房地產經濟管理考慮以及意見

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自1998年我國住房貨幣化改革以來，房地產價格一路攀升，從指數上看，2004年達到高峰。即便是面臨席卷全球的金融危機，我國房地產價格指數在2008年出現短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。

一、當前房地產業非理性發展的政策性因素分析

1．某些地方政府的房地產業調控行為失當

目前，我國房地產市場基本上還是壟斷性市場，主要表現為土地所有權壟斷、土地經營權壟斷和房地產經營形式壟斷。出于最大限度掠取壟斷利潤的考慮，房地產商通過各種手段壓縮住房供給數量，人為拉大供求差距，導致房價持續飆升。

構成房價的無非就是土地成本、開發稅費、建安成本、開發商利潤、財務成本這幾個主要方面。另一方面，政府從土地拍賣中也取得巨大收益，同時還有一系列的各類稅費，僅土地及稅費就占據房價的30％－50％。經過多年的改革開放和現代化建設，人們的收入水平得到很大的提高。企業規模和市場規模越來越大，各行業也都爭相利用大城市的優勢地位來壯大自己，這些都對住房產生強大的需求，城市土地的巨大商業價值開始顯現。于是城市本身成了政府最大的投資資源。

2．宏觀金融政策調控失當

許多分析表明。目前我國房地產業的直接融資比例很小，大多數資金來源于銀行的貸款，房地產開發貸款和按揭住房貸款的風險大部分都轉嫁給了銀行。多年來，我國實際利率經常在低位或負位運行。實際負利率將產生“通貨膨脹加速機制”，刺激貨幣需求，從而使固定資產投資尤其是房地產投資加快。

低利率或負利率會使社會大量閑置資本存到銀行的機會成本加大，加之我國目前的資本市場尚不完善，風險性較大，再加上近年來我國實體經濟發展速度得到緩慢，實體經濟經營利潤遠遠低于房地產投資，于是這部分資本紛紛進人具有巨大利潤空間的房地產行業從事投資與投機，與真實消費群體搶奪房產資源，哄抬房價，原本屬于民生用品的商品房開始深化為資本品，成為許多大資本和中小資本投機的樂園。由于房地產真實供給和虛假需求的矛盾愈演愈烈，必然會使房價脫離真實價值，所謂的房地產泡沫開始逐漸膨脹，這又進一步惡化了供需矛盾。

3．國家住房保障政策

“國家住房保障政策”攸關國計民生，然而，在以往的嘗試中，由于政策操作執行層面自由度過大，缺乏硬性措施的約束，因而出現了一系列問題。又如保障性住房多選建在偏遠的城鄉結合部及郊區，雖價格相對便宜，但因基礎設施不到位，類似交通費用等生活成本的上升卻加重了中低收入群體的負擔。

二、房地產經濟發展的未來應然走向

城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來應然走向，下面主要談四點。

1．合理規劃建設用地，搞好“城市經營”

很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入。房地產開發項目有的是短獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經營獲利，比如期通過出售直接大型商場、寫字樓等；在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發。以科學發展觀看待城市建設。

2．強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化

綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段。但從市場表現看。近期、國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進人一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

3．加強政府宏觀調控，地價將趨于合理水平

如前所述，房地產是國民經濟的先導性產業，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經濟發展所創造的市場需求，取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。這是因為房地產業是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業深人投機要素，將會在短期內形成經濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經濟將會立刻崩潰。自然將會給關聯產業及整個城市發展帶來致命破壞。

三、對國內房地產經濟管理具體項目的思考和建議

1．要核算并確定公司的投資總額

項目可行性研究報告完成并獲得批復后，由公司選擇適宜的項目經理部去實施落實，以獲得批復的可行性研究報告為基本依據，并結合公司資金實力情況綜臺確定對該項目的投資總額。通過工程人員的初步估算后，提出項目資金流量表，取得公司認可，與其它測算確定后定下的指標一并以文字的形式確定下來，作為實施項目經濟管理的依據性文件執行。

2．要控制開發成本，確定費用支出

控制開發成本是房地產企業經濟管理的關鍵。某一項目的投資總額一經確定，開發成本的控制就是實現效益的主要途徑。正常的必要支出比較便于控制，而業務費用的開銷彈性較大，報帳標準難掌握，控制起來難度較大。解決的方法首先要增強經辦人的主人翁感，自主的最大限度節約開支；其次是通過制度嚴控一切漏洞，查缺補漏；再次要采取費用合理包干的辦法，費用節約歸己。

3．在項目定性前先行核算預完成利潤

實現利潤是經濟管理的最終目標。實現利潤的多少是檢驗企業業績的根本標志，獲取利潤也是企業賴以生存和發展的基礎。因此，利潤指標的確定是一項硬指標，直接影響到各方面的利益，涉及到多部門的關系，如果實現合理預算并分配利潤，將會激發各部門的情緒和積極性，對企業項目的建設有建設性意義。