小議房地產分布的均衡性

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一、重慶房地產發展總體狀況

直轄以來,重慶房地產業飛速發展。房地產開發企業從1997年的622個增加到2008年的2,280個;房地產業從業人員從1997年的2.49萬人增加為2008年的8.61萬人。2008年重慶房地產開發投資完成額991億元,占全社會固定資產投資比重達到24.50%,近十年平均增長率為27.54%;2008年全市商品房銷售面積2,872.19萬平方米,近十年平均增長率為25.86%;2008年房地產業增加值達191.21億元,近十年平均增長率為16.26%。

重慶房地產業在高速發展的同時也呈現出一些問題,如供求結構不均衡、房價有所波動且相對居民收入過高、房地產金融市場存在不足、房地產市場秩序略顯不規范、房地產行業管理分散等。

二、重慶房地產業各區域發展分析

2006年12月,重慶市提出“一圈兩翼”發展戰略:距離主城區大約1小時通勤距離半徑范圍內的區域為“一小時經濟圈”,占全市總面積的34.8%,占全市總人口的59.4%;以萬州為中心的渝東北地區、以黔江為中心的渝東南地區為“兩翼”。

(一)重慶房地產投資區域分布。重慶房地產投資主要集中在“一小時經濟圈”區域,2006～2008年累計達23,117,056萬元,占到全市總量的94%,“渝東北”和“渝東南”分別只占5%和1%左右。重慶市區域發展正由中心逐漸輻射到周邊,城鎮化的腳步正在加速。從表1可以看出,雖然在縱向上2006～2008年三年來“渝東北”和“渝東南”房地產投資的同比增速大于“一小時經濟圈”,但所占比例依然較小,絕對增加額更是無法和“一小時經濟圈”相比。(表1)

(二)重慶商品房竣工面積區域分布。重慶商品房竣工總面積穩步增長,2008年達2,367.94萬平方米,其中“一小時經濟圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年來,“一小時經濟圈”所占比例呈下降趨勢,但仍占據主導地位;相對所占投資總額比例,“渝東北翼”所占比例較大,并且呈逐年上升的趨勢;“渝東南翼”所占比例波動較大,不利于本地區房地產業的健康發展。(表2)

(三)重慶商品房銷售面積區域分布。2007年是重慶房地產業發展的巔峰時期,商品房銷售面積達3552.92萬平方米,其中“一小時經濟圈”突破了3,000萬平方米,占全市比例更是高達87.31%;“渝東北翼”及“渝東南翼”總量都在不斷上升,但所占比例依然較低。(表3)

(四)重慶各區域商品房價格情況。2008年重慶“一小時經濟圈”商品房均價為3,046.19元/平方米,遠高于“渝東北翼”1,596.97元/平方米及“渝東南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均價約為“兩翼”的兩倍,見圖1,表現出明顯的非均衡性。(圖1)

三、重慶各區域人均房地產資源占有量對比分析

從圖2可以看出,重慶房地產市場的三個區域在2006～2008年人均投資額、人均竣工面積及人均銷售面積都存在著較大的差距。在人均投資額方面,“一小時經濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的4.73倍及4.74倍,表現出極其顯著的非均衡性;在人均竣工面積方面,“一小時經濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.86倍及2.28倍,相對投資方面略有好轉,但非均衡情況仍相當嚴重;在人均銷售面積方面,“一小時經濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝東北翼”及“渝東南翼”與“一小時經濟圈”仍然存在較大差距。(圖2)

(一)空間分布非均衡性原因分析。重慶房地產市場在“一小時經濟圈”、“渝東南翼”及“渝東南翼”三個區域表現出的嚴重非均衡性,主要是因為三個區域國民經濟發展的水平相差甚遠,在人均收入等方面存在一定差距。2008年重慶GDP總量為5,096.7億元,一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼的GDP分別為3,959.3億元、857億元和280.4億元,在全市所占的比重為77.7%、16.8%和5.5%。而同期三個經濟區域的人口分別占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。財政收入是地方經濟實力的反映。2008年三個經濟區域的地方財政收入分別為382.3億元、48.3億元和23.5億元,在全市所占比重分別為84.2%、10.6%和5.2%。由三地區國內生產總值和財政收入的對比可知,“一圈”經濟實力最強,渝東北翼次之,渝東南翼較弱。

居民的收入和消費與經濟發展水平是同步的,由于取得資料的局限和時間關系,本文以城鎮經濟單位職工年平均工資代替城市居民可支配收入。2008年一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼城鎮經濟單位職工年平均工資分別為28,181元、22,323元和23,536元,一小時經濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼26.2%和19.7%。同期一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼農民人均純收入分別是5,183元、3,639元和3,242元,一小時經濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼42.4%和59.9%。2008年一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼社會消費品零售總額分別是1,639.9億元、311.8億元和112.4億元,一小時經濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼5.2倍和14.6倍。同期一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼城鄉居民儲蓄余額分別是3,010.2億元、792.5億元和1,817.9億元,一小時經濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼270%和65.6%。無論是消費還是積累,一小時經濟圈均高于兩翼。

重慶市是大城市、大農村二元結構特征非常突出的直轄市,區域經濟差距的存在是不可避免的,也是造成房地產市場區域發展不均衡的重要原因,我們要正視差距的存在,但不可讓差距拉得過大,因為房地產市場差距不理性地擴大會造成社會不穩定,特別是渝東南地區是少數民族集聚區,需要采取一些措施對“兩翼”房地產市場進行調整扶植。

(二)調整對策

1、實施“強者更強、弱者變強”的差異化發展模式。針對二元結構非常突出的重慶,要想三個區域的房地產市場共同全面發展,各方面的條件還不成熟。因此,我們認為“一小時經濟圈”的加快發展,“渝東北翼”、“渝東南翼”發揮后發優勢,后來居上,實施“強者更強,弱者變強”的差異化發展模式是重慶縮小房地產地區差異的較好選擇。

2、加強“兩翼”基礎設施建設?；A設施是吸引投資的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“兩翼”在房地產投資方面存在著巨大差距,因此加強“兩翼”基礎設施的建設是優化投資環境、吸引更多房地產投資、縮短差距的重要手段。

3、加大財政轉移支付和扶植力度。對“渝東北翼”及“渝東南翼”,尤其是少數民族集聚區域,通過財政轉移支付等措施,促進這些地區房地產業的發展;出臺一些扶植性的區域傾斜政策促進這些地區房地產業的發展,比如在稅收上相對于“一圈”給予部分減免。

4、在“兩翼”加強政府服務性建設。相對“一圈”中政府在房地產開發中的服務理念,“兩翼”存在著明顯的滯后性。不僅要突出政府在房地產開發中的引導作用,更要發揮地方政府在房地產市場中的服務性。同時,這也是吸引投資、促進房地產市場健康發展的重要方面?！皟梢怼钡貐^應及時更新理念,突出政府在房地產開發中的服務作用。