房地產投資信托基金問題及對策綜述

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［摘要］基于當前我國房地產融資體系中值得關注的問題和挑戰,本文試圖分析房地產投資基金在中國發展中可能存在的問題,并據此提出若干對策建議。

［關鍵詞］房地產投資信托基金；房地產融資；發展對策

1房地產投資信托基金(REiTs)及其特點

房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),即房地產投資信托,是一種采取公司或者信托(契約)基金的組織形式,以發行收益憑證(股票或收益憑證)的方式將多個投資者的資金集中起來,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,收購持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資,通過多元化的投資選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資,并將投資綜合收益按比例分配給投資者,共同分享房地產投資收益的一種信托方式。REITs在香港被譯為“房地產基金”,在臺灣譯成“不動產投資信托”,而中國大陸一般譯為“房地產投資信托基金”。房地產投資信托基金在西方國家的稱謂也不盡相同,在美國等大多數國家直接稱為REITs,但在英國和亞洲一些國家稱為房地產投資基金(PropertyInvestmentFund,PIF)。

作為一種投融資工具,REITs具有多元化組合投資分散風險、專業化經營管理、快速匯集資金、可隨時買賣贖回,流動性強的特點,在多數國家還有專項法律規定的稅收優惠。由于參與主體多元化,其法律關系也相對復雜。

2我國房地產投資基金發展面臨的問題

第一,理論體系不夠完善。REITs是通過在證券市場公開發行收益憑證募集資金作為投資資金來源的,該收益憑證是要按股票交易法則可以在證券市場公開交易和流通的,這就需要給該憑證一個交易價格。相對于證券產品價格定價理論,REITs的定價要復雜得多,傳統的資產評估方法顯然是不能滿足REITs資產定價的需要。盡管國外有相關定價理論可以借鑒,但國外成熟市場和國內非成熟市場的差別將使得直接套用國外的定價方法會產生“橘生于淮北則為枳”的后果。

第二,運行管理中的道德風險。房地產投資基金在組織體系上,由基金持有人、基金組織人、基金管理人、基金托管人等通過信托關系構成一個有機的組織系統,運用資產托管機制來制約信托資產運作的關系,構成了投資基金信托關系中的一個基本特點。在投資者認購REITs之后,以信托方式將資金交由REITs管理人進行運作,這就形成了一種委托—關系。在這種關系下,由于投資者和經理人并不具有相同的利益,而且投資者無法時刻觀察經理人的投資行為,因而經理人可能從事與投資者利益相沖突的投資行為,便產生了其中的道德風險。

第三,法律法規不完善。缺乏相關法律的保障是發展我國房地產投資基金最明顯的障礙之一?！锻顿Y基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后,變成了《證券投資基金法》,此外私募基金合法化的問題,給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題,這些都需要法律和法規的配套支持。

第四,缺乏專業的復合型人才。發展REITs需要一批既精通房地產又熟悉金融的復合型人才。REITs的運作需要對房地產市場具有戰略眼光,能夠尋找到合適的房地產項目,并進行項目運作來保證項目未來穩定的收益。同時,REITs的運作人還需要具備基金、投資銀行以及財務等專業理論知識和實踐經驗。只有將房地產和金融兩者結合起來,才能較好地運作REITs,保證REITs的收益率和長期增長率。而目前我國這方面的復合型專業人才比較匱乏,一般只是精通房地產或者金融一個領域,這使得我國發展REITs的人才支持不足。

第五,信用體系建設不完善。我國目前沒有建立全面的征信體系,信用環境較差。REITs本身包含多種風險,包括政策風險、房地產項目經營風險、信息不對稱風險等。這些風險都會影響REITs的收益以及投資者利益,甚至影響房地產市場和金融市場的穩定。而目前我國風險防范機制不健全,表現為：風險預警機制較差,沒有完整的風險評估體系與警戒模型；與風險相關的信息披露機制不健全,對未來可能風險的披露工作也沒有完全展開；作為風險監控人的獨立董事制度不完善,即使設立了獨立董事,但是其作用也沒有較好地發揮,基本上形同虛設。

3針對我國發展房地產投資基金的對策建議

第一,加大立法力度,為REITs的發展提供良好的法制環境。建議設立REITs專項法律,調整《公司法》、《信托法》及《證券法》,制定專門針對投資基金發展的《產業投資基金法》、《投資公司法》、《投資顧問法》等法規,細定信托業務操作過程中一整套詳細規則,如投資方向的限制、投資比例的限制、投資資格的審定、投資比例的確認等,也可以先制定具體實施細則,在進行REITs試點之后,根據實踐經驗修改細則,然后將其納入法律體系,從而規范REITs的發展,也為廣大投資者提供有效的法律保護環境。

第二,建立良好的金融市場環境,為REiTs提供良好的發展平臺。房地產投資基金本質上是一種投融資金融工具,因此金融市場的發展程度是REITs發展的重要限制因素之一。我國金融市場尚不完善,其中房地產金融市場存在結構性失衡,房地產金融創新還處在一個較低的水平,這也是導致我國房地產開發融資渠道單一的一個重要原因,因此,大力發展我國的基金市場,加強金融創新,對于我國REITs的發展大有裨益。

第三,建立相關的教育體系,培養合格的專業人才。通過在各大高校建立房地產專業等學習相關知識的基礎教育,以及在房地產領域的實踐教育,培養既有房地產專業知識和經驗,又有經濟與金融學的分析和研究能力,同時還具備大量的房地產和金融法律知識,熟悉房地產領域的市場調研、規劃設計、建筑施工、營銷策劃和物業管理等各方面知識的專業人才。同時,也需要加大對專業的律師、理財師、會計師、資產評估師以及審計師的培養。

第四,加強外部監管。有效的金融監管可以促進金融安全與穩定,更好地保護投資者的利益。我國發展REITs需要加強外部監管。可借鑒證券投資基金業監管的經驗,采取以“政府嚴格管理模式”為主的監管模式,加強對信托機構的監管、對信托人員的監管、對信托業務的監管,使REITs的操作更加透明,信息披露更加及時,從而為房地產基金市場提供一個良好的發展環境。首先,完善外部監管機制。對于信托機構的監管,應該由以市場準入為核心的監管轉變為以機制為核心的監管,將內部控制和治理結構的完善作為監管重點；對信托人員,要加強行業從業資格的管理以及高級管理人員的資格管理。其次,增強行業自律機制。包括個體自律以及行業自律。即要求每家信托投資公司加強自身管理以及行業間各家公司之間加強溝通與監督。最后,引入委托人和受益人監督機制。委托人、受益人有權向信托投資公司了解信托財產的運營與管理狀況,并要求公司做出說明。信托公司若違反信托目的運作信托財產,則委托人有權解除信托合同。

參考文獻:

胡俊,吳建偉.我國發展房地產投資基金的可行性分析［J］.市場經緯，2007(5).