小議國內房地產投資效應

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提要近年來,隨著經濟的發展,人民生活水平的提高,對住房的需求不斷加大,房地產業開始迅速升溫,房地產投資的帶動作用開始顯現。許多學者通過大量方法對房地產投資的帶動效用作了深刻研究,本文從房地產投資帶來的正效應和負效應兩個方面對房地產投資效應進行綜述。

關鍵詞:房地產;投資;綜述

1998年以后,國家停止了住房實物分配,開始了貨幣分房的時代,并把住房逐步推向市場。隨著我國城市化進程的加快,房地產業也開始迅速升溫,2003年國家把房地產業作為拉動經濟的支柱產業,成為推動我國經濟增長的重要力量。房地產投資經濟的帶動效應研究引起國內學者的重視,通過不同方法、不同角度對房地產投資效用進行研究,并取得了相應的成果。

一、房地產投資正外部性研究

我國房地產業起步比較晚,對房地產投資帶動效應研究開始于20世紀末,僅僅依靠簡單的數字比較關系和回歸分析來分析房地產投資對國民經濟的影響。隨著一些新的研究方法被引入,國內對房地產投資的研究也更為深入,特別是將計量經濟學的方法應用到房地產投資的研究當中,取得了很大的成果。

起初對于房地產投資對經濟的拉動作用的分析,只局限于對房地產投資的定性分析,王騏驥(2000)、蒙天森(1999)等認為加大房地產業投資有利于經濟的發展。還有一些學者通過回歸分析來研究房地產投資的帶動效應。谷濤(2000)、施建剛等(2000)對我國房地產投資與GDP的關系進行分析,分析表明房地產投資對刺激經濟發展有一定的作用。由于回歸分析是建立在數據平穩的基礎上進行分析的,當遇到時間序列是不平穩的時候就顯示其缺陷性。一些學者開始把先進的計量經濟學研究方法融入房地產投資的研究當中。沈悅、劉洪玉(2004)、劉紅(2006)、黃忠華等(2008)等通過誤差修正模型、VAR模型等計量經濟學理論來分析房地產投資帶動效應。

投入產出理論是研究經濟體系(國民經濟、地區經濟、部門經濟、公司或企業經濟單位)中各個部分之間投入與產出的相互依存、相互制約關系的數量分析方法。通過投入產出模型來分析房地產業對其他產業間的關聯效應,由關聯效應的強弱來分析房地產業在國民經濟中的地位,最終又會作用于經濟增長的效率。顧云昌(1998)、李啟明(2002)等通過國民經濟統計數據的粗算得到對其他產業帶動的誘發系數。隨著研究方法的不斷改進,通過投入產出表計算房地產業對其他產業帶動效應更為準確。劉水杏(2003)、王國軍、劉水杏(2004)、閆永濤等(2007)、程杰、彭燦(2010)等學者對我國房地產業對其他產業的帶動效應進行了分析。

(一)房地產投資驅動效應區域差異分析。大量研究表明,房地產對經濟具有明顯的拉動作用,,但是不同區域的房地產業對經濟的拉動效果卻顯示出區域差異的特點。王國軍、劉水杏(2004)利用1997年投入產出表的數據,對國際和國內房地產業對相關產業的帶動效應進行比較,分析表明我國房地產投資總的拉動效應與美、日、英、澳基本一致,但也顯示出后向拉動的效果比前向拉動的效果更為明顯。這一方面反映了我國房地產業對其他產業的帶動作用較大;另一方面也反映了我國房地產業效率不高,中間投入多,最終導致產業本身發展水平低下。閆永濤等(2007)利用2002年投入產出表的數據分析得出中國房地產業對經濟的拉動系數高于美國和日本同期拉動系數,同日本、美國一樣,在所有產業中房地產業對其他產業的拉動效果并不明顯,處在所有行業的最后幾位。但同時他也提出中國房地產開發尚處在初級階段,房地產業還有很大發展潛力,當把房地產開發建設考慮進來,其帶動效果就很明顯,不能狹隘地僅僅從經濟核算體系中的數據去體現房地產業的帶動作用。黃忠華等(2008)對1997～2006年全國31個省市、直轄市的面板數據進行分析,分析表明,房地產投資在不同地區對經濟增長的貢獻率也顯示出其差異性,東部地區房地產投資對經濟增長貢獻最大,中部次之,西部最小。從長期和短期影響看,地區經濟越發達,房地產投資對經濟的貢獻率可能性也就越大。

(二)房地產投資與經濟增長因果關系研究。房地產投資與經濟增長之間的因果關系存在三種關系:GDP對房地產開發投資存在單向顯著Granger因果關系,房地產投資對GDP存在單向顯著Granger因果關系,以及GDP與房地產投資互為Granger因果關系。沈悅、劉洪玉(2004)對1986～2002年房地產投資和經濟增長的時間序列數據進行分析,分析表明GDP對房地產開發投資存在單向顯著Granger因果關系,兩者之間由單向因果關系變為雙向因果關系,但長期內,兩者不具有因果關系。岳朝龍、孫翠平(2006)在短期內房地產投資是GDP單向Granger因果關系,當置信水平的提高,兩者之間由單向因果關系變為雙向因果關系,但長期內,兩者不具有因果關系。陸菊春等(2008)分析1986～2006年的數據,得出東部地區的房地產投資與區域經濟發展存在雙向因果關系,而中、西部地區的房地產投資與區域經濟增長存在單向的因果關系。皮舜、武康平(2004)通過基于利用面板數據的Granger因果檢驗模型,發現1994～2002年間我國區域房地產市場的發展與經濟增長之間存在著雙向因果關系。劉桂文等(2010)通過分析1997～2007年數據同樣得出兩者存在雙向格蘭杰因果關系。

二、房地產投資負外部性研究

目前,房地產業成為推動經濟增長的重要力量,在發揮其正外部效應的同時,也要足夠重視其潛在的負效應。各學者主要是從以下幾個方面進行論述的:

(一)泡沫問題。當房地產投資過度膨脹,由于流動性過剩問題和投機行為,大量資金流入房地產市場,會使房價大幅上漲,嚴重超出人們購買力時候,就會出現房地產泡沫,泡沫一旦破裂會使經濟受到重創。謝經榮(2002)、胡瑾卿等(2004)構建房地產泡沫指標體系和泡沫測度方法。周京奎、曹振良(2004)通過建立房地產投機度檢驗模型對中國房地產市場泡沫進行測度,認為中國房地產市場不存在泡沫問題。

(二)城鎮住房供給問題。陳平等(2006)、高琳(2006)分析房地產市場供給結構嚴重不平衡,非住宅投資明顯高于商品房建設,對中小戶型建設不足,經濟適應房的建設標準和購買對象不能很好的監管。趙朋(2006)在城市化過程中,由于我國房地產市場不完善與要素市場化不完善,盲目投資和市場炒作使得低收入群體的居住成本以及農民市民化轉變的成本將提高,這將在一定程度上抑制了農民進城,或者是農村勞動力進得來卻留不住,沒有從根本上提高城市化水平。

(三)資源環境問題。陳平等(2006)認為全國土地和銀行信貸資源浪費嚴重、房屋空置率居高不下。全國的商品房空置率有增無減。房地產無效供給和有效需求的矛盾十分突出并有擴大的趨勢。豐艷萍(2009)住房建設科技含量低,住房建設能源消耗過大,與同氣候條件下國家相比,單位居住面積是其他國家能耗的1～2倍,資源浪費嚴重。顧海波(2003)、吳婕(2006)在房地產開發期間產生的噪聲污染、建筑垃圾、交通路線的暫時堵塞和改變給附近居民帶來了不便,降低了家庭的效用水平,但這種損害并沒有在房地產商的利潤函數中予以考慮,是典型的外部不經濟。

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