房地產經濟發展狀況與問題思考

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摘要：房地產經濟一直作為鄂爾多斯的地方經濟，伴隨著“煤炭輝煌十年”發生了翻天覆地的變化，逐漸成為鄂爾多斯市經濟發展的支柱產業之一，為地方經濟的發展做出了相當的貢獻。但是隨著全國經濟下行壓力不斷增大，當地地房產業也出現了許多問題。本文就房地產發展狀況和趨勢分析鄂爾多斯房地產的發展狀況和問題，由此提出的思考。

關鍵詞：房地產；發展狀況；問題；思考分析

改革開放之初，鄂爾多斯市（原伊克昭盟，2001年9月撤盟設市）是內蒙古最貧困落后的地區之一。近年來，鄂爾多斯市依托資源優勢，搶抓西部大開發等一系列重大機遇，深入貫徹落實科學發展觀，緊緊圍繞打造國家級能源重化工基地的戰略目標，全力推動產業結構轉型升級和發展方式轉變，初步實現了經濟總量由小到大，發展布局由亂到治，產業層次由低到高，增長方式由粗放到集約的歷史性轉變，特別是“鄂爾多斯發展模式”得到中央和自治區的充分肯定和高度重視，成為改革開放30周年全國十八個典型地區和學習實踐科學發展觀五個典型城市之一。2011年，榮獲了全國文明城市和國家衛生城市榮譽稱號。鄂爾多斯房地產經濟作為鄂爾多斯的支柱經濟之一，為地方經濟發展做出了重大貢獻。隨著當地城市居民生活水平不斷提高，對商品房的需求不斷增加，房地產業得到舉世矚目的發展。但是近幾年，隨著當地煤炭產業的持續低迷，居民收入驟減，成交量相應減少，導致大量商品房積壓。加之政府對房地產提出了許多敏感性政策，如稅收、信貸、限購等，使得鄂爾多斯房地產行業受到重創。

一、鄂爾多斯市經濟發展及房地產用地管理基本情況

（一）房地產開發情況。鄂爾多斯房地產經濟開發主要以東勝、康巴什為起點，向周邊縱向延伸。近10年，隨著社會經濟的快速發展，房地產開發也如火如荼。但是從2010年開始開發規模開始下降，購地和竣工規模的增速也減緩。由于房地產開發用地大多來自拆遷，但是由于拆遷費用較高，由此產生諸多的安置問題，帶來了不少的社會矛盾。尤其在近幾年，拆遷工作處于停滯狀態。（二）房地產的投資情況。隨著我國經濟的快速發展，作為自主發展的房地產業，在近20年投資規模不斷增長，而鄂爾多斯的房地產業投資規模卻不平衡。從2005年到2015年，鄂爾多斯市商品房的規模出現井噴式增長，大量的商品房積壓。從地區分布來看，市區不斷增加。從增速來看，近幾年的房地產經濟幾乎處于停滯狀態。從資金投資來源來看，由于房地產開發需要大量的資金，而其中絕大部分資金都來自于銀行信貸，而銀行對房地產貸款的審批也處于停滯狀態。（三）房價情況。從2001年到2010年期間。面對均價7000以上的商品房，投機與投機需求鋪天蓋地而來，推動房價呈現出一種非理性的增長，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平增長的水平。大量的商品房由于價格過高，老百姓能買得起得很少，買得起的大多都是投資客。從11年開始，一方面鄂爾多斯支柱產業嚴重跌落，居民收入驟減；另一方面國家出臺各種宏觀調控政策打壓房價的過快增長，抑制房價泡沫。

二、鄂爾多斯房地產存在的問題

1.鄂爾多斯房地產開發起步晚，基礎薄弱，受前幾年煤炭市場價格的持續飆升，煤炭企業大量的資金涌入房地產業，促使房地產開發量急劇擴大，開發規模、竣工面積和銷售面積迅猛增加，造成房地產過剩；2.2012年以來，因鄂爾多斯市房地產業經過幾年的高速發展以后，房地產市場供求失衡，樓市需求萎縮，出現了有價無市的局面；3.房地產開發的資金來源比較單一，大多數來源于銀行或個人信貸，開發商的自由資金比重較小。受全球金融危機影響和國家房地產調控力度加大，加之鄂爾多斯市陷入民間借貸危機，使房地產業深受重創，市民消費能力大幅下降，住宅空置率增高，存量房產進一步加大，房地產市場呈現整體下滑態勢；4.市場存量房明顯增加，壓占大量民間及企業資本。隨著近年來商品房開竣工、上市銷售面積大幅增加，特別是2010年以來建設的速度一定程度上超過了實際的需求增長速度，大量上市及預售商品房存量增加導致銷售急降。另一方面由于國家信貸政策趨緊，企業融資難度普遍加大，中小企業很難在大型銀行獲得貸款，加之企業融資渠道不暢，不少開發商通過民間融資借貸等手段開發樓盤，對民間融資依賴性強，導致大量民間資本積壓于房地產市場。本來中小企業抗風險能力弱，受房市低迷的影響，容易陷入一種惡性循環狀態。5.土地市場受城市規劃調整影響較大。近年來，隨著鄂爾多斯市城市化步伐的不斷加快，原有城市規劃已不適應于城市發展需要，但部分旗區控制性詳細規劃進展緩慢或作用發揮不充分，導致城市規劃的隨意性和不確定性。規劃設計條件的變更不得使收儲土地和擬出讓土地的使用條件發生改變。同時由于城市規劃調整，部分經營性用地容積率增加，用途改變，影響實現土地收益最大價值的實現。6.隨著國家房地產宏觀調控政策效應的逐步顯現，房地產開發趨向理性，進入調整期，價格總體上得到了遏制。

三、淺談對鄂爾多斯市房地產業發展問題的幾點思考

1.為了加強國家宏觀調控，鄂爾多斯《鄂爾多斯宏觀經濟形勢分析與預測報告》稱，房地產調控依然是去“泡沫”的核心。通過保障房滿足一部分住房需求，都是為了防止房地產的泡沫引發的危機和風險。2.要嚴厲打擊各種地產投資和投機，控制房價的過快增長。降低房產稅費，鄂爾多斯政府要采取有效的措施，降低房地產開發建設成本，切實減輕企業的負擔。3.適當引入外資經濟促進經濟開發，這樣也可以有效避免地方保護主義。完善市場法規，通過建立市場法規，為房地產開發企業提供一個良好的市場環境，促使我國房地產經濟的穩定、健康的發展。4.嚴格執行保障性住房有關政策。保障性安居工程的項目原則上允許回購、改建，以消化存量房為主。必須新建的，嚴格按照“保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，保障性住房用地應保盡?！钡囊?，依據自治區分解下達的保障性安居工程任務和合理住房需求，加快保障性安居工程用地報批和土地供應工作。加強保障性安居工程建設的監督管理，嚴禁擅自改變保障性住房用地性質。嚴格按照政策規定的各類保障性住房套型面積核定用地規模和供應土地，確保節約集約用地。5.完善供地政策。積極發揮招拍掛在市場配置土地資源中的作用，從完善土地市場機制、健全土地宏觀調控體系、實施節約優先戰略的基本要求出發，以“保民生、促穩定”為重點，堅持土地招拍掛出讓基本制度，通過創新和完善，有效實現中央調控政策要求的土地出讓政策和措施，主動解決商品住房建設項目供地、開發利用和監管中出現的新情況、新問題，實現了土地經濟效益與社會綜合效益的統一、市場配置與宏觀調控的統一，促進城市房地產市場健康發展。

作者:穆杰 單位:鄂爾多斯市國土資源局

參考文獻

[1]中國房地產經濟的發展狀況與問題思考.2011.

[2]鄂爾多斯宏觀經濟形勢分析與預測報告.鄂爾多斯市政研室.2015.

[3]劉秋雁.房地產投資分析.[M].東北財經大學出版社.2003.

[4]史東輝.房地產經濟與管理專論.北京.中國建筑工業出版社.2008.