商業地產面臨的挑戰論文

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內容摘要：西安作為陜西省的省會，隨著經濟和房地產業的飛速發展，商業地產的發展也十分迅速。本文指出，西安市商業地產發展的優勢包括經濟穩步發展，政策變化等，但同時也存在開發模式落后、融資渠道單一、政府規劃經驗缺乏等問題，只有理性分析經驗教訓，才能使商業地產健康發展。

關鍵詞：商業地產開發模式西安

近段時間，國內房地產市場上商鋪銷售火爆，商業地產投資熱情高漲，無論是住宅底商還是純商業項目，都呈現出迅猛上升的勢頭。西安等房地產發展初級市場，在商業地產的開發上呈現一派火熱的氛圍。一方面，投資資金紛紛轉向商業地產，另一方面各國零售業巨頭也紛紛進駐西安，使商業地產項目競爭愈演愈烈。西安近幾年商業地產的快速發展讓人眼花繚亂，但同時也要理性的分析其中的經驗與教訓，為以后更好的開發提供建議。

西安商業地產發展優勢及特點

（一）經濟穩步發展是重要保證

西安市經濟保持發展的良好勢頭，全市生產總值由2000年的643.26億元增加到2005年的1270.14億元，年均增長13.3％，基本實現總量翻一番。人均生產總值從1100美元增加到2165美元。全社會固定資產投資五年累計完成2579.3億元，年均增長29.2％。基礎設施建設投資穩步增加，在2005年達到100億元。這些數據表明西安市正邁入一個高速發展的階段，為商業地產發展提供了堅實的經濟基礎。

（二）商業市場繁榮

西安商業地產行業面臨的最大發展機會就是商業市場的蓬勃發展。據了解，2005年西安市商業設施建設發展呈現出規模大、多元化、檔次高的特點，大型商業網點設施建設項目不斷增多。目前已有家世界雁塔路店、人人樂北關店等20個大型商業網點項目開業，共完成投資額10億元，建筑面積60萬平方米。國際零售業巨頭沃爾瑪于2006年5月在東大街安家，總投資15億元人民幣，占地約68畝，總建筑面積25萬平方米，目前工程建設已進入收尾階段的騾馬市商業步行街被其選中。西安市良好的商業市場氛圍吸引眾多國內及國際知名商家進駐，實現了商業和房地產的良性互動，即為商業發展提供了廣闊的空間，也有力地促進了商業地產的開發。

（三）政府政策變化及行業規范

從政策角度看，近兩年為調整產業結構，保證房地產業快速平穩的發展，防止出現全國性的房地產業過熱，國家了一系列宏觀經濟政策來對房地產業進行調控。受此類政策的影響，住宅類和其它類型的房地產發展速度明顯放緩，開發商對獲得的土地和資金分配隨之做出調整，而利潤率較高的商業地產獲得開發商的青睞。特別值得關注的是，鑒于房地產以前出現的問題和教訓，一些全面指導和規范西安商業地產發展的文件即將出臺，這將為西安的商業地產發展產生積極的影響。

（四）商業地產運作水平不斷提高

商業地產與所在區域內的市場供需關系緊密結合，即市場有多大的購買力，就需要多大商業物業。過去的經驗證明，零散的經營模式很難集中所有的商業吸引力去吸引消費者和維護消費者。因此體量大、功能綜合全面、內在經營服務品質優良的商業項目將是下一步商業地產開發重點。而對于大規模和高功能的項目開發，必須進行充分的市場調查。特別是海外零售商進駐之后或者項目想融到海外投資，都會對商業地產的建設提出很高要求。這就自然推進商業地產商的運作水平不斷提升，最終促使整個商業地產行業進步

良好的投資前景已經吸引了眾多投資機構和經營企業，一批國內知名商業零售企業正在西安選址，其中北京華聯擬在二環路周邊開設購物中心、王府井百貨業擬在東大街選址開店，而來自瑞典的宜家百安居、法國家樂福也擬進入西安的商業領域。

（五）特色品牌領軍市場

商業地產競爭關鍵要走特色之路，特色是生命線，特色就是競爭力。而本土文化則是一個關鍵元素，從這個角度講，這也是對開發商的考驗。西安作為古都，有其獨特的文化底蘊和歷史痕跡，如何在現代社會的商業地產開發中發掘并有效地利用這些因素，有時候是項目成敗的關鍵。西大街的開發是把唐風作為該街的主要建筑風格加以控制，朱棟、黛瓦、粉墻一系列標志性的唐代建筑元素使得西大街的整體風貌顯得鮮亮活力，而這樣的建筑風格比較適合用于規模較大的公共、商業建筑。西大街定位于集旅游、休閑、觀光、購物為特色的中國唐人街，整條街完整開發勢必引起人氣匯聚、客流頻繁、萬商云集，使得整條街和項目具有整體向上的趨勢，以后必將成為西安旅游的新熱點。

西安南城，隨著大唐通易坊、大唐商業廣場等盛唐風韻商業地產項目開工建設，同時相繼涌現出大唐不夜城，以及占地近千畝的大唐芙蓉園等大規模仿唐建筑，其規劃建設，商業規模，將再次引爆唐文化商業地產開發熱潮。

西安商業地產面臨的困難及挑戰

商業地產開發融資渠道單一，資金鏈條較長，開發和回收周期較長。一般住宅的開發周期為3—4年左右，大部分項目則更短。而一個完整的商業地產開發項目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對開發商的資金實力來講是嚴峻的考驗。

政府相關部門缺乏經驗及宏觀監控造成項目的盲目開發和不合理競爭，影響了城市商業功能的整體布局。由于商業服務于廣大消費者，同時，也是城市服務功能的一部分，大部分城市政府相關部門缺乏經驗，在規劃，特別是項目立項、審批上缺乏合理規劃及有力的監控，產生大量盲目建設，重復建設，同時在市政配套上難以與商業項目進行合理配套。

缺乏對商業地產特殊性的深刻理解，造成不合理盲目開發。商業地產開發商熟悉住宅的開發，主觀上把商業的開發套入住宅地產的開發流程，許多項目沒有招商就開始規劃設計甚至建造，但商業的運營是一個長期的過程，開發商們常常忽略商業運營的最基本條件，即消費者、消費區域及消費能力，導致了項目開發在體量上及業態定位組合上的盲目性。同時由于目前中國商業與地產業的信息不對稱及商業的飛速發展變化，更加大項目開發的盲目性。

開發模式的落后和單一，難以保證商業的長期持久運營。在西安，發展商對商業地產的開發難度普遍估計不足，缺乏對銷售后的經營經驗，即便銷售成功也難保經營順利。商業地產開發比住宅開發復雜得多，規劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆，才算大功告成。在投資買家的追捧下，西安很多城市商鋪都已從開發商名下轉入小業主囊中，但承諾負責招商的發展商發現商鋪招商的壓力比銷售的壓力還大。而招商不力，又會影響到小業主們的供樓能力。所以，商業地產開發利潤豐厚但成功的道路曲折。目前底商性質的商業地產有許多銷售情況都相當不錯，在很短的時間內以較高的價位全部售出。但這類項目在進入商業市場后，經營狀況卻參差不齊。比如西安某開發公司在商業地產銷售之后，開發商缺乏對項目的整體控制力，日后經營完全由散戶自身調節，風險很大。

同時，西安商業地產開發模式有先天缺陷。目前西安在開發的商業地產項目中多數采取出售產權然后包租幾年的經營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關，與商鋪買家風險意識不足也直接相關。產權商鋪一經售出，經營權就掌握在小業主手里了，發展商很難協調，而沒有統一規劃的業態，商場經營很難成功。售后返租難度也很大，開發商本身沒有商場經營經驗，而西安又缺乏經驗豐富的專業商場經營公司，向小業主承諾的租金能不能保證很難說。

總的說來，商業地產是考驗投資商實力與經營理念的項目，是不能夢想暴利的項目。目前市場呈現出的供不應求現狀最直接的原因還是在于前兩年竣工的商業地產項目偏少，大批項目處在前期規劃或在建階段，隨后幾年，其供應量會逐漸加大。商業地產的需求和供給出現錯位對其長久發展埋下很大的隱患。但是，快速發展的經濟和城市人口又迫切需求更多商業場所的出現，對商業地產的發展提出了更高的要求。商業地產的發展有壓力也有動力，一方面需要政府部門的正確引導，給予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求開發商提高企業的開發能力和風險控制能力，盡快建立一套完善可行的商業地產的開發管理模式，使西安市商業地產市場盡快成熟起來。