房地產政策管理及房地產市場剖析

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1房地產新政與房地產市場表現

2009年，中國房地產市場漲聲一片，全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創歷史新高；總價及單價地王不斷涌現，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快，2009年年底，中央政府加大了對市場的調控，以2010年1月7日出臺的“國十一條”為標志，2010年的房地產業政策出現了由“寬松”轉為“調控”的新階段?！皣粭l”出臺以后，2010年1-2月份，房價出現了交易量萎縮，房價上漲趨緩的形勢。但進入三月份情況發生變化，據國家統計局數據顯示，1-3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。3月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲15.9%；二手住宅銷售價格同比上漲9.5%；1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升16.1%；房價再一次創出新高，呈現量價齊漲的局面，并向二、三線城市傳導和蔓延。面對這種房地產形勢，中央政府又及時出臺了新的房地產調控措施。

2010年4月14日國務院常務會議決定實行差別化的信貸、稅收和土地政策、堅決遏制住房價格過快上漲。之后4月17日，國辦又了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地產政策調控被認為是歷次房地產政策中調控力度最大的一次，但調控效果卻并不如人意，中國國家統計局的最新數據表明，4月份，全國70個大中城市的新建商品住宅銷售價格同比上17.3%，漲幅創下紀錄，其中，90平米及以下的新建商品住宅，價格上漲幅度更是達到22.4%。尤其值得注意的是，和“國十條”出臺后市場一片看跌背道而馳的是，上述兩個數字與3月份比較，不僅未跌，反而分別上漲約1.5%。

2房地產政策調控失效的原因分析

不可否認，此次房地產政策調控調控的力度之大，出臺的政策之多，頻率之高都是史無前例的，這表明了政府堅決打擊樓市再度泡沫化的決心。在如此嚴厲的調控中，大中城市的房價為何不降反升，房地產政策調控失效的原因是什么，本文歸納了以下幾點：

首先，“國十條”及實施細則缺乏對一些重要概念的清晰界定，國十條及實施細則中至今還有一些重要的概念尚未界定清晰，而這些模糊的概念就是導致“國十條”實施效果欠佳的一個重要的原因。例如“國十條”要求對“房價過高、上漲過快”的城市采取一系列打壓措施。但該部門至今沒有給出“房價過高、上漲過快”的界定標準，也沒有公布哪些城市出現“過高過快”，應屬于被打擊地區。再者，“國十條”規定，“對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格”，但對什么是“哄抬房價、捂盤惜售”，也未有清晰界定標準，其次，“國十條”中普遍被視作打擊炒房者最有效的一條——“引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”（也就是房地產特別稅和收益稅），至今不見蹤影?！皣畻l”對開發商最有效的制約手段——對后者進行土地增值稅的“重點清算和稽查”，也停留在一句口號上。

其次，地方政府利益與房價漲跌休戚相關。由于我國土地對于土地“招拍掛”出讓方式，政府成為了房地產市場利益主體之一(惟一掌握著壟斷性的土地供給權和新增土地的征用權)，政府通過土地使用權的出售(即地租的貨幣化)積極參與房地產商品價值的形成，有的地區地租價格占房地產價格的50%以上。政府利益與房價漲跌休戚相關，因此對于許多因超大規?；ǘ成暇揞~債務的地方政府而言，房價下跌預期可能導致房市成交量劇烈下降，從而影響當地的總體經濟增長，而高度依賴土地的地方財政更可能因為新政而入不敷出。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺配合“國十條”的實施細則，在觀望中等待著這股調控之風風力減弱。

比如，深圳的樓市新政在出臺前臨時變卦，開發商最擔心的“一戶一房”限購令在最后一刻被取消。南京市政府則在市政府新聞會上為出臺更溫和的實施細則造勢，宣稱調控已初顯效果，4月下半月“新開樓盤實際成交價格出現10%至20%降幅”。而國家統計局周二的數據表明，南京市新建90平方米及以下商品住房價格比去年同期上漲了25.1%。

最后，保障性住房建設缺乏具體的保障措施保障性住房作為政府干預住宅市場的一項重要政策工具，無論是對低收入群體實施特殊保障，還是對中低收入群體實施普遍保障，其基本原則就是對市場“拾遺補缺”。在2010年的“新國十條”中，中央再次強調了保障性住房的重要性，要求各地盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套普通商品房的建設數量和比例。保障性住房、棚戶區改造和中小套普通商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優先保證供應。隨著2010年580萬套保障性住房政策的推出，保障性住房市場進入新的發展階段，作為商品房市場的要補充，保障性市場發展潛力巨大。但值得注意的是，社會保障性住房制度存在保障主體界定模糊、主體收入線劃分不合理；社會保障性住房建設資金及房源缺乏、退出機制不完善等問題。到目前為止，我國尚沒有相關統一立法，僅有國務院及相關部委的一些行政法規和部門規章，保障性住房建設之路仍將十分曲折。

3政策建議

3.1加快實施細則中重要概念的界定《國十條》實施細則的中一些重要概念界定模糊使諸多抑制房價上漲的措施在實踐中無法施展，因此，要使這些措施落到實處，必須盡快明確界定相關重要概念。

3.2完善土地“招拍掛”制度土地的招拍掛制度比采用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度的防止權力尋租等等一系列人為的干擾市場行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護了公共利益。但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地王紛紛出現，干擾了土地市場，導致價格指示信號失靈；最近以央企為背景的房企拿地勢頭大為增加，地王潮又開始在全國蔓延，這種信號很可能像2007年那樣，形成一種面粉貴過面包的困局。

要想抑制過快上漲的房價，就要完善土地“招拍掛”制度，土地的招標、拍賣和掛牌的競爭方式雖然有一些規定，各地政府也結合本地情況制定了相應的操作方法，但仍然不能避免一些投機倒把的行為。因此要對一些工作進行細化，提高招拍掛過程的規范性。例如明文規定招賣要做哪些程序以及做到何種程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應包括哪些條款。使該制度的推行真正能夠起到抑制房價的作用。

3.3積極制定有關保障性住房的法律法規，發揮政府在住房保障體系中的主體地位保障性住房的建設對于房價上漲有很好的抑制作用，為了確保保障性住房能夠成功建設，發揮其應有的作用，國家在推動保障性住房發展的同時，應該從法律上完善保障性住房制度，把我國社會保障性住房的各項制度和措施用法律的形式固定下來。同時要加強管理工作，嚴格防止政府部門和官員的權力尋租行為，避免出現經濟適用房面積過大，出售給不符合條件的個人等現象再現。

公共住房的運行是一個系統工程，需要由政府作為主體設立專業管理機構來負責。一方面，政府應將保障性住房的投入納入財政預算，這是建立住房保障體系的基本保障。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規定，并有法律保證，政府也有固定的財政預算安排以及專項基金等配套政策。但目前我國除了對廉租房及住房補貼有少量投入外，其他涉及住房保障的支出還沒有納入財政預算安排。另一方面，政府應切實加大廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的土地有效供應，發揮好稅收和信貸政策調節作用，加大住房需求調節力度，引導合理的住房消費。

總而言之，對房地產市場的調控其根本目的是讓房地產市場回歸理性，最終逐步走上平穩健康良性的發展軌道上來，本輪房地產新政主要是針對房地產市場當前的形式出臺的中短期政策，不能從根本上解決房地產市場持續穩定發展的問題，還需要盡快推進土地制度、財政體制和房地產稅收制度等方面的制度性改革，從長遠目標立足建立房地產市場平穩發展的長效機制。