房地產經濟面臨的困境與突破分析

導語：房地產經濟面臨的困境與突破分析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產經濟面臨的困境簡析

筆者認為我國房地產經濟之所以產生經濟困境，主要原因在于中國追求的房地產經濟政策目標存在著從最初的定位不當到現今的目標缺失的問題。為了便于分析這一問題，我們有必要對我國房地產經濟存在問題進行分析研究。

（一）操作問題造成的風險因素

第一，銀行不良貸款率處于偏高狀態、脫離實際情況，部分房地產公司通過貸款開發樓盤或進行新的貸款來清收不良貸款從而導致新的風險；第二，在購房者中個人消費信貸業務沒有依照規范進行操作，隨便置換其他銀行貸款、不按規定發放貸款和貸后資金監控、回收不到位問題仍普遍存在；第三，項目貸款的隱藏風險較大，集團客戶貸款風險聚集，部分房地產基礎設施項目貸款的財政還款缺少有效保障；第四，金融資產管理公司資產評估不合理、評估沒有按合理規范運行，實物抵債資產底數不清、沒有建立科學合理的現代房地產公司管理制度，不合規處置資產、變相公開競價；第五，政策導向不利于房地產經濟發展，政府多次調控造成的困擾；第六，房地產公司控制經濟風險的能力有限，財務收支核算和損益不科學，不能建立有效地費用開支和固定資產管理制度，賬外資金清理滯后于實際；第七，一些地區的資金盲目流動性、盲目投資房地產。

（二）房地產貸款風險增加、償還能力降低

即使在通貨膨脹背景下，從目前我國的市場分析，貸款仍屬稀缺資源，調控手段的應用使得房地產公司貸款更加稀缺。因此基于貸款的稀缺性，貸款的價格水平會隨著央行的加息而提高。利率的提高，使得房地產的財務費用成本上升。而物價的上漲使得房地產經濟產品成本進一步增加。一旦房地產公司經營資金嚴重短缺，房地產公司經營則難以維持，房地產公司償還銀行貸款的能力也隨之逐漸下降，其貸款將面臨巨大的風險。

二、房地產突破困境的策略研析

（一）更新觀念，回避不良融資行為

根據當前法律制度的要求，信貸房地產公司的違法違規行為，如果相關務部門所發現，則所遭受的會被有關部門實施罰款，嚴重者會被相關司法部門進行刑事懲處，同時有關部門還能對房地產公司實施無限期的核查追究。這也是許多房地產公司面臨的困境。所以，非法融資并無法切實的為房地產提供真正的利益。房地產要借助銀行業務，尤其是相當一部分由于在融資中有過違規的情況，已經有過不良記錄的房地產公司，當被有關部門懲處之后進行了反醒，銀行可以幫助房地產公司樹立積極的態度進行信貸業務，并漸漸的促進其依法履行責任，保障房地產公司不出現至少要少出現問題，盡可能的避免信貸風險。如此一來，不僅能夠保障房地產公司的經濟收益不受損害，塑造了房地產公司素質高、遵紀守法的形象，同時對銀行的業務發展有利。

（二）房地產公司要注意在正常信貸情況下規避風險

由于經濟方面的法律法規的復雜性、信貸業務的繁瑣性、國家財政政策和稅收政策之間的分歧等情況，同時，由于通貨膨脹，所以在今后很長的時間中，信貸如何保障效率、避免風險，也是房地產公司想實現的目標。在這種情況下，房地產公司要系統掌握新申報表的要求、含義、格式與相關政策，適應新法律法規，對房地產公司的收入、費用、收益等環節實施全面研究，幫助自身規避信貸風險。有條件的房地產公司可以采用房地產信托的形式，以資金成本降低時間成本的新型融資方式。所謂房地產信托，就是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。房地產信托計劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計劃可以大大節省“時間成本”，許多資本金不夠的開發商在拿到土地后，在辦理各項審批的“時間差”里，通過信托計劃可以很快籌集到資金，進行拆遷等前期投入。

（三）合理籌劃經濟來源，提高經濟收益

按照相關法律的規定進行信貸，不出現問題、不造成各種經濟風險，這是銀行的精神與要求，然而這和房地產公司收益最大化的目標有著較大的距離。所以，房地產公司在做好信貸業務時，還要有一種更強的水平，達到完成業務和房地產公司收益最大化的科學平衡。換句話說，房地產公司信貸是需要達到的，但房地產公司在信貸業務的時候可以切實、合法的根據法律的要求實施,不但不出現問題、不造成各種法律風險，并且還可以給房地產公司帶來效益,讓房地產公司獲得盡可能大的經濟利益，達到房地產公司信貸成本盡可能小，而房地產公司利益盡可能大的效果，這也是房地產經濟得以發展的最有力保障。同時可以和社會各界協商合作，有效吸引客戶融資，各級房地產公司合理確定信貸規模，滿足不同客戶房源需求。另外，還可加強與小額貸款公司、國外金融機構、正規擔保公司的合作，使信貸資金壓力降低。當前房地產公司常用的買殼上市是我國房地產房地產公司實現公司上市、突破困境的良好途徑。同樣是進入證券市場，房地產公司與IPO上市的困難對比，選擇買殼上市的方式的優勢在于：不因出身是“房企”而受法規歧視；避開IPO對產業政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經營歷史、股本結構、資產負債結構、贏利能力、重大資產（債務）重組、控股權和管理層的穩定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要房地產公司從事的是合法業務，有足夠的經濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

（四）爭取政府的重視，將政策調控與市場調節相結合，充分調動政府、房地產公司、社團和公眾四方面的積極性驗證去政府的支持，讓政府加大政策支持和投入，掌控經濟行情，強化對房地產經濟的扶持。需要注意的是，政府部門要對房地產經濟潛在發展潛力及時了解，從而采取有效舉措，防止房地產經濟起伏過大。同時政府職能部門要發揮自身監管和引導作用，要對于房地產經濟的經營情況進行充分了解，以此采取相關措施，提供良好的政策支持和公共環境，充分運用各種調節機制，調動房地產公司、社團和公眾共同堅持可持續發展。

綜上所述，對房地產經濟面臨的困境進行分析，并研究突破困境的策略，對房地產業獲得更多的利潤、更好的促進經濟發展起著重要的作用。合理恰當得策略籌劃能夠減輕房地產公司稅負，使房地產公司效益最大化。但是房地產公司應當明確經濟運作必須在遵守我國法律的前提下進行，房地產公司應當充分完整得理解稅收政策，以免發生違法經營行為。當前房地產業面臨的困境也是是我國房地產公司逐漸成熟的標志之一，房地產經濟要在科學完善的環境下經營，保障民生、促進經濟，對我國的經濟增長、人民生活水平提高做出貢獻。（本文來自于《理論探討》雜志。《理論探討》雜志簡介詳見.）

作者：趙新宇工作單位：濟南市城市建設服務中心