新時期房地產抵押權屬現狀及風險

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一、導致抵押房地產發生風險的幾種情況

1、抵押房地產未辦理抵押登記

2、抵押房地產處分價格低于貸款金額

3、房地產權屬不清或存在權屬糾紛

二、抵押房地產權屬問題是導致抵押風險發生的重要原因

抵押權人一般比較重視前兩種情況導致的償貸風險，能夠委托專業評估機構對抵押房地產進行評估并按照規定辦理抵押登記手續。但是如果房地產權屬不清或存在權屬糾紛，將會導致以下兩種情況：

l、抵押物變現價值遠遠低于抵押價值；

2、更為嚴重的后果將導致抵押物不能順利處分變現。

三、抵押房地產權屬問題的表現形式

房地產權屬問題的表現形式多種多樣，一般的權屬問題可以通過辦理抵押登記手續得以避免。北京市房地產抵押管理辦法明確規定權屬有爭議的房地產不得抵押。但是由于房地產管理部門的制度健全是一個逐步完善的過程，因此在制度上和管理上難免有一些紕漏，另外抵押權人審核不嚴格也是導致權屬有問題的房地產能夠進行抵押的重要原因。下面對幾種在審核和抵押登記過程中容易被忽視和不易發現的房地產權屬問題進行分析：

1、房地產權屬證件所記載情況與房地產實際情況不符（證實不符）

舉例：⑴面積不符：房產證、土地證上記載面積是A，而實際面積是B.⑵位置不符：房產證、土地證上記載的四至邊界與實際不符。

⑶產權人不符：房產證、土地證登記的所有權人、使用權人與實際的所有權人、使用權人不符。

后果：導致處分抵押物價值大幅降低；抵押物無法處分，貸款無法收回。

解決措施：要特別重視和注意現場勘察工作；與房地產管理部門建立良好的溝通關系，對證實不符的情況盡可能查閱房地產檔案。

2、違規越權發證

⑴化整為零：區縣房地產管理部門回避管理權限，將一宗完整的土地人為地分成若干宗土地分別發證。

舉例：個別的區縣人為將一宗完整地塊，按不足10畝一宗劃成若干塊并且分別發證。

后果：導致處分抵押物價值大幅降低（使用功能受限制）。

抵押物無法處分，貸款無法收回（一宗房產坐落在兩宗土地交界處）。

防范措施：要特別重視和注意現場勘察工作，當發現一個獨立的土地證的土地只是一宗完整土地不可分割的一部分時，要格外警惕；應要求抵押人出具其他相臨土地的權證進行辨別（證號是否相連？面積是否在10畝以下？土地形狀是否正好吻合？）。

⑵投機取巧：違反房地產產權證辦理原則和程序，形式上合法，實質違法舉例：未進行征地實際補償，只在手續、形式上符合發證要求；在集體土地上不按要求征地出讓，而僅為滿足房地產抵押的要求進行分割，并辦理征地出讓手續。

后果：抵押物無法處分，貸款無法收回。

防范措施：現場勘察核實；了解房地產權屬政策（先征地補償，再辦理出讓手續，不能開天窗，要保證通行權、采光權）

⑶違反房地不可分原則：房屋產權人與土地使用權人不符；房屋用途與土地證用途不符（違反合法性原則違規經營；逃避土地出讓金）

舉例：房產證產權人是甲，土地證是乙；房產證用途是A，土地證用途是B.后果：導致處分抵押物價值大幅降低（違反合法性原則）；抵押物無法處分，貸款無法收回（房地中一方提出異議）。

防范措施：房產證、土地證要對照核實；房地用途不一，應以土地證用途為準或以價值較低用途為準；核實規劃，以未來規劃為準，但要扣除應交納的一切費用。

3、抵押房地產現狀用途不符合未來城市規劃要求

房地產抵押的實質是防范將來貸款不能償還的風險，盡管抵押物權屬清晰并合法登記，如果抵押房地產發生了與未來城市規劃沖突的情況，將可能造成抵押物處置困難，抵押貸款的還款保障將形同虛設。

后果：處分抵押物十分困難（關鍵是變現處分時機與規劃實施時機不同步）。

防范措施：對城市規劃要有一個基本的了解，確定抵押物時還要對區域規劃進行調查。

4、政府扶持國有企業的政策規定不利于保障抵押權人利益

破產國有企業土地使用權變現后用于安置破產企業職工。

舉例：劃撥土地的房屋抵押評估時，一般將土地開發費計入房產價值，或者單獨計算，列入抵押價值中；而在企業破產拍賣時，又將土地開發費直接計入土地價值作為安置職工費用，而不能用于抵押清償。

后果：抵押價值降低，不足以償還貸款（僅剩地上物價值）。

防范措施：對機制落后，未實行改制的國有企業盡量少貸款；全面掌握政策，盡量回避政策沖突帶來的風險（國土資源部44號文；北京市關于破產企業資產處置的規定）。

5、建筑物與在建工程權屬狀況不同

權屬特點：房屋建筑物以房屋所有權證的形式體現了完整的權益（占有、使用、收益、處分），其價值體現應為市場價格。

在建工程將來能否取得合法權證存在不確定因素，從保守原則出發，其價值體現應為成本價格。

在建工程應具有合法手續，避免將違章房、臨建房混入其中，對突破規劃部分慎重對待。

6、獨立房地產與共有房地產權屬狀況不同

權屬特點：部分共有房地產抵押事前必須征得共有人同意，處分時需要得到共有人的認可。由于共有人原因使抵押房地產處分變得復雜化，增大變現難度。

7、無他向權利房地產與帶租約房地產權屬狀況不同

帶租約房地產抵押事前應告之抵押權人，通知承租人。

北京市房屋私租現象非常嚴重，抵押權人事前不知情，導致抵押物處分變現難度加大。

帶租約轉讓時，如租約高于市場客觀租金，則將導致轉讓價格升高；反之，將導致價格降低。使抵押物變現價值變得復雜。對于急于自己使用的買主，帶租約轉讓價格將低于正常價格。

8、重視抵押房地產權屬問題，規避貸款風險

房地產作為不動產有著自身的特點，包括位置固定性、長期使用性、大量投資性、易受政策限制性、相互影響性、保值性等，正是由于這些特點決定房地產是理想的抵押物，也正是上述特點決定了其權屬狀況對房地產交易及交易價格有著重要的影響。

房地產權屬出現瑕疵是個別現象，但產生的影響和帶來的風險則是巨大的。銀行作為抵押權人更要引起足夠的重視，只要熟悉房地產抵押相關政策，認真勘察房地產的實際狀況，核實產權證件，與房地產管理部門保持密切溝通，房地產權屬產生的問題是可以解決和避免的。