住宅市場供應管理探討

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近年來,住宅價格受到社會大眾的普遍關注,居高不下的北京市住宅價格更是國家與民眾關注的焦點。而從經濟學的角度分析,住宅市場價格是由住宅需求和住宅供給共同決定的,因而分析北京市住宅市場的供求狀況具有重要的現實意義。

自2003年,北京市住宅房地產市場開始由買方市場進入賣方市場時代。加上由于制度調整,北京市土地供應量從2004年開始銳減,相應的住宅供應量從2006年開始明顯下降。另一方面,住宅的需求卻逐年增加,其中包括人口遷移和人口自然增長帶來的住房需求,改善住房和拆遷導致的住房需求,以及非京人口的購房需求。在此情況下,我認為北京市住宅市場目前正處于供不應求的狀況,具體可以從住宅供應、住宅需求以及住宅市場表現三個方面來分析。

一、住宅供應減少

自2004年起,北京市住房供應量開始持續下降。2004年2863萬平方米,達到2001年以來的最高峰,之后批準預售面積開始不斷下降,2007年批準預售面積降至1330萬平方米,不及2004供應量的一半。從2004年起,平均每年住宅批準預售面積下降約30%。造成住宅供應減少的原因包括土地供應量下降迅速、土地一級開發緩慢,土地儲備不足和已出讓土地閑置情況較為嚴重三個方面因素的影響,2009年北京市住宅市場的供應量也呈下滑趨勢,具體體現在北京市商品住宅供應的下降態勢上。

1、可售房屋套數

在可售房屋供應套數方面,2009年10月北京市商品住宅可售房屋套數為103,249套,環比繼續下降0.75%。其中,可售期房套數比前一個月增長了321套,達到69886套,環比增長0.46%。而現房方面,至10月31日截止,可售現房套數為33,363套,環比9月的34,471套繼續下降,降幅為3.21%。

2、可售房屋面積

至2009年10月31日,北京市可售房屋面積共計1380.93萬平方米,環比降低1.24%。與此同時,可售期房和現房面積均出現了小幅下降?？墒圩≌诜棵娣e為888.00萬平方米,環比9月的898.90萬平方米下跌了1.21%,繼續延續9月可售期房面積下降的局面。在現房方面,10月31日可售現房面積為492.93萬平方米,環比9月的506.25萬平方米微跌2.63%,繼續呈下降的趨勢。

從上面的數據可以看出,盡管8月北京商品住宅市場的期房庫存量出現了年內首次小幅回升,但是9月和10月連續出現了下降的局面,目前,北京市商品住宅市場的存量仍處于低位運行,市場庫存出現不足。

二、住宅需求旺盛

北京是全國乃至世界重要的經濟政治中心,從長遠看,房地產的需求必然處于不斷增長的態勢,需求來源不僅僅是首都區域和國內。從近幾年首都商品房市場的消費群體來源看,市內需求約占60%,來自全國其他省、市、自治區的需求占35%,來自國外的個人和單位占5%。據統計,北京市每年人口增長為20萬-30萬,大量的外來人口存在著巨大的住房需求。在北京商品住宅市場上,首次購房成為主流。這說明,首都商品房市場不僅存在著旺盛的改善型住房需求,其潛在的基本住房需求更是不可低估。

同時,由于近期二手房交易稅費減免、首套房貸款七折優惠等優惠政策即將取消的聲音不絕于耳,不少原本打算持幣觀望的購房人,尤其是改善型需求的購房者受風聲影響,急著趕搭“末班車”,這種狀況更是增加了北京市的住宅需求。

三、住宅市場表現

北京市住宅供不應求的現象也充分地體現在了住宅市場的現狀上:

1、價格走勢

10月份,北京市新建住宅銷售價格指數同比上漲4.3%;環比上漲0.6%,漲幅比上月提高0.2%,此前該數據環比漲幅已連續兩個月走低。

新建住房中,四環以內期房均價漲幅最大,比前9個月的均價每平方米上漲了641元,達19750元;五環至六環的期房均價也首次突破萬元大關,每平方米達10314元。

在商品房方面,2009年10月,北京市商品住宅成交均價為16083元/平米,環比9月的15808元,微漲1.01%。尤為值得關注的是,10月的成交均價沒有延續上個月下滑的局面,再次突破了16000元的均價,再次接近8月最高的16200元。

2、開發投資狀況

1-10月,北京市完成房地產開發投資額1983億元,比上年同期增長50.8%,增幅比1-9月回落5.2%。10月份住宅竣工面積為145.5萬平方米,比9月份增長49.2%,增幅比上月擴大38%。

同期,北京市房地產開發企業項目本年到位資金4540.7億元,比上年同期增長91.1%,增幅比1-9月擴大8.3%。其中金融貸款增長最快,為1887.6億元,比上年同期增長1.7倍,增幅比1-9月擴大18.9%。

在取證方面,10月北京市建委共批準銷售許可項目45個,較9月的35個項目增加了10個。其中,商品住宅項目批準上市42個,商業綜合項目3個。開盤方面,10月北京商品住宅開盤項目為57個,比上月增加5個項目。同時,各項目的開盤價格繼續上漲,整體開盤均價達到了16459元,環比9月的16294元,環比上漲1.01%。

根據經濟學原理,供不應求是造成商品價格上漲的重要原因,價格上漲也是商品供不應求狀況的直接體現,而正是由于價格的上漲,讓開發商做出投資住宅市場有利可圖的判斷,從而促使開發商投入更多資金用于房地產開發,因此,北京市住宅市場價格不斷攀升與房地產開發投資火熱的現象都印證了北京市住宅市場供不應求的現狀。

綜上所述,北京市住宅市場目前的狀況是供不應求,這一狀況由住宅供應減少和住宅需求旺盛所造成,并充分體現在了北京市目前的住宅市場上。

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