裝配式和房地產對建筑經濟研究

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[摘要]結合宏觀經濟和我國的勞動力發展情況，在人口紅利逐漸消失的同時，我國推出了裝配式建筑的發展。前期主要是水平構件的生產和安裝，例如：疊合板、疊合梁、空調板和樓梯等。后期將推出豎向構件的生產和安裝，例如：墻與柱。房地產的建設主要分為前期、設計、工程建設、銷售、物業、成本與財務等，為了保證良性循環地發展，裝配式和房地產開發應形成有機結合，為持續發展做準備。

[關鍵詞]裝配式建筑；設計品質；成本；工程建設

1裝配式建筑安裝的核心技術

全國裝配式建筑在安裝過程中，主要采用的是核心筒連接與高強螺栓連接。核心筒連接技術的發展屬于起步階段，存在很多隱蔽不可控的因數，從而出現了一些事故的發生，例如在北京和南京的房地產項目建設中，出現的質量事件事故。致使建設者采用高強螺栓連接技術，從而保證房地產的開發建設順利開展，并為后期的交房做準備。對此，我們建議在房地產的開發建設中，應充分考慮市場的實際情況，不能盲目地利用新的技術，應根據自身的實際情況做出分析和判斷，從而選擇一種實用的連接技術?；蛟S就像橘一樣，在淮南是橘，生長在淮北就是枳。所以，在三四線城市推出房地產建設的同時，應放眼一二線城市的發展趨勢和發展方向，提前對未來的發展布局，并做出相應的準備。放眼四川，除了成都相應國家的強制規定外，還有廣安、德陽、內江等城市。裝配式的發展必然是國家發展的趨勢，除了長沙、上海、深圳等城市，在其他一二線城市都在循序漸進，相信這必將是未來發展的一個方向標。

2房地產建設的前期和設計品質系統

前期關系到我們的方案強排、園林景觀和項目立項等多項手續，我們從事房地產建設的重點工作就在前期。設計關系到我們開發項目的品質，尤其是我們的園林景觀設計是否滿足容積率的要求，是否符合當地的歷史文化，是否結合當地的特色進行設計等？不能進行簡單的粘貼，而應進行實質性的突破與創新，把購房者真正的心聲融入到景觀里面。其次，我們應細化結構部分的墻與梁尺寸是否協調、設備的安放洞口是否相協調、以及孔樁的深度是否滿足規范要求與實際情況？對此，我們在進行房地產前期開發的同時，應高度重視概念化設計與方案的報審工作。

3工程建設與成本控制系統

在房地產建設的實質階段為工程建設，工程建設的結果直接影響我們的成本控制。工程建設無論是地基基礎還是會后面的主體修建，以及到消防、強電和門窗等分項，都是非常關鍵的環節。在大力發展裝配式建筑的同時，怎樣讓裝配式構建與這些分項工程相結合，則是我們工作的重點。首先，在裝配式構件加工廠我們應對現場要從事的構建進行深化拆分，并考慮運輸的同時對構件進行包裝保護。在澆筑混凝土之前我們應提前把所有的預埋件的細布置，無論是消防、還是水電預埋都應嚴格按照圖紙進行施工。從而為后期現場的工作做準備。其次，房地產開發的面積擴大的同時，我們應重視質量的建設。發現不足的地方除進行現場的交底外，我們應組織大家進行觀摩交底學習，不僅是管理人員，還有現場的施工人員都要一起參加學習。對人家做得好的地方進行查漏補缺，而不能只是一味地在辦公室進行書面交底。最后，我們應推行圖紙會審制度。作為開發建設者我們最容易疏忽的一個問題就是圖紙會審。總覺得圖紙是設計人員的工作，施工是勞務的工作，技術是施工人員的事情。而現場最后出現的問題往往都是相互推諉，而不去深耕細作。例如：某樓盤在開發過程中未仔細審查圖紙，導致最后高層水平結構尺寸變大，從而使套內面積增大，無形地增加隱形成本與直接成本。所以，在房地產開發的現場我們應充分考慮圖紙會審工作，讓設計參與到其中，從而在前期進行優化，為后期的裝配式構件安裝做準備。

4銷售與財務系統

房地產開發資金的有效回籠在于銷售環節，資金的良好循環在于財務系統的建立。對此，搭建銷售團隊成為重點工作。首先，我們在前期的建設中應以預售節點為工期，根據預售節點倒排工期進度計劃。無論是臨電臨水還是土方開挖都應以預售節點為最終節點。其中環保過程的控制也是重點工作。其次，根據工程建設的整個周期計劃，擬定長期的財務管理制度，例如：主材的購買申報流程、分包選定的付款流程、零星材料的付款流程等等。

5裝配式建筑與房地產開發的結合

綜上所述，在房地產開發進程中應結合裝配式建筑的發展趨勢。我們可以建立一支專業的裝配式隊伍，結合市場的實際情況進行建設，從而為后期房地產的建設做充分的準備工作。相信在裝配式建筑與房地產開發相結合的同時，一定能夠創造新的經濟體系。

【參考文獻】

[1]黃藝等.景觀設計概念構思與過程表達[M].北京：機械工業出版社，2013.

[2]中國裝配式建筑發展報告[M].北京：中國建筑工業出版社，2017.

[3]賽普管理咨詢.大運營：房地產運營管理體系3.0[M].北京：中信出版社，2019.

作者:吳青樺 單位:西南財經大學