中國房產市場平穩發展分析

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摘要:如何保持我國房地產市場平穩健康發展,這是一個需要慎重研究的課題。文章概述了我國房地產市場的現狀,并提出了促進房地產市場平穩健康發展的建議措施。

關鍵詞:房地產市場對策措施平穩健康

隨著人們生活水平的提高,我國人均居住條件將不斷得到改善。我國房地產業的潛力相當巨大,發展空間十分廣闊,在我國經濟建設中起著不可忽視的作用。然而,隨著房地產市場的迅猛發展,房地產行業的競爭必將日趨激烈。因此,如何保持我國房地產市場平穩健康發展,是一個需要認真研究的重要課題。

一、我國房地產市場發展的現狀

2008年,對于我國房地產而言是不平靜的一年,經歷了2007年房價快速上漲后,2008年房價又創歷史新高。所以,總理在2008年3月18日的“兩會”記者招待會上指出:2008年是中國經濟最困難的一年。這實際上也是中國房地產業較為困難的一年。在國際原材料價格一路上漲的國際大背景下,國內的材料價格漲幅也居高不下,再加上幾次巨大的自然災害的襲擊,中國經濟正經受著改革開放以來少有的考驗?？v觀房地產市場,在房價已經經過幾十年穩步上漲行情之后,房價問題已經是大多數購房者不堪重負的話題。近幾年來,盡管政府已經采取了多種措施來抑制過熱的房地產市場,但效果總是不太理想。

當房地產市場進入調整期后,一些此前被人為炒作較高的城市房價開始下降,房地產市場的泡沫已經開始收縮。不僅僅是開發商,一些炒房客為了避免進一步的損失,也進行降價拋售樓盤的行為。與此同時,市場買房的觀望情緒嚴重,房屋成交量不斷萎縮,房地產空置率大幅上漲。如北京、上海、廣州等一線城市的成交量僅僅是上年同期的三、四成左右,更為嚴重的是,這種觀望情緒已經蔓延到天津、南京、長沙等二線城市。與之相關的大量的房產中介公司紛紛倒閉歇業。房地產市場交易環境也進一步惡化。但是,在2009年有關引導住房消費的經濟政策的支持下,住房需求重新啟動,導致房價上升。例如:北京、上海、浙江、廣東等地區住房成交量持續回升。隨著市場“量價齊升”,基于購房者“買漲不買跌”心理,進一步推動了住房價格上升。因此,如何使我國房地產市場平穩健康地發展,政府將采取什么樣的對策措施,這是要慎重研究的問題。

二、保持房地產市場平穩健康發展的對策措施

1.實行住房制度的雙軌制。黨的十七大提出居民“住有所居”,即使每個人都能有房子住,而不是“居者其所”,這就是說并非強調每個人都要有自己所有權的住房。就連經濟發達的美國,在這場金融危機爆發之前,美國擁有所有權住房者才達到68%。而我國當前人均國民經濟收入只有美國的1/14,要實現“居者有其屋”或“居者其所”還為時尚早。為此,必須審慎反思我國解決居民住房問題究竟應走什么樣的路。在住房改革之前,城市居民從普通百姓到高級干部都不買房,是實行計劃經濟的公房配給制度,即廉價的公租制。房改以后逐步形成了幾乎100%的商品房制度。這對改革居民居住條件、推動房地產業的發展以及拉動整個國民經濟的發展都作出了巨大貢獻。但實踐證明,完全依靠市場調節的商品房制度是走不下去了。因為總有相當一部分中低收入群體、年輕人是買不起商品房的,租住私人房租金又太貴難以承受。故先住公租房對相當一部分居民特別是年輕人是不可避免的一個過渡階段。所以,實行商品房和公租房兩種制度共存,用兩條腿走路,是必然的選擇。這也就是說,應當實行住房制度的雙軌制,即發展商品房與公租房相結合。當前關鍵問題是公租房資源太少,因此,應建造更多的公租房,滿足人們的需求。公租房包括為低保戶提供的廉租房和為買不起房或暫時不想買房的居民,其中有中低收入群體、剛參加工作的年輕人、符合條件的農民工提供租住的公房。等到有了經濟實力,他們可以隨時退租,去買商品房。為加快公租房的建設,可以考慮建立公租房基金。公租房的產權歸政府,由基金會聘請業內行家經營管理,承諾給基金的投資者一個合理穩定的回報。目前國際國內都有很多錢在找出路,公租房基金的來源不成問題,政府只要出土地,可以不出一分錢就能蓋起廣廈千萬間,實現“住有所居”的目標。同時,也可使商品房的價格保持在比較合理的水平上。

2.采取切實可行的宏觀調控措施。實施宏觀調控,目的是通過調節房地產市場的供給和需求促使供求平衡,實現房地產市場的綜合平衡和內部問題結構的合理化。

房地產市場宏觀調控的基本目標就是保持房地產業健康穩定發展。房地產業的持續發展,是改善和提高居民居住條件和水平的前提。這也是全面建設小康社會的重要保障。房地產業的快速發展,不僅有效改善和提高了居民居住條件和居住水平,而且在國民經濟增長中發揮著重要作用。因為房地產是一種特殊商品,既可作為投資品,又可作為消費品,這一特殊性決定了房地產對經濟增長的雙重貢獻。同時,房地產在國民經濟中又具有很強的關聯效應。它能通過前向效應,帶動建材業、冶金業、機械制造業、金融業等的發展;又能通過后效應帶動裝修業、家電業、金融保險業、儀表業等相關產業的發展。這說明房地產業的興旺繁榮可以帶動十幾個產業的興旺繁榮。正是基于房地產業聯動強和產業輻射面寬的特點,房地產市場的宏觀調控的目的,并非抑制房地產業的發展,而是通過調控,擠壓泡沫,避免房地產業的大起大落,促使房地產業進入新一輪的健康持續發展。因此,關于2010~2011年房地產調控政策的思路是:首先,保持政策的穩定性和連續性。這主要體現在繼續支持居民自住和改善型住房消費,增加普通商品住房的有效供給,加快保障性住房建設,加強市場監管,穩定市場。其次,針對性強,堅持有保有壓。當前全國房地產市場消費不足和消費過度并存。所謂消費不足是指廣大中低收入者住房需求沒有得到根本性的解決,而消費過度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房。因此,應根據我國房地產市場消費不足和消費過度并存的現狀,對未來我國房地產調控政策應在滿足自住和改善性需求同時,抑制投資性和投機性需求。以促進房地產市場健康穩定發展。再次,應因地制宜,適時調整。發展不平衡是我國的基本國情,因此,未來應根據各個城市的具體情況,適時采取調控措施,解決我國部分城市房價總體偏高和價格漲幅過快問題。總之,2010~2011年我國將完善住房消費和調控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,抑制投機性購房,讓房地產回歸消費和民生,這對保證房地產市場持續平衡健康發展具有重要的意義。

3.實行嚴格的差別化稅收政策。要認真落實國務院出臺的各項政策措施。當前,各有關部門和各級政府要落實好《關于促進房地產市場平衡健康發展的通知》,根據各地區的實際,制定出一系列具體、可操作的配套措施。

同時,應針對投資投機性購房,實行更加嚴格的差別化稅收政策。尤其要區別自住性購房與投資投機性購房的稅率。2009年底國務院對投資投機性購房的稅收政策進行了調整,如對營業稅、個人所得稅政策的免征期限從2年恢復到5年等,但稅率并沒有區別,營業稅稅率仍為5.55%。建議對投資投機性購房出臺更加有針對性的稅收政策,大幅提高以炒房為目的的投資投機性購房的稅率。此類做法已有先例,日前我國香港政府宣布,對于價格超過2000萬港元的房地產銷售要提高印花稅率,以消除潛在的房地產泡沫。

為此,必須進一步細化對投資投機購房行為的界定。目前,國家主要是通過交易間隔時間以及是否普通住房實行差別的稅收政策,而對已經擁有了多套住房的仍繼續購房進行投資投機性的行為沒有實施差別化的稅收政策。建議根據購房套數對投資投機購房行為進行界定,對已經擁有了三套住房以上的,繼續購買住房應認定為投資投機性購房,適用前述較高的稅率,以降低樓市泡沫風險。

與此同時,還要建立全國聯網的房地產信息系統。當前,跨地區、跨區域的投資投機性購房行為比較普遍,如前段出現的海南房地產熱以及溫州炒房團、山西購房團等。為此,必須建立全國性的房地產信息進行聯網,這樣可以及時地監測和控制跨區域的房地產投資投機性行為。此外,還可以在信貸政策、土地政策、住房政策保障等,采取調控手段。

以上促進房地產市場健康發展的政策措施,對于降低房地產市場的泡沫風險,保障絕大多數民眾的住房權,都具有極其重要的意義。

4.加強輿論宣傳,樹立正確的住房消費理念。應用宣傳教育手段,培育廣大居民樹立正確的住房消費觀是十分必要的。為居民提供基本的住房保障是國家履行其公共服務職能的重要組成部分,但必須摒棄對“居者有其屋”的誤解。出售公房和鼓勵居民購買住房的住房分配制度改革,過于強調住房的“購買”,而住房商品化是買房還是租房主要是由市場決定,因而住房商品化的實現形式并非只有“購買”,“承租”也是實現的重要途徑。單一購房實現住房商品化的導向,不利于倡導形成合理的住房“梯級消費觀念”。據統計,發達的市場經濟國家個人住房擁有率德國僅為30%至40%,美國為68%,而我國72%的城鎮居民已擁有自己的住房。因此,居民過度依賴從市場上購買住宅實現“居者有其屋”的消費理念,必然推動房價的上升。事實上,中國作一個人口大國,面對人地關系日益緊張的嚴峻態勢,要實現人人有其屋的理念,還任重而道遠,但人人有房住卻是落實科學發展觀,建設社會主義和諧社會的客觀要求。因此,應發揮輿論的正面引導作用,引導消費者正常、理性消費,形成正確的梯級消費觀念,以維護房地產市場健康穩定的發展。

參考文獻:

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