房地產的位置及房地產價值關聯剖析

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1.房地產的位置對于房地產投資的影響

2010年10月份位于山東省萊蕪市中心區域的一級地段，每平方米的平均房價為5500-6000元，而在市郊的，房價每平方則不足2500元。通過萊蕪房地產市場進行調查與實踐證明：房地產的投資收益與位置優劣成正比例關系。區位、區位、區位，一直是房地產界的黃金定律。在現在的地產投資決策中，地段因素的影響并沒有降低，只不過人們對地段的分析不僅僅局限于交通因素，而擴大到了整個社區的環境因素。那么，在購置房產時，投資者應該怎樣去判斷其地段、環境、位置或地點的優劣呢？一般說來，不同類型和用途的房產對位置的要求是不一樣的。通常，住宅用房產的價格因其周圍環境狀況、交通是否方便以及距離市中心的遠近，有很大差別。商務辦公樓的用戶，大多數都希望辦公地點位于繁華地帶，交通方便，距其他業務單位、金融機構近，方便業務上的聯系。而商店和購物中心則更注重所在地域對商業服務的需求以及這種需求是否還在增長與增長幅度的大小。

城市的發展空間是有限的，土地屬于有限的不可再生資源，是不可替代資源，而房子幾乎是可以無限更新換代的，二者市場價值是不可以相提并論的。城市發展空間的局限性和土地資源的稀缺性決定了與土地價值相關聯的區位價值才是決定房地產價值的根本。因此，選擇區位價值潛力高的房地產項目投資或自用才是一個明智的購房者聰明的選擇。那么，是不是當前價格高的地區便是區位價值潛力高的地段呢？當然不是，區位價值高并不意味著當前其物業的價格處于高水平。

房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。雖然房地產的地理位置是固定不變的，但是其社會經濟位置隨時可能發生變化。我們說置業投資成功的關鍵在于位置優劣的選擇，這并不意味著只有在已經形成的優良地段購置房產才能獲得較高的投資收益和保值增值的利益。因為，地段優良的房產，雖然租金收益較高，增值也快，但價格不菲，相對于投資額來說，回報并不一定就高。相反，如果在那些雖然現在還不算優良、但極具發展潛力的地點購置房產，由于其相對價格較低，極有可能獲得高額回報。房地產的社會經濟位置會隨經濟建設、周邊環境的改善而變化，隨著交通條件的改善、城市規劃布局的調整，城市區位價值的格局也在悄然發生改變。不是地價最貴、售價最貴的物業就是未來價值增長最大和最快的物業。例如，社區人口擴增及服務功能的不斷完善、政府的政策傾斜、基礎配套設施建設等。大凡具備這些條件的區域，或早或遲都會轉化為熱點。人氣集聚，熱點形成，就會引起整個地段房產價格上漲，理所當然地帶動房產增值，給投資者帶來豐厚的回報?！安磺笞詈玫笞钯F”的開發、銷售思路肯定是使市場脫節的。例如，萊蕪市政府住宅所在的地盤地段是在2005年以極低的價格通過公開招標競爭購入的。時隔5年（2010年），現土地增值達15倍之巨，物業價值直線上升。

2.房地產的位置對于房地產價值的抗跌能力的影響

房地產位置的好壞不僅僅決定他的價值的高低而且還決定了房地產價值變動的抗跌能力。市區的貴重物業具有很好的投資價值，具備很高的保值能力。在地產時勢好的時候，市區盤、郊區盤都會升值；時勢不好的時候，郊區盤的跌幅將比市區盤大得多。

總之，處于現代城市市區的貴重物業房價絕大部分時間處于升勢。市道好時，其升幅最大；市道不好時，其抗跌能力最強。樓盤郊區化是方向，但不是主流。郊區盤與市區盤不可同日而語，樓盤郊區化缺少了房地產的最核心的價值。樓盤郊區化只是一部分人在不同人生階段的可能經歷。享受生活，人們選擇居住郊區；事業成就，人們必須貼近市區。郊區盤抗跌能力不強，住在郊區的生活成本較高，同時，中國的人口密度大，私家車不斷在普及，但城市道路承載能力亦有限，交通問題將成瓶頸。隨著住房商品化的深入，許多投資者都把房產作為一種保值、增值的手段進行投資。

3.對房地產估價中重視區位影響房地產投資的建議

房地產投資的金科玉律就兩個字：位置。因此，如何選擇一個好的位置，是房地產投資的關鍵。一般來說，投資者應該考慮以下幾種位置：

(1)自身綠化條件較好的項目——環境較好，空氣清新，孩子們有玩耍的游樂場所，老年人有可供活動、休閑、散步的公園。隨著人們生活水平的提高，環境對房價的影響將越來越大。

(2)城市的邊緣地帶——目前這些地段一般房價比較低，但城市的發展必然使這些地段的基礎設施日益完善，使房產升值。如今這些區域的房價相對較低，但相信在不久之后，隨著內城拆遷建設速度加快以及人們購房觀念的不斷更新，居住郊區化的進程加快將會使這些位置的住房出現較大的升值空間。

(3)基礎設施完善的地區——基礎設施的完善程度直接影響到消費者的生活舒適度，能滿足消費者的多方面需求，也更能聚集“人氣”，形成升值的潛力。

(4)外來人口密集的地區——外來人員較為集中的公司聚集區、院校區和商業密集繁華區，這部分區域有較大的租房需求市場，一般能租個好價錢，因此，多數有條件的商家或個人，均愿在此種位置投資，這樣也自然會促使這些區域的房產升值。

(5)文教區——現代經濟的發展使得知識日益重要，加之中國人的傳統文化觀念，對孩子的教育已成為許多家長購房首先考慮的因素。

(6)交通往來方便的區域——隨著人民生活水平的提高，家庭收入的增長，人們已具備了購買汽車的能力。因此，遠近已不再是關鍵問題，能否升值主要是看交通往來是否方便。有多條交通線路可選擇進出的區域，是人們的鐘愛，此區域內的房產也必然會有所升值。

(7)發展潛力大的地區——這些地區有廣闊的發展前景，可能目前的房價較低，但是將來可能在此區域興建大型公益或科技項目（如高新開發區、科技園等），使其有著相當大的發展潛力。

通過以上分析歸納影響居住房地產的主要區位狀況因素有四條：

(1)交通條件——城市交通的通達程度，如估價居住房地產附近是否通行公共汽車、電車等；

(2)生活服務設施——居住房地產周圍一定要有基本的生活服務設施，如：菜市場、商店、銀行、郵局等；

(3)教育配套設施——是影響居住房地產價格的主要因素，主要指中、小學和幼兒園、托兒所；

(4)環境質量——估價居住房地產附近及小區的綠化環境、噪音程度、空氣質量、衛生條件等。因此通過以上分析可知，房地產地理位置的好壞對于房地產估價活動有著巨大的影響，它不僅決定了房地產本身價值的高低，而且還決定了房地產價值變動的抗跌能力。同時房地產的地理位置也是房地產投資時所考慮的首要問題，它與房地產投資收益成正比例關系，它對房地產投資商是否投資、投資的風險程度、投資的數額的大小等起著決定性作用。