房地產產業生態研究論文

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摘要：借鑒生態學原理，文章界定房地產產業生態的概念，構建房地產產業生態競合模型和演化模型深入分析其動力機制，并進一步分析其路徑依賴，最后剖析中國房地產產業生態的失衡并提出其優化的路徑選擇。

關鍵詞：房地產產業生態；動力機制；路徑選擇

一、引言

“產業生態”（IndustrialEcology）是一個新興的研究領域，以一種較高層級的用以研究產業系統和自然系統互動關系的系統研究方法。運用生態學的原理和方法來分析和考察房地產經濟理論不僅是研究方法上的創新，而且還有利于對房地產可持續生存與發展的系列性問題作本源性和趨勢性的解剖分析。

二、房地產產業生態的內涵

英國生態學家泰斯勒（A.C.Tansley，1935）首先定義生態：又稱生態系統(ecosystem)，是指在一定時間和空間范圍內，生物與非生物環境通過能量流動和物質循環所形成的一個彼此關聯、相互作用并且有自動調節機制的統一整體。

Lowenthal和Kastenberg（1998）借鑒生態學中的分析工具、原則和視角應用于產業系統分析，建立標準的產業生態模型研究該系統中物質、能量和信息流動對社會和環境的影響。產業生態理論的發展旨在提供一種新的理解產業系統對于環境影響的概念框架。

借鑒上述的理論，本文將房地產產業生態界定為：房地產交易主體與其生存和發展的內外環境（即房地產產業生態環境）之間相互作用、相互依賴以及相互影響而形成的一種動態平衡系統。

根據房地產產業生態的定義，其內涵概括起來可以提煉為以下三個方面：一是像其它生態系統一樣，房地產產業生態的發展也經歷了由簡單到復雜、由低級到高級的發展和演進過程。二是像其它生態系統一樣，房地產產業生態平衡也是通過自身的自我調節機制來實現的。當由于外部性存在以及政府等干預導致房地產產業生態失衡時，房地產產業生態就會自我調節使房地產交易主體及其環境自動達到新的動態平衡。三是像其它生態系統一樣，房地產產業生態的自調節能力也是有限度的。外部的影響超出生態系統所承受的極限就會破壞房地產產業生態的平衡。比如房地產過度炒作以及超過極限發展等都會導致房地產產業生態失衡，嚴重的房地產產業生態失衡則會危及到房地產產業發展的安全，最終有可能引發經濟危機。

在房地產產業生態系統（見圖1）中，房地產交易主體的生存與發展過程中的行為選擇問題是其核心問題，而房地產產業生態環境是房地產交易主體活動所依賴的內外部條件。房地產交易主體應該是指房地產交易活動參與者，不僅僅是房地產產品交易的買賣雙方，絕非僅限開發商和消費者；房地產交易主體既包括開發商、還包括中介機構、政府、銀行、媒體等影響交易過程的所有主體。房地產產業生態環境，包括房地產產業生態外部環境和房地產產業生態的內部制度環境。房地產產業生態外部環境主要是指政治、法律、中介服務、信用、經濟、文化等；房地產產業生態的內部制度環境是指房地產交易主體的內部治理、監管機制等。

圖1房地產產業生態系統

三、房地產產業生態的動力機制

1．房地產產業生態競合模型。先考慮房地產產業生態中兩個主體，兩個主體之間同時存在競爭與合作兩個方面，結合考慮，并由此建立模型。兩個主體之間競爭或合作，對某個主體的作用并非只是要么積極要么消極單一方面作用。競爭與合作都有可能刺激或者抑制其發展。用cij，hij分別表示j企業對i企業的相關影響系數，其中-

可求出該模型的不動點及穩定條件（見表1）。

1-c211+c21<0或1-c12N2+c12<0表示房地產產業生態中兩個主體之間的激烈競爭超過了主體間的有效合作，使得競爭對某一個主體過度抑制，最終導致某一主體消亡。1-c21N1+c21>0且1-c12N2+c12>0表示房地產產業生態主體的合作非常有效，雖然存在競爭，但兩個主體能夠產生互補的優勢，并由此長期發展。

表1房地產產業生態競爭與合作模型的不動點及穩定條件

2．房地產產業生態演化模型。把房地產產業生態系統中所有主體之間的競合關系，統一為兩種相反的力量作用。房地產產業生態系統的演化受這兩種力量的影響，并且往往需要根據兩種力量作用一段時間之后的情況來矯正下一階段演化的方向。簡化模型，只考慮一個變量對趨勢的偏離和反饋時間的滯后根，據此延時方程的特點，建立房地產產業生態系統演化的動力學模型：

其中，x（t）表示推動和阻礙房地產產業生態演化各種力量合并后的力量，dx/dt表示房地產產業生態演化的速率，α是變動速率，τ表示時滯，F[x（t-τ）]表示房地產產業生態系統內生的控制關系，它由反饋信號x（t-τ）和反饋函數G組成。反饋函數具有控制目標的上界和下屆，以滿足控制目標的要求。（2）式說明，房地產產業生態系統演化的快慢與推動和阻礙其演化的合并力量x（t）及控制房地產產業生態演化的因素所產生的力量有關。在控制函數中存在時滯τ，這是由于反饋信息及調節必須在外在沖擊實施一段時間之后才能產生所決定的。

（2）式是一個單變量的延時方程，其特點是可以產生分岔和混沌等復雜行為。只要把方程中的延時操作寫作算子的形式，延時方程可被化為多變量的自治方程。根據混沌理論，在三個以上變量的自治方程中可能出現分岔和混沌，這個要求來自于微分方程解的唯一性。

若設

式中b為控制參數，σ是標度參數，負號表示負反饋，則該模型可化為：

該模型是一個含有時滯的微分方程，其解可以是穩定解，極限環解，多周期的長波解及混沌解。靜態分析中的長期均衡的概念可以被認為是非線性動力系統中的不動點解，由于時滯和控制行為的過度反應，穩定狀態很難達到。這表明房地產產業生態系統演化比上述的競合模型更加復雜，可以產生混沌這一極其復雜的行為。

四、房地產產業生態的路徑依賴

所謂路徑依賴（pathdependency），是指具有正反饋機制的體系，一旦在外部偶然性事件的影響下被系統所采納，便會沿著一定的路徑發展演進，而很難為其他潛在的甚至更優的體系所替代。正反饋所顯示的經濟運行的自我強制機制以及其收益遞增可能產生多種“最優狀態”。一旦某種隨機事情選擇了某一路徑，這種選擇就會可能被“鎖定”（lock—in），而不會選擇其它更為先進的或合適的路徑。該理論最初是由生物學家提出的，并由布賴恩·阿瑟（BrianArthur）首先應用到技術變遷的路徑分析上，諾斯（North，1990）又將其應用到制度變遷中，并深入分析了自我強化機制所包括的因素，以及可能的制度變遷路徑。本文則試圖應用路徑依賴理論，對房地產產業生態的演進路徑進行分析，揭示房地產產業生態演化機制。

房地產產業生態演化可能進入良性循環后的軌道，迅速優化；也可能順著錯誤的路徑走下去，甚至被鎖定在某種無效率的狀態中。要改變這種狀況，往往要借助于外部效應，引入外生變量或依靠制度的變化。不同國家的房地產產業生態系統最初的資源稟賦、市場結構、技術特征、社會文明程度、文化背景等都有著一定的差別。中國房地產的市場化改革本身就是一個重大演變過程，房地產產業生態演變過程中利益多元化的形成及激勵與約束機制不健全事實上已使得房地產產業生態演化進程中陷入了某種“路徑依賴”中，現存的制度框架使地方政府為了實現利益最大化而或明或暗地實施一系與中央宏觀調控相反的政策，新的利益的獲得將會進一步加強這種制度體系。

房地產產業生態系統的路徑依賴同樣具有客觀規律性，其運行機理可以概括為給定條件，啟動機制，形成狀態，退出閉鎖等過程?！敖o定條件”指隨機偶然事件發生；“啟動機制”指該系統中的正反饋機制隨給定條件的成立而啟動，其表現為適應房地產產業生態系統而產生的組織抓住制度框架提供的獲利機會，產生學習效應，通過生態中組織間的相互締結契約，實現協調效應，隨著以特定制度為基礎的契約的普遍履行，適應性預期產生，使這項制度持續不下去的不確定性因素隨之減少?！靶纬蔂顟B”指正反饋機制的運行使該生態系統出現某種狀態和結果，房地產產業生態系統演進的路徑決定于該系統的初始狀態，系統一旦采納某方案，該系統的演進路徑便會出現前后連貫、相互依賴的特點；“退出閉鎖”指通過政府干預和一致行動，實現路徑替代。路徑依賴的運行是由構成它的要素策動的，這些要素包括：偶然性事件、行為主體、制度、市場、政府、壓力集團和意識形態等；同時，生態系統演化是依賴房地產產業生態環境。

五、中國房地產產業生態的失衡

中國的房地產市場是一個涉及眾多利益集團的復雜生態系統，主要包括開發商、政府監管部門、房地產中介機構、銀行、媒體機構、消費者等。目前房地產產業生態失衡主要體現在以下幾個方面：

一是房地產產業生態結構失衡。從我國房地產產業生態結構來看，目前存在“三主導型”非均衡特征：（1）銀行主導型融資結構。我國房地產市場的融資結構是以銀行信貸為主導的間接融資，間接融資比重高達70%以上且在逐年上升的非均衡現象。（2）房地產產品結構失衡。低價位的經濟適用房缺乏與非高檔住宅高空置率，這種房地產市場“短缺與過?！辈⒋?，反映了住房供應的結構性的非均衡現象。（3）土地市場政府壟斷。政府壟斷土地的一級市場，并介入國民經濟成長的全過程。在城鄉分割的二元土地制度下，低價征用的土地成為高速城市化和工業化的驅動器；土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共投資的重要來源；土地抵押成為城市基礎設施和房地產投資的主要融資工具。

二是房地產產業生態交易主體結構失衡。目前中國房地產產業生態中，有四個角色占據著主導地位，即發展商、銀行、地方政府和投機者，在它們的共同炒作下，房價瘋長；普通購房者幾乎失去話語權，排隊都不一定買到房；媒體的言論基本被開發商控制，同時開發商商和當地政府之間有著某種默契，因為當地政府也是房價增長的既得利益者。當中央政府意識到房價瘋漲對社會、對產業的危害時，出臺較強硬政策打壓樓市。銀行在房地產信貸中處于壟斷地位，制度的缺陷和銀行本身的問題使得銀行在房地產泡沫的形成和擴張過程中扮演了推動危機的負面角色。

三是房地產產業生態內部制度環境失衡。房地產產業生態內部制度環境失衡主要體現幾個方面：（1）內部治理機構缺失。國有商業銀行產權虛置狀態，從公司治理的角度看產權虛置直接導致了房地產市場交易主體之——銀行的治理結構的有效性低下，地方政府盲目的形象工程，過度的行政干預導致內部人控制盛行等弊病。（2）監管部門制衡機制缺失。政府與銀行、中央銀行與商業銀行之間盤根錯節的關系更強化了商業銀行信貸的順周期傾向。政府對商業銀行“大而不倒”的隱形承諾、對商業銀行資本金一而再再而三的彌補，中央銀行在宏觀調控中多方顧及商業銀行的利益，弱化了商業銀行的自我責任意識。房地產市場的多重監管缺乏協調機制，甚至出現相反的調控政策。

四是房地產產業生態外部環境失衡。房地產產業生態的外部環境主要包括法律環境、信用環境和體制環境等方面。首先，從法律環境來看，關鍵問題是缺乏有關房地產法制法規建設滯后市場的發展。其次，信用環境建設嚴重滯后，造成了我國房地產行業侵害消費者現象嚴重。第三，體制環境問題。由于我國是一個行政主導型的國家，體制環境是直接影響我國房地產產業生態的重要外部因素。多次調控后，房價不將反而不斷攀升，地方政府的公信力下降，中央政府的信譽和公信力受到國民的普遍質疑。

六、優化中國房地產產業生態的路徑選擇

我國怎樣優化房地產產業生態路徑選擇，提高房地產行業的運作能力，確保房地產業安全呢？筆者可以幾個方面入手：

一是加快房地產市場的結構優化。要解決房地產市場的結構失衡問題，必須加快推動以銀行為主導的融資體系逐步向以市場為主導的融資體系轉變。銀行產權多元化、加強銀行信息披露和提高透明度改善銀行結構治理。改革現行的金融體制，允許信托、基金、擔保、證券、保險等一攬子金融機構進入房地產金融市場，形成風險分散承擔和利潤平均化的競爭性融資環境。打破市場封鎖和壟斷，促進房地產資源在各市場之間的合理有序流動。改革“城鄉分割”的土地制度，減少政府對土地一級市場的壟斷，實行土地的“同地、同權、同價”，確保農民以土地參與工業化和城市化的權利。調整住房供應結構，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。

二是加快房地產市場交易主體完善步伐。要解決房地產交易主體失衡問題必須從對房地產市場交易參與主體的培養與改造入手。一要加強市場開放程度，豐富市場參與主體的數量與類型，促進參與主體行為的市場化與需求的多元化，防止行為趨同導致市場缺乏活力或波動太大。二要大力培育房地產市場信息透明度，讓房地產市場的需求者——消費者群體及時了解到房地產市場信息、增強其風險分析與預見能力。三要擴大房地產市場交易主體的外延，采取措施使打擊炒房者和投機者。

三是加快房地產產業生態內部制度環境的安排。一要加快土地市場轉讓制度。房地產的最基本我國土地屬國有，缺少一個公開、透明、有效的土地交易市場，地方政府“以地生財”的公司化經營行為，使房地產價格從其價格鏈的最始端就被扭曲。二要進一步房地產交易主體的公司治理結構，建立起有效的績效激勵、風險控制和資本約束機制，促進銀行健全經營機制。三要進一步完善房地產監管體制，協調土地市場調控與金融調控之間關系，提高房地產監管效率。

四是加快房地產產業生態外部環境的培育。首先要抓緊修訂和完善以物業稅法等為代表的一系列基本法律法規，以保護投資人、貸款人等金融市場參與主體的合法權益；其次要建立完善統一的房地產市場規章制度，包括會計、審計、稅收以及信息披露制度等，保證市場公正性，提高市場透明度。再次，要建立和完善信用評級機制，引導與培育信用評級機構，加強市場參與主體信用記錄和數據的積累和管理等；此外還應該加強信用宣傳，增強市場參與主體的信用意識，培養市場信用文化。最后，要加快政府職能的轉變。把政府職能轉變的重點放在制度化、程序化、規范化建設上，使依法治國方略真正落到實處。

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