房地產業稅負合理性定量分析論文

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內容摘要：房地產業的稅負問題正在引起社會各界的廣泛關注，許多專家學者從理論和實證方面提出了各自的意見。本文在總結前人研究的基礎上，利用改進的稅負合理性評價模型對我國房地產業稅負合理性進行了一些初步探討。

關鍵詞：房地產業波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產業作為國民經濟的支柱產業，關聯度高，帶動力強，在擴大內需和促進消費方面發揮了巨大的作用。近年來，房地產業持續高速發展的同時也出現了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應的，房地產業稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。進入21世紀以來，我國房地產業稅收收入取得了連續多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關房地產業稅收負擔是否合理的問題引起了許多專家學者的廣泛關注。

房地產業稅負問題文獻回顧

我國現行房地產稅收負擔的研究，根據其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數學者對我國房地產稅收負擔的研究都停留在理論研究的階段，他們認為我國房地產稅制存在的問題主要集中在稅負不平，競爭不平等；稅費并舉，重復課征；稅種設置不科學；計稅依據不合理等方面，對此他們都相應的提出了自己的改革建議。此外，房地產稅計稅依據改革課題組(2006)和海南省地方稅務局課題組(2006)從分析我國現行房地產稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產稅計稅依據改革應該具備的基礎條件和實施方案，對改革過程中機構、政策、數據、技術手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側重于理論分析，并基于此對我國房地產業稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數量分析方法建立數學模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應用到稅負合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產業的稅負狀況進行了定量評價和分析，在此基礎上提出了房地產業稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標來衡量稅負的合理性。

本文在總結前人研究成果的基礎上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標衡量一個維度的局限性，對房地產業稅負模型進行了一定的改進。

房地產稅負研究模型簡介

BCG矩陣法是由波士頓集團(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀70年代初開發的。BCG矩陣將組織的每一個戰略事業單位（SBUs）標在一種二維的矩陣圖上，從而區分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業務組合（圖1）?，F在我們將圖1中的橫坐標改為稅負率t，縱坐標依然使用增長率r，就變成了分析企業稅負合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對全國或者某一個地區的所有房地產企業進行t－r分析，它們可能會不均勻地分布在某些區域內，這時再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環、重心移動等五法則進行分析，就可以對全國或者該地區房地產業稅負合理狀況進行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個指標來衡量一個維度，所以由其演化而來的t－r矩陣在分析稅負合理性時也只使用了增長率這單一指標，但衡量一個企業稅負合理與否不只是增長率這一單一指標，它應該包含企業增長率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數量更多的指標來衡量兩個維度，同時增加了中間等級，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對t－r矩陣進行一些改進，其橫軸仍然使用稅負率（t）這一單一指標，但縱軸我們使用影響房地產企業發展（d）的各個重要因素作為衡量指標建立一個新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實施步驟為：定義因素。選擇與房地產業發展相關的各個重要因素，可采用頭腦風暴法。估測各個因素的影響，采用德爾菲法對各個因素的影響力大小進行評分，據此確定各個因素的權重。根據上面確定的權重，結合各個因素的具體數據，得出各個房地產企業發展狀況的加權值，并結合其稅負率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對其分布狀況進行分析，得出結論。房地產業稅負合理性案例分析

下文利用上述改進后的t-d模型對我國2005年房地產業的稅負合理性進行分析。

本文選取房地產企業的純收入稅負率作為橫坐標，其中純收入稅負率的計算公式為：

根據房地產企業的特點，選取房地產開發建設房屋建筑面積增長率、房地產開發投資額增長率、房地產銷售額增長率、房地產凈利潤增長率、房地產從業人數增長率這五個指標來衡量房地產業發展狀況的情況。

通過德爾菲法，我們得出這五個因素的影響力大小，按次序為：房地產凈利潤增長率，房地產銷售額增長率，房地產開發投資增長率，房地產開發建設房屋建筑面積增長率，房地產從業人數增長率，并計算得出他們的權重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》和《中國稅收統計年鑒》的數據計算的2005年中國房地產業各省市自治區的房地產業的純收入稅負率和房地產業發展狀況加權平均數，如表1所示。

通過對2005年我國房地產業分地區情況統計數據進行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國房地產業2005年的稅負分布圖中大多數點都散亂的分布在C、D兩個區域，并沒有形成月牙環形狀，這說明我國房地產業的稅負規劃并不科學，而且效率也不高，應該制定相應的政策，使得全國各省區的稅負點盡量集中于A、B區域，并使其成為月牙環形狀。由于C區是不合理區，D區是劣勢區，所以應該盡量避免在這兩個區中出現黑點。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數點都出現在這兩個區域，這說明全國大多數地區的房地產業的稅負狀況不合理。對于B區域，該區域是優勢區，而在這個區域只發現了一個點，這說明我國房地產業幾乎沒有明星企業，如果稅負狀況持續如此，得不到改善，這對于我國房地產業的長期發展來說是非常不利的。

參考文獻：

1.高樹蘭.現階段完善我國房地產稅收制度的探討.中國房地產，2003.1

2.趙晉琳.當前我國房地產稅制中存在的主要問題.涉外稅務，2004.4