施工階段成本控制措施有效實施的基礎,也是房地產企業實現決策目標和合理利潤的保證。

(四)重點抓好施工階段的各項費用控制

加強房地產企業施工階段的各項費用的控制主要包括材料費用的控制和現場管理費用的控制。材料費用的控制,一要合理確定材料數量,在建工程建設中,材料成本占整個工程成本的比重一般可達60%-70%,因此材料費用的控制非常重要,對鋼材、水泥等建筑材料的購進應合理考慮工期,避免購進過多產生資金占用和管理費用,并在材料的使用上實施節約獎勵,對于過度浪費原材料的施工隊給予相應懲罰,如超限部分自行承擔;二要合理確定材料價格,在保證質量的同時,較低的材料價格同樣是降低成本的關鍵,確定材料價格時,應由工程、物資采購、財務等人員到材料供應地進行充分的調查,找到最優惠的價格的供應商。加強對現場管理費控制是因為它是與工程施工直接相關的成本,現場管理費用的控制應貫穿整個施工過程,直至保修期滿。首先要做好雨季、冬季施工的準備工作,預防因突然的自然環境變化而影響施工進度而發生的成本,還要嚴格按照施工規范、技術標準施工,防止質量事故發生,這是因為質量事故會增加返工費、返修費、停工費、事故處理費等等,而這部分費用可以通過施工質量的控制而降低。

四、結論

房地產企業實施成本控制措施,不僅可以提高企業的管理效率,還可以增強企業的核心競爭力,使得房地產企業的發展可以較小的受到國家政策的影響。本文介紹了房地產企業實施成本控制的必要性,具體分析了目前房地產企業成本控制中存在的部分問題,并相應的提出了加強成本控制意識、控制資金成本、加強設計階段的工程成本控制和重點抓好施工階段的各項費用控制四項建議,旨在期望房地產行業能在進入低利潤時期前做好成本控制管理的建設。

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