我國工業與住宅用地的比價分析

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改革開放以來，工業用地一直以“低成本”、“高供給”的模式支撐著我國工業化、城鎮化的發展，但也帶來用地粗放、用地結構失衡等衍生問題。由此，黨的十八屆三中全會明確提出:“建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制，提高工業用地價格”的要求?？梢?，分析現階段我國工業與住宅用地的比價現狀，探索提高工業地價的有效路徑具有重要意義。此前，已有學者關注到我國工業地價及工業用地出讓市場的相關問題，普遍看法是我國工業用地在土地競價機制中的市場化程度低，但占據的城市建設用地份額大，地價水平偏低。由于研究土地資源絕對價格的意義不大，所以有學者嘗試運用區域間、用途間比較的方式描述土地價格，“比價”這一相對價格的概念由此引入。在我國，工業用地相對于住宅用地，市場機制形成較晚，將工業與住宅地價相比，更能體現工業用地在市場條件下價值顯現的程度。比價是針對特定的時期和供需圈而言的，要進一步描述比價的變動情況還應當與其他變量相掛鉤。先前已有學者基于不同尺度的地價數據，分析得出城市經濟發展水平是影響工業地價的主要因素，工業地價水平與城市經濟發展水平的協調程度較高，比商業、居住地價更能體現城市的綜合競爭實力。所以，本文以GDP作為城市經濟發展水平的代表性指標，著重研究GDP和工業與住宅用地比價之間的關聯性。

一、工業與住宅用地比價的變動規律和現狀

地價是未來若干年期地租的資本化，依據級差地租理論，級差地租Ⅰ與土地的肥沃程度、位置差異有關。對于同一年份、同一城市的工業和住宅用地而言，兩者地價由于區位條件的差別存在一部分固有的差額，這部分差額會隨著貨幣價值的變化而變化，與城市的經濟發展形勢同向變化。級差地租Ⅱ則是與土地上追加的投資相關。在同一供需圈內，理想的市場競爭環境下，理性的投資者會將資本投向成本低、預期產出高的部門，進而帶動競爭、推高土地價格。工業用地的投資成本低，相對產出高，隨著城市獲得的投資增加，其地價水平理應呈現上升趨勢。此外，經濟發展水平越高，需求方取得工業用地的機會成本越大，工業地價與住宅地價間差距應逐步縮減。所以，經濟不斷發展，工業與住宅用地比價在理論上應表現為穩步上升，價格結構趨于合理，與我國近年來GDP的運行趨勢呈正相關。圖1我國35個大中型城市工業、住宅平均地價和GDP運行趨勢圖但圖1并未顯示出上述的理論分析結果，2003－2014年，我國35個大中型城市的住宅地價不斷增漲，與GDP的發展態勢基本吻合;工業地價則始終在低位運行，漲幅較低。2004年我國住宅用地全部采用“招拍掛”出讓，在總供給一定的條件下，由于人口數量帶來的龐大的需求、國民投資途徑的匱乏使住宅用地需求端進一步膨脹，住宅地價不斷提升。工業地價由于一方面受到產業發展方向的制約，另一方面受到地方政府招商引資的壓力，上漲遲緩。從我國35市地價和GDP的平均水平觀察，工業與住宅地價呈現出“剪刀差”，兩者價格的結構性偏離逐步加重，“工業—住宅用地比價”和GDP在數據上呈負相關。由此可見，實際數據與理論分析呈現的結果有所偏差，但工業與住宅地價差距隨經濟發展而擴大的結論顯然不合理。那么是否我國所有城市的比價與GDP間均表現為負相關，需進一步探究各市比價與GDP間相關性的方向、大小及成因。

二、實證分析

(一)指標選取與數據來源

從前文的初步分析可知，“工業—住宅用地比價”和城市GDP間存在一定相關性。為考察各市相關性大小，以相關系數作為衡量指標，表達式如下:r=Σni=1(xi－x)(yi－y)Σni=1(xi－x)2•Σni=1(yi－y)槡2(1)其中，x表示各市工業與住宅地價之比;y表示各市GDP水平;r表示比價與GDP間的線性相關性，r的符號表示相關性方向，定義0.6≤|r|≤1為強相關，0.3≤|r|＜0.6為一般相關，0≤|r|＜0.3為不相關;下標i表示第i年。本文選取的地價數據為中國地價動態監測數據，2003－2013年各城市的GDP數據來源于《中國統計年鑒》，2014年的GDP數據根據各市統計局的公告及GDP增長趨勢，通過模型擬合估算獲得。

(二)結果分析

由于工業用地在2007年被納入“招拍掛”出讓范疇，土地出讓方式的變化可能對地價存在影響，出于政策作用滯后性的考慮，分2003－2007年、2008－2014年兩個時段分別計算相關系數，其結果如表1所示。由表1可知，多數城市“工業—住宅用地比價”和GDP之間呈負相關，2003－2007年間表現為強負相關的城市24個，一般負相關的城市3個(共占比77%);2008－2014年間表現為強負相關的城市28個，一般負相關的城市1個(共占比83%)。此外，有個別城市的比價與GDP表現為不相關，但從變化趨勢上觀察，前期表現為不相關的城市在2008年后均趨向負相關，各市比價從上下波動變為趨降?？梢?，工業用地采用“招拍掛”方式出讓后，市場機制的作用沒有充分發揮，工業與住宅地價的結構性偏離沒有明顯扭轉，并且這一現象在經濟發達、市場發育較完善的北京、上海、廣州和經濟相對落后、市場發育不完全的西北各市同樣存在，城市間的差異不顯著。究其原因，政府作為我國土地一級市場的唯一供給方，地方政府偏好會直接影響土地價格，地方政府依靠“尋底競爭”爭奪投資的情況還普遍存在于經濟發達與欠發達地區。多數城市在市場化出讓工業用地后，底價成交成為主流，工業地價僅在2007年前后出現階梯性抬升，后期上漲依然乏力。2008－2014年間有5個城市的比價表現出與GDP正相關，較2008年以前的城市數有所增加。5個城市的比價水平在2008年后趨于穩定并有緩步上升的趨勢，原因來自于兩方面:第一，在房地產調控的關鍵時期，土地市場需求受到一定抑制，住宅地價增速放緩，杭州、南京等城市出現了負增長;第二，在市場化出讓工業用地的基礎上，部分城市逐漸意識到工業地價的不合理，出臺了一系列地方政策，將國家規定的工業用地出讓最低價水平提高。例如，南京市在2012年將工業用地出讓最低價標準提高至少30%。在以上正反兩個作用力下，比價與GDP的走勢趨于相同，但這一現象僅在極個別城市出現。

三、結論與展望

本文將工業與住宅用地比價和GDP相關聯，說明現階段我國比價的變動趨勢及成因，主要結論有以下幾點:第一、我國多數城市工業與住宅用地比價和該市GDP呈現負相關，比價水平趨降，與理論分析的結果相悖。第二、工業用地出讓的市場機制未完全成形，地方政府偏好依然對地價存在影響，隨著城市經濟發展，工業與住宅地價的偏離有擴大趨勢。根據以上研究結論，本文對黨中央提出的“建立工業和居住用地的合理比價機制”提出以下幾點展望:第一、建立合理比價機制的重點是正確估計工業地價水平。目前，比價與經濟發展趨勢呈負相關的主要原因是工業地價漲幅遠遠低于住宅地價，工業地價并未體現出市場均衡價格，并且現有的成本法、市場比較法等估價方法都可能低估工業地價，所以找到測算合理工業地價的方式是關鍵。第二、應當以市或市以下行政單位作為建立比價機制的區域尺度。從現有的數據分析可以看出比價水平與城市間經濟發展程度并不存在規律性，通過借鑒其他城市的比價結果估算本市比價水平的科學性不強，應當因地制宜，根據當地土地市場的發育程度、經濟社會狀況等進行測度。第三、在建立合理比價機制的同時，應充分發揮市場在工業用地配置中的作用。目前工業用地尚未實現真正的市場配置，這也是工業地價、工業與住宅用地比價不合理的重要成因，所以進一步規范政府在工業用地出讓中的行為，讓市場配置發揮決定性作用也是建立合理比價機制的重要基礎。

作者:金雪婷 吳群 單位:南京農業大學公共管理學院