小議當前房價與和諧發展

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一、中國房價持續走高的因素分析

1.住宅房地產業的市場結構

(1)房地產的區域性。對于房地產產品來說，主要在特定區域內生產，對外需求相對較小，加之消費者購房更多選擇臨近區域，內部流出也相對減小，從而在一定程度上限制了房地產產品的供求范圍，房地產市場具有鮮明的區域性。

(2)房地產業市場集中度逐漸升高。在“2007中國房地產百強企業研究成果會”上，清華大學房地產研究所所長劉洪玉稱，在宏觀調控政策背景下，百強企業逆勢擴張，投資規模和資產總額大幅度提升。

(3)高進入壁壘。首先企業占有的資源豐富，尋租能力強，使得圈地行為更容易進行。其次，房地產投資金額大，時間長，存在著較大的市場風險及政策風險，作為開發者的房地產商不可能充分自由的進出該行業。最后，短期內房地產市場供給方數量呈剛性，導致了房地產市場呈短期的賣方市場態勢，房地產商品的信息供給呈不對稱性，較難反應其真實價格。

(4)住宅房地產企業的“默契”。市場競爭的激烈程度與企業的盈利能力負相關，因此，企業有強烈的動機通過“默契”來弱化競爭，以獲取利潤最大化。住宅房地產市場獨特的市場結構使得房地產企業間的“默契”不僅成為可能，且具有相當的穩定性。

2.地方政府與中央政府的干涉

房價抑制難，中央政策達不到預期效果是由于地方政府與中央政府間的博弈造成的。有業內人士認為，中國宏觀調控的一個悖論是:轉型時期大量因政府行為催生的市場問題不得不用行政手段來解決，但地方利益往往又使得行政調控起不到應有的效果。由此可見，房地產政策能否有效實施關鍵還取決于地方政府的執行力。

第一，地方政府的政治利益。首先，當中央確立一個經濟和社會發展目標之后，各地往往在此目標之上層層加碼，逐級放大，其結果是相互攀比，一哄而上。特別是表現在GDP增長率指標上，就更為明顯。其次，政策實施效果往往與決策者預期的目標不是相互矛盾，就是差距甚遠，即出現“政策走樣”的情況。

第二，地方政府的經濟利益。決策者通過政府投資活動必然會給該地區和集體帶來一定的經濟利益，加快本地區和本部門的經濟發展，同時，也能通過尋租活動為某些個人帶來尋租收益，這也是在一定范圍內存在腐敗的重要原因。

3.銀行是房價創高的主要資金推動者

我國房價持續走高為典型的資金推動型，銀行是主要推動者。政府從銀行獲得足夠的整理地產資金來源，地產商從銀行獲得可靠的建設資金來源，居民從銀行獲得購房資金來源，而銀行又從地產開發企業獲得可觀的綜合效益來源，利益互動激發了共同推動房價上漲的熱情。目前我國房地產開發60%資金來自銀行貸款，而國外銀行貸款最多不超過房地產總投資的40%。

二、構建和諧社會的“和諧房價”

1.法規制度方面的建議

(1)制定正確的土地政策。我國對城市土地的利用缺乏相應的政策，一方面導致土地的濫用和浪費;另一方面出現房地產“過熱”現象，所以要使房地產能夠健康的發展，土地政策是很重要的。

(2)廢除經濟適用房，實行貨幣化補貼。對許多高收入者而言隱瞞現有住房水平，同時取得一張符合規定的收入證明并非難事，而且購房資格的審核由開發商監理，因此大量的經濟適用房被富人買走。所以有必要對經濟適用房進行改革，實行經濟適用房補貼貨幣化。把經濟適用房建設用地通過招標、拍賣、掛牌的方式公開出售，將土地所得凈收益劃歸財政專戶，專項補貼經濟適用房購房戶，并直接向符合條件的困難戶發放。

2.整頓住宅房地產市場秩序，加強信息披露，規范企業行為

加強對房地產企業之間的“默契”的規制，不僅是維護市場競爭秩序的需要，同時也有利于穩定房價，提高社會福利水平。首先完善制度，讓企圖“默契”者不能“默契”。其次加大“默契”的打擊力度，通過嚴格執法、從重打擊或是市場禁入等一系列嚴厲措施的實施。并且要加強住宅房地產的信息政策，減少企業與銀行的信息差距及房地產商與購房者之間的信息不對稱。最后加強房價信息的透明，建立專門的監管機構，以此來保護購房者的利益，盡可能為購房者提供客觀、準確的房價信息。

3.加強政府自身建設

第一，轉換政府角色。政府在房地產市場上的職能應局限于以下幾個方面:其一，政府提供房地產發展所必需的制度規范，根據市場的需要，及時出臺相應的措施，以保證房地產市場的有效運行;其二，政府利用土地供應總量來激活或調控房地產市場;其三，間接宏觀調控，提供信息和公共服務，避免市場壟斷。

第二,采用行政手段和法律手段規范地方政府的行為。必須強化對地方政府的制約，對宏觀調控政策落實不到位、房價暴漲沒有得到有效控制、土地審批漏洞嚴重、對拆遷問題較多的城市，予以通報批評，并限期整改。對于貪污腐敗官員，借助法律手段，進行嚴處。

第三.樹立更加科學的政績觀和建立更加完善的考評指標體系。將環境保護、增加居民收入、提升產業結構和地區競爭力等戰略性的問題納入到考評指標體系中，停止鼓勵地方政府繼續追求總量粗放式增長、凸現個別指標的政績考評體系的繼續運行。

4.繼續收緊個人購房貸款政策

過于寬松的房地產信貸政策為房地產價格的快速增長起到了推波助瀾的作用。按照我國經濟發展的水平可以將90平方米作為一個標準，對于首次購買90平方米以下自住房屋的，按揭貸款繼續執行20%的首付標準。對于購買90平方米～150平方米自住房屋的，按揭貸款執行50%的首付標準。對于購買150含平方米以上自住房屋的，不能貸款。

5.差別化引導市場，加快金融創新步伐

隨著需求結構的細化，房地產市場產品結構調整也應當跟上，不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。一個健康的房地產業，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場體系是實現多元化利益主體公平競爭的基本平臺。與此相適應，應豐富金融產品品種，加快金融創新步伐。