房地產經濟周期分析

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摘要：由于社會主義市場經濟的快速發展，城市化進程的加快，居民需要更多的住所，房地產行業受到了各界的重視。在各種不確定因素的影響下出現了波動的現象，很難保證其可持續的發展，要求國家在遵循市場需求的前提下，建立權威的指標體系，對房地產的不同階段的情況進行準確的衡量。本文先介紹了相關的基本概念，分析影響經濟周期的因素，找出其中存在的問題，并給出解決的措施，為推動該行業的健康發展提供有力的保障，呈現出良性循環發展的趨勢。

關鍵詞：中國；房地產；經濟周期

房地產作為宏觀經濟的基礎性、先導性產業，對其貢獻有著重要的作用，早已經成為國民經濟增長的關鍵部分。房地產和經濟是直接掛鉤的，二者會表現出一定的規律，通過研究其中蘊含的內部關系，制定出促進房地產增長的政策，科學合理的預測出未來的發展情況，實現趨利避害的效果。另外也要避免行業整體趨勢過大的上下波動，這對宏觀經濟的發展是不利的，為了保證我國經濟持續、健康、快速的增長，房地產經濟已經成為了理論經濟研究的重要方向之一，讓它為房地產更好的服務。

一、房地產經濟周期

它與宏觀經濟周期相似，是指產業上升與下降的循環交替，呈現出有規律的波動形式。一般可以分為擴張和收縮兩個階段，其中包括復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個環節，分別代表了不同時期經濟的發展情況。經濟周期就是經濟波動的一種形式，符合大的方向規律，具體的表現就是房地產經濟的實際增長曲線圍繞著趨勢增長曲線周期性的波動，在一個大的框架中變化。

二、房地產經濟周期存在的問題

（一）消費需求缺乏型周期。由于以前人們的收入增長速度不是很快，整體的水平較低，購房能力差，這就導致了長期以來消費主體的基礎性不強。我國實行的是福利分房制，無論是波峰年份還是波谷年份，消費的供求差基本沒有太大的變化，只是稍微的上下浮動。其中存在較為明顯的投資需求，這種方式在市場經濟下具有隨意性，所以就缺乏穩定性，沒有較為固定的基礎。在福利分房制度取消之后，消費的需求實現了很大的增長，原有的局面得到了改善。（二）數量型的擴張和收縮。最為明顯的就是產量，產值在原有的技術水平和結構基礎上發生了變化，沒有實現質量的提升。引起這種現象的是資本的投入多少，沒有出現大規模的資本存量與更新，讓這種局面很難有良好的改善。很多企業面臨著破產，技術升級的難題，讓生產的要素上升到新的水平，雖然會造成大量的資源浪費，但是與此同時推動了產業結構的轉化。淘汰了落后的生產力和設備，找出了符合新時展的一條道路，經濟學家稱其為創造性的破壞過程。（三）產品傾斜性波動。為了滿足不同階層人的住房需要，在房價上進行一定的調節，這樣會讓他們住上合適的房子。國家出臺的政策將其分為經濟適用房、中檔商品房、高檔商品房三個等級，通過研究觀察可以得出高檔商品房的波動幅度和頻率要高于其他的。傾斜性波動主要表現在這個方面，這是跟經濟水平的發展有直接關系的，所以應該重視，人們普遍追求高質量的住房，使得需求變大，每年的變化都呈現出較大的差別。（四）政策周期型波動。僅靠市場的調節是遠遠不夠的，需要國家的政策來規定其呈現出良好的發展秩序。在1986-1990年的房地產周期中，這個時候正好趕上了改革開放的浪潮，國內經濟有了好轉的變化，確定土地有償使用和憲法允許土地批租的政策刺激下導致房地產經濟迅速擴張。在1991-1996這個時期內，隨著十四大的召開，鄧小平發表了重要的講話，對房地產的發展產生了一定的影響，在不同階段都有與之對應的政策。（五）市場機制不健全。我國在實行社會主義市場經濟體制以來，取得了顯著的效果，但是同時本身存在著盲目性、滯后性等弊端，是房地產經濟發展的不利影響因素。在初期的時候，單位和個人的購房比例較小，主要的還是國有企業和政府根據自身的制度進行分配，它們是購房的主體，讓市場的供求機制很難發揮出作用，一旦受到外部的沖擊就很難依靠系統本身來調節。1997年以后市場機制在房地產經濟中的作用越來越大，同時它的局限性也日益突出。（六）區域發展不平衡。我國的區域發展是不平衡的，東南沿海地區比較發達，西北地區比較落后，這就決定了房地產投資的方向。南方地區的投資幾乎占了整體的一大部分，最為密集的是集中在北京、上海、廣東這三個地方。這種區域的發展不平衡一方面是在短時間內大量的人力物力財力支持著局部地區，另一方面是由于其他地區房地產發展的嚴重滯后，從而影響了全國房地產行業的健康發展，總體的局面不是很穩定，形勢出現了加劇的情況。（七）封閉型波動。在過去發展的幾十年時間里面，我國房地產經濟幾乎不受世界經濟的影響，相互之間的聯系不大。雖然當今社會已經是經濟全球化了，但是很多方面還是比較傳統的，很少在國際上進行交流溝通。我國的大部分資源的自我擁有率較高，國際經濟環境的變化對我國也不會產生太大的影響，總體的形勢還是根據國內的發展出現變化。與此同時沒有引進西方先進的技術，沒有從世界資源中獲得較多的比較效益和競爭效益，都是在國內的區域進行發展。

三、房地產經濟周期改善的措施

（一）加強立法。運用強制性、規范性、穩定性的法律手段進行保障，要確保其具有權威性必須通過房地產主體、市場行為、政府管理三個方面來配合，協調和相互之間的關系從而創造出法制化的環境。在運營的過程中都是靠具有法律性質的合同來達成共識，不像一般的實體商品簡單的交易就可以了，所以要重視購房過程中的環節。首先要完善規范來解決房地產的消費糾紛；其次是要嚴格執法，進行嚴格的市場監管；最后房地產的信用體系，建立平等、公開、自主的契約制度。（二）建立檢測預警系統。這方面的工作具有十分重要的現實指導意義，根據目前的情況需要全面的進行分析，制定出科學合理的一套體系。第一是加強房地產信息和數據的整合，準確的把握住動態的運行情況，對各階段實現有效的控制。第二是根據曲線圖再結合實際的情況，制定出解決不利因素的計劃從而做到萬無一失。第三是運用調控手段，實現有效地組合提供科學的依據。第四是要把握住房地產的行情，做好科學合理的預測，減少過程中不必要的麻煩。（三）確立宏觀調控目標。努力減少外部經濟對周期的沖擊，雖然出現波動是不可避免的，上文中提到兩個時期房地產經濟出現了大起大落的情況，這與宏觀調控不當有著緊密的聯系。盡量縮小波動的幅度，讓經濟的增長呈現出緩升緩降的總體態勢，讓房地產持續健康的發展。對供求關系進行合理的調節，實現住房的供給總量與有效需求的結構實現動態的平衡，同時也要注重建筑行業的協調發展，優化產業結構，提高資源的利用效率和水平，把宏觀調控的目標當做前進的動力。（四）改善調控機制。讓房地產市場成為經濟活動和宏觀調控的中間環節，發揮出自身的作用創造出最大的價值。由于存在停滯不前的情況，所以調控的時候要提前，這樣才能做到有備無患，避免因為緊急情況造成的損失。要選用多種有效的手段，實現中長期和短期調控的兼顧，讓整體的發展趨于平穩。要注意節奏的重要性，緊縮與擴張手段混合使用，在總量控制的前提下實現結構的調整，及時掌握第一手信息，把效用落實到具體的工作中去，體現出人的主觀能動性。（五）調整投資政策。是影響周期波動的主要原因，投資主體的多樣化使得市場上出現混亂的秩序，很難找出有效地辦法進行調節。經過研究發現企業的決策往往比較理性，有助于平抑房地產經濟周期波動的現象，要時刻關注投資的變化，不能離開宏觀政策的控制，資金的比重要合理，防止過大或者過小對經濟產生阻力。投資結構要合理，不能在不了解市場情況的前提下，制定建設房產的計劃，盲目的開發這樣建設出來的房產沒人購買，會造成資源的閑置浪費。（六）強化政府土地批租管理。通過嚴格的行政程序進行土地的劃分，制定合理的供應計劃，從總量上實現控制，這樣就保證可以得到有效的利用。采用壟斷經營的方式，不能因為拆遷等原因讓價格下降導致土地流失，要進行綜合的回收，大大提高土地的增值收益。從協議出讓向招標拍賣轉變，減少其中的政府參與度，采用市場化的手段進行轉讓，可能競爭出幾倍，幾十倍的價格，最大限度的實現土地的潛在價值，減少炒作投機行為的出現，提高政府對于土地的控制能力。（七）規范土地交易行為。當市場經濟體制并不完善的時候，要進一步深化，設定專門的土地交換場所，慢慢形成有效的交易市場，這是目前發展的必然選擇。首先它涵蓋了使用權出讓、轉讓、租賃三個層次，建立起完整的交易體系，要實現房地產行業的完整性和統一性。其次是要按照市場的規劃運作，要全部采取市場化的手段進行招標、拍賣。最后是交易要統一管理，實現集中操作，在過程中實現規范化，為交易雙方提供有效的平臺，達到利益的最大化。

綜上所述，我國房地產經濟周期受到很多因素的影響產生波動，要從經濟發展的角度出發，提出有效的方法進行改善。讓周期更加的趨于平穩，呈現出健康發展的形態，為社會主義市場經濟創造更大的價值，發揮出其在國民經濟中的重要貢獻。減少外部對行業造成的沖擊，內部系統要實現良好的運行，能夠有效的控制周期波動的情況，為經濟發展注入新的活力，起到帶動輻射的作用，利用房地產經濟周期的波動規律，加快改革和發展的步伐。

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作者:王玉秀 單位:吉林省長春市九臺區房屋產權管理中心