剖析房地產經濟對宏觀經濟影響

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房地產業經過十幾年的快速發展，已成為一個重要的產業，在許多地方還是支柱產業。房地產經濟是宏觀經濟的重要組成部分，房地產經濟對宏觀經濟的影響是多方面的，房地產經濟的健康平穩發展影響著宏觀經濟的發展。我國房地產在近幾年的快速發展中，每年拉動了GDP約1.5個百分點。在現實的經濟運行過程中，國民經濟與房地產業之間的相互影響與相互作用，都是通過經濟變量、經濟參數來完成，并在國民經濟周期波動和房地產市場周期波動過程中實現的。

因此，那些既對國民經濟波動產生作用，同時又會影響房地產市場波動的宏觀經濟變量和參數，便成為影響房地產市場前景最主要的幾個關鍵因素，其中又以經濟增長率最為重要。美國經濟學家西蒙•庫茲涅茨曾經說，國民經濟增長率與房地產業發展狀況之間存在著十分緊密的關系。一系列的研究和實證分析也表明，房地產業發展的水平與國民經濟增長呈高度的正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展的速度也越快。房地產業關聯性分析由于房地產業本身的特性決定了其產業鏈長，關聯度大，能夠直接或間接地拉動和影響相關產業的發展。例如，房地產開發將會拉動對鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料制品等建材的需求，帶動建筑業、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個生產部門的發展。據統計，每100元的房地產銷售能夠帶動相關產業170元的銷售，其連帶和關聯效應極其明顯。

根據一些經濟發達國家的統計，房地產業的產值每增加1就能使相關產業的產值增加1.52。房地產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。除此之外，房地產業的發展還能極大的推動金融業的發展。由于房地產投資額大，資金周轉期長，較一般產業的發展更需要金融業的支持。一些發達國家和地區的銀行用于房地產的貸款和投資，一般要占到投資貸款總額的三分之一強，高的可達70%。隨著我國城市化的快速推進及人均可支配收入的提高，居民對房地產的需求有上升趨勢，在未來很多年內房地產業都將是我國經濟發展的重要組成部分，其原因主要體現在二個方面：其一、我國城市化進程的快速推進。

根據國際經驗，當一個國家的城市化水平達到30%的臨界值時，房地產業將進入加速發展階段。從30%到75%，英國用了200年，美國用了100年，日本用了70年。我國的城市化水平1996年達到30.48%，2004年達到41.76%，平均每年增加1.41%，按此速度，達到75%只需21年左右。若暫按15億人口作為基數，那么也即每年有115萬農村人口進入城鎮生活。若按2007年《中國房地產年鑒》公布的全國城鎮人均住宅建筑面積26.11平方米計算，每年則需要新增住宅5.5億平方米。

這些數據說明，城市化造成的房地產需求量非常大。而這也僅僅只是城市化對住宅市場的影響，還有對其他建筑物及設施，如商業用房、辦公樓、酒店、工業用房等的需求。所有這些，都構成了房地產經濟發展的巨大潛力。其二、國民經濟和人均收入快速增長。2010年我國GDP超過5萬億美元，GDP總量超過德國和日本，成為世界第二大經濟體；但我國人均GDP只有2000多美元，世界排名仍顯落后。以經濟基本面來看，總量巨大、發展速度快，這就為我國房地產業的發展創造了良好的條件。發達國家的發展經驗表明，人均GDP邁過1000美元的門檻后，居民消費結構將進行升級，不僅汽車消費進入中層收入者的視野，而且住宅也成為消費熱點。近幾年上海、深圳、廣州、北京的房價快速上漲，需求仍十分旺盛，除了供應結構失調、投機成份等因素外，這些城市人均GDP已超過5000美元亦是不可忽視的重要支撐因素。

在一線城市中，數量日漸龐大的中產階級家庭正經歷著居住升級，住房改善的過程，這一過程也將產生相當規模的市場需求。由此，房地產業在較長的一個時期仍有較大的發展潛力。盡管由于房價虛高，在目前階段，房地產業受到國家相關政策的限制與約束，但房地產本身所具有的產業鏈長，關聯度大等特點，使其對宏觀經濟的影響具有持續性和長期性的特征。房地產業經濟對國民經濟的影響因素分析房地產業對國民經濟的影響可以用房地產業經濟變量來衡量，所謂房地產業經濟變量是將房地產業作為一個相對獨立的、有自己獨特運行規律的產業而對其運行的狀態進行測度的經濟參數。這些變量調節其經濟行為，從而產生對整個國民經濟宏觀運行狀況的波動性影響。具體而言，可以通過房地產業的規模增長率、房地產業效率增長率、房地產業信用規模，以及房地產需求和供給水平等指標來衡量房地產經濟對宏觀國民經濟的影響。

房地產業增長率對國民經濟的影響。房地產業增長率一般按當年的市場價格計算，公式為:F=G/H×100%。其中，F指的是房地產業增長率，G是計算期年房地產業的生產總值，H指上一年房地產業的生產總值。該指標是反映房地產業整體發展狀態的重要指標。一般而言，其產業增長率快于在一定時期內的朝陽產業，其在國民經濟中的地位和作用也不斷提高。我國當前的房地產業呈現的就是這一狀態，作為新興產業，從長期來看它的發展對促進國民經濟快速增長的作用會日益顯著。房地產業效率增長率對國民經濟的影響。產業效率增長率指標一般可以產業利潤率作為基礎，用投入產出比率進行調整后，通過基年和終年的比較，得出產業效率增長率。該指標能反映出房地產業運行的質量及其對整個國民經濟發展的實際貢獻。不斷提高房地產業效率是我國房地產業在數量、規模不斷擴張的同時，必須注重的關鍵方面。房地產業信用規模對國民經濟的影響。

產業信用規模分為相對規模和絕對規模兩種。相對規模是指一定時期內房地產業的信用量占全社會信用量的比重，從中可以反映房地產業在宏觀經濟中的重要程度，也反映了房地產業在宏觀經濟中獲得金融支持的力度。房地產業信用相對規模發生變動，會導致房地產業在國民經濟中地位和作用的變化，從而影響其作用力度。絕對規模是指一定時期內房地產業的信用量的絕對值，該值通過同前期或基期相比較就能基本反映出房地產業投資規模的膨脹、停滯及收縮的趨勢。房地產業信用絕對規模擴大，投資量增加，產業發展速度加快，推動國民經濟快速增長;反之，縮小規模，抑制投資，則會使國民經濟增長速度降低。房地產需求和供給水平對國民經濟的影響。房地產需求指標既與其他產業部門固定資產投資規模成正相關關系，又與人均國民收入增加、社會收入水平的提高成正相關關系。由于房地產業的關聯效應強，其市場需求的擴大可以推動其他相關產業發展。

房地產業對經濟結構調整的影響有一種觀點認為：房地產業只是一個資金投入和連接政策規劃的一個產業，其實質是一個資金推動型的經濟，技術含量很低，要耗費大量的人力、物力、財力，大量的資金投入，其中包括產業投入和按揭投入，將如黑洞一般吸入國家貨幣投入的相當一部分。如在金融危機爆發后，國家為應對危機，投入了4萬億規模的資金，但其中至少有三分之一的資金進入了樓市。從另一個角度看，這實際上是減少了對其他產業的投入，因而制約了經濟結構的調整。這是因為，經濟結構調整所需資金和技術升級都將被房地產作為支柱產業的狂熱所影響，進而影響到投入資金提高整體技術水平，以及投入資金培育未來經濟發展的龍頭產業。

因此，房地產由于其資金的黑洞效應，將耽誤中國經濟結構調整的絕好機會，使中國經濟結構調整無限期延后，這將會使中國經濟在相當長時間內仍然是一個對主導經濟體的一種依附，難以成為世界經濟的引擎，引導世界經濟走出低谷。這種觀點，揭示了房地產業在短期內高速發展所帶來的種種弊端，是客觀事實，但也存在片面性。在房地產與宏觀經濟的二者關系中，不能忽略前者對后者的積極作用。

實際上，房地產不僅具有消費品和投資品的雙重屬性，而且具有資源和資產的雙重屬性。因此，房地產與宏觀經濟緊密相關。房地產與宏觀經濟的關系主要體現在三個方面：一是房地產周期與經濟周期緊密相關；二是房地產泡沫與經濟泡沫緊密相關；三是房地產與宏觀經濟政策緊密相關。這就說明，房地產與宏觀經濟的二者關系不是相互排斥的，而是相互依賴、相互促進的。

從另一個角度看，也是如此。經濟增長對房地產投資的影響大于房地產投資對經濟增長的影響。因此，一旦經濟增長出現波動，將導致房地產投資劇烈波動，但房地產投資波動將引起經濟增長較小波動。需要注意的是，房地產購買與經濟增長的關系比房地產開發投資更密切，信貸對開發商比對購房者重要。經濟增長對房地產信貸的影響大于房地產信貸對經濟增長的影響。此外，房地產投資對經濟增長的影響大于房地產信貸，但經濟增長對房地產信貸的影響大于房地產投資。因此，一旦經濟下滑，將嚴重壓縮房地產信貸規模，但對房地產投資影響較小。當然，房價是衡量房地產業繁榮與否的一個重要指標，房價的波動對投資和消費都具有極大的影響，房價對房地產信貸的影響大于經濟增長和利率。一旦房價下跌，房地產信貸將嚴重萎縮，從而可能引發違約風險和房地產金融危機。

為此，政府更應控制房價的過快增長。房地產價格過高對宏觀經濟的影響就現階段而言，房地產業存在著價格過高或價格虛高的現象。這一現象對宏觀經濟的影響是多方面的：

第一，房地產價格過高會導致總需求結構失衡。高房價對經濟的影響之一是造成了消費需求的下降和投資需求的上升，從而導致總需求結構失衡。從歷年來的數據可以看出，我國的最終消費率和居民消費率呈現逐年下滑的態勢。以支出法計算，在過去的20多年中，最終消費占GDP比重已經從64.9％下降到50.0％，降低了約15個百分點。其中居民消費占GDP比重從50.5％下降到了36.4％，降低了約14個百分點。最近幾年來，最終消費率的下降尤為明顯，最終消費比重和居民消費比重分別下降了11個百分點和9個百分點。由此可以看到，我國的總需求結構已經處于失衡的狀態，而其中重要的一個原因就是，過高的房價使消費減少并使投資增加。

第二，房地產價格過高會導致通貨膨脹。房地產價格上漲會從兩個方面導致物價水平上升。一方面，房地產價格上升和房地產市場繁榮會帶動與房地產行業相關的鋼鐵、建筑材料等物資價格的上升，而這些物資價格的上漲又會帶動其它產業產品和服務價格的上漲，從而形成連鎖效應，導致大量商品和服務價格升高，造成通貨膨脹。另一方面，居民居住需要住房，工廠生產需要廠房。房地產價格的上漲會導致居住成本和企業生產成本提高，并導致企業的用工成本隨之上漲。企業必然將成本上漲的壓力通過提高產品價格的方式向最終消費者轉嫁，造成社會商品價格的普遍上漲并形成通貨膨脹。

第三，房地產價格過高會導致金融風險的產生。過高的房價會產生房地產泡沫，這種泡沫經濟將帶來極大的金融風險。房地產泡沫是指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是房地產價格達到了極高的程度，與其使用價值不符，雖然賬面上價值增長很快，但實際很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。當泡沫破滅的時候，隨之而來的是金融系統的嚴重災難和經濟的蕭條?？傊?，房地產的產業鏈條非常長,是許多國家的主導產業。房地產的波動通過多種途徑影響一國的宏觀經濟狀況。當房地產市場繁榮,會對相關的產業，諸如鋼鐵、建材、家具、家電、機械等多種商品的需求產生很大的拉動。但也必須看到，房地產過熱,尤其是房價高企，會形成泡沫,又會使經濟積聚很大風險,使銀行的房地產信貸面臨極高的違約率和信用風險。當房地產泡沫破滅,風險就會從房地產領域傳導至金融領域,從而產生金融危機。金融危機的爆發,又會使房地產價格進一步下降,導致房地產業蕭條,并進一步傳導到實體經濟,使得消費和投資萎縮,從而導致經濟衰退。從近期的全球金融危機和我國的經濟困境中我們可以清楚地看到,房地產市場波動對于宏觀經濟具有的巨大影響。

因此，客觀地分析房地產經濟與宏觀經濟的相互關系,把握房地產經濟對宏觀經濟的影響，制定科學、合理的政策措施，具有重要的現實意義。