房地產價格的政策因素影響論文

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內容摘要：隨著房地產業的迅猛發展，房地產的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產發展的最主要的三個方面是土地、房地產金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。

關鍵詞：房地產價格土地房地產金融市場交易費用制度安排與建設

房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產價格的形成十分復雜，要受自然、經濟、社會、區域、個體等多方面的影響，據測算，在房地產價格構成中，各種費用所占比例大致為：土地約為20％；建安工程約為35％；“大市政”配套約占15％；各種稅費約占10%-15％；開發企業的利潤約占15％-20％。

本文試圖從土地、房地產金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產價格，尋求新的制度安排。

與土地問題相關的制度安排與制度建設

土地是房地產開發的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。我國的土地所有制屬于全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產，這種產權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷：

在現行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為?，F行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由于時間跨度很大，開發商們可以將這種介于“租”與“售”之間得來的土地進行抵押貸款，并將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產權的錯位與侵犯；

目前土地轉讓的市場化程度很低。協議出讓土地不僅所占的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現實發展同步；

房地產投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作政績工程、形象工程做。在這種“經營城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段，地方政府自然不會是最后的買單者。

在現實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與征收方法，即購房者逐年向政府繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地“批租”的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態更新；政府要做好并認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發的，予以收回；建立土地儲備制度以便政府可以根據土地市場行情適時收購或者供應土地。今后中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。

與房地產金融市場問題相關的制度安排與制度建設

房地產業是一個資金密集型產業，如果它是一輛戰車的話，金融就是它的發動機。從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。房地產之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產業具有很強的回彈效應有關，同時房地產開發投資的回報率相對于其他行業高些。銀行也把住房貸款當成是新的業務增長點，但現實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資于房地產，開發商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫才會產生，并且隨時可能破裂。

我們的房地產金融市場存在著發育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發展，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。

在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對于房地產企業來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。大力發展房地產信托。從信托產品總體來看，呈現出地方政府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三分天下的格局。為房地產基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產重要融資渠道的地產基金不得不由幕后走向前臺，它為房地產企業無疑提供了新的融資渠道，而且對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。

房地產金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸準入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創新與我國的國情實際相結合，促進房地產金融市場健康、快速的發展。只有這樣，才能有效的防范房地產價格泡沫的產生與破裂。

與交易費用問題相關的制度安排與制度建設

房地產市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建筑施工單位、政府、監理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。建立合理的控制交易費用的制度平臺應考慮以下幾個方面：

合理的稅費安排

在房地產開發中，人們對城市基礎設施配套費以及公用設施配套費的征收異議頗多。早有學者提出對城市基礎設施配套費不應向開發商一次征收，而直接向業主逐年征收；供水、電、煤氣等設施的建設費在其產品價格被理順后應該自動退出歷史舞臺；對于一些具有明顯攤派性質的收費如人防建設費、教育費附加等，它們屬于全民受益的范圍，那么也就不應該僅僅由開發企業來繳納。

項目審批中的交易費用

房地產業在許多權力部門的眼里仍是一塊“肥肉”，誰都想沾點“油水”，而且項目審批環節過多也是我們計劃經濟體制留下的后遺癥之一。開發企業來回奔波于公章部門，不僅降低了效率，而且增加了很多“跑路錢”，這些交易費用也計入了房地產價格之中。

招投標中的交易費用

在管理混亂的建筑市場上“黑白合同”已經成了公開的秘密了。所謂“黑合同”，就是建設單位在工程招投標過程中，除了公開簽訂的合同（“白合同”）外，又私下與中標單位簽訂合同，強迫中標單位墊資帶資承包、壓低工程款等。另外工程層層轉包、建筑“掮客”混水摸魚等問題也很嚴重，同時招投標過程也是滋生腐敗的溫床。

工程造價管理中的交易費用

做為房地產市場重要組成部分的監理、咨詢以及評估部門在工程造價的形成中起到了至關重要的作用。但我們的造價管理存在著很多的漏洞。概預算以及決算審計人員素質參差不齊，監理制度艱澀運行，這樣的決算價格難免和工程的實際造價有出入。事實上，我們在開發建設工程中只重視了施工質量的監理卻忽視了造價監理工作。設計可行的造價編制審核程序與科學的全面的監理制度，完善激勵機制與監督機制，只有這樣才能保證工程造價的公平合理，建筑市場的健康規范。

與媒體有關的交易費用

媒體是提供房地產交易信息的主要工具。瘋狂的房地產廣告說到底是開發商在為業主們燒錢，而媒體們更熱衷于概念炒作，從“奧運”概念到“世博”概念，從“親水景觀”概念到“別墅豪宅”概念，每一輪炒作都拉動房價上揚。當然其中有合理的概念促銷，但是，我們更需要的是真實可信的房產交易信息。在巨額廣告費的誘惑之下，某些媒體不惜出賣版面，大肆吹噓，最終，昂貴的交易費用換來了虛假的繁榮，這對房地產的危害是致命的。因此需要一種制度安排來保護業主的利益，更是在保護房地產的未來。

我們要理性的看待房地產市場中出現的各種問題，當前中國房地產市場出現了住宅市場化進程加速和制度建設滯后的矛盾，這更加要求我們保持制度安排的科學、合理、適用、可行。只有這樣才能防范和解決房地產市場中出現的許多問題，特別是價格問題，也只有這樣中國房地產才會走向輝煌！

參考資料：

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