城市房地產市場現狀論文

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摘要：文章描述了上海近年樓市狀況，通過科學的統計和分析，尋找上海房地產價格居高不下的根本原因。為保證房產市場的健康、持續、穩定的發展，文章建議采取多種措施進行宏觀調控，抑制投機活動，最終目的是使上海樓市走上可持續發展道路。

關鍵詞：房地產；泡沫經濟；宏觀調控

上海房地產市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產市場存在兩個現狀：漲得快、漲幅高。

上海房地產價格居高不下的根本原因是什么？房地產的未來是否能走上可持續發展道路？防范房地產泡沫有何良策？本文對此進行探討。

一、房地產的特征

所謂房地產，即房產與地產的合稱。房地產同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經濟和社會三個角度來分析房地產所具有的特征。

（一）房地產的物理特征

1、固定性。房地產從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產的固定性是不變的。

2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復制。

3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。

（二）房屋的經濟特征

房屋的經濟特征為：房產價值和地產價值具有結合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產開發周期長，投資大，房地產投資的流動性較差；隨著社會的發展，人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求日益增長，房地產的長期供不應求導致房地產價格總的趨勢呈不斷上漲。

（三）房地產的社會特征

房地產的社會特征是指房地產在法律，制度等方面表現出來的特征。房地產的社會特征為：房地產在開發過程中涉及到復雜的法律關系；房產往往受到福利制度和社會保障制度的影響。

二、上海房地產市場的現狀

（一）房屋建造市場持續發展

據國家統計局網站近日的數據顯示，一季度，上海市建筑業生產保持較平穩增長。本年完成建筑業總產值373.06億元，增長10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%。總體上反映出房屋供應量在增長。

（二）2007年上半年住宅價格及成交量均緩步上揚

上海2007年上半年的房價呈緩步上升的趨勢，據上海易局研究院提供的研究報告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態勢。根據焦點網的統計資料，4月全市至少有20多個樓盤出現不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：

（三）預計2007年下半年房地產走勢總體上房價仍將持續上揚

首先，土地供應越來越緊張，土地成本費用在成倍增加，國家稅收的增加等；其次，房屋建設周期長，供求格局短期內不會改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經濟的發展和城市化進程加快，將產生大量房屋需求。

（四）上海房地產存在一定的泡沫現象

上海房產市場將穩步發展，房價將持續上漲，但也反映出上海房地產存在一定的泡沫，表現在商品樓盤內的空房率相當的高，入住率很低，據香梅花園的物業部統計數據顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。

三、上海房產居高不下的原因

上海是一個國際性大都市，也是中國的經濟中心之一，隨著許多有實力的大型房地產公司進入上海房產市場，國際資本繼續看好上海，投資上海，加快上海經濟的發展，加上各方市場參與者的心理預期，最終導致上海房產價格居高不下的現狀。

（一）大與?。盒袠I調整，壟斷性增強

2005年以來，調控政策通過提高土地出讓金、開發企業自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產行業越來越呈現規模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。

（二）堵與疏：一手硬，一手軟

導致房價居高不下的第二個原因是樓市調控政策在落地執行中出現的“重堵輕疏”現象。在2006年出臺的政策中，“90/70”政策以及鼓勵建設經濟適用房、廉租房的相關措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設限政策則重在“堵截”投資型需求。

總體上“堵截”型政策執行得還算到位，“疏解”型政策的執行則喜憂參半。一方面，經濟適用房投資持續下降的趨勢開始得到扭轉。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經濟適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發結構仍不合理。在房地產開發投資明顯反彈的情況下，本應朝小戶型占比70%方向發展的“90/70”政策遠未完全落實。而城鎮居民對住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發展改革委固定資產投資司指出：“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”

（三）內與外：寧可賣地售股，不愿降價

去年樓市調控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現房地產企業加快推盤、降價銷售的現象，業內人士認為，原因之一，與外資乘機大量進入國內房地產市場有關。統計顯示，一季度房地產開發到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進入，使得國內開發商在銀根緊縮的局面下，改變融資渠道，或出讓項目公司的股權，或出售土地，換取外資注入。“寧可賣地售股，不愿降價”成了房地產開發企業的唯一選擇。

（四）理想與現實：放棄房地產支柱地位的艱難

“堵”“疏”不平衡導致市場供求難以改觀，而行業內的壟斷趨勢、外資加快進入，則加劇了局面的嚴重性。解決問題的關鍵在于調節市場的供求狀況，特別是緩解需求。房地產行業對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調控舉棋不定。而可能是調控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經濟中最賺錢的一個行業。針對地方政府“調控猶豫癥”，發展改革委宏觀經濟研究院建議大幅度調整房地產發展政策，放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式。要根治樓市積弊，推出調整政策及考核指標的適當的舉措已不可避免。

（五）市場預期

預期未來房地產價格上升是投機性房地產需求產生的根本原因。上海房地產價格飆升是因為對上海房地產價格上升的預期導致的。

第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權、上海爭創國際經濟、貿易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內都形成了上海房價必然上漲的預期。第二階段是從2003年到現在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預期更為根本和復雜，不只是簡單的或事件所能比。

（六）其他各方因素

首先，地方政府并不希望房價下跌，房價的下落，上海經濟支柱產業就會失去支撐，經濟就會出現衰退。其次，房地產開發商不希望房價下跌。因為根據購房者“買漲不買跌”的原理，房價一旦下降就會馬上讓市場形成房價繼續下跌的預期，購房戶就會持幣觀望，造成實際成交量急劇萎縮，使得開發商既不能獲得預期高額利潤，也可能使部分開發商虧本，甚至破產。第三，銀行不希望房價下跌。房價一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產商與民眾住房消費信貸的優質資產就會成了泡影。如果房價下跌真的發生了，不僅會給銀行造成危機也可能給整個社會經濟帶來大災難。第四，已購買戶不希望房價下跌。上海房價居高不下形成是一系列復雜因素綜合作用的結果。

四、應對措施

當前一些城市房價過高是不正常的，必須堅持對房地產市場進行調控和治理，這是政府的責任也是社會的責任，也包括房地產商的責任，而且房價過高原因是復雜的，有商品房供應不足的原因，有開發商利潤不夠的原因，有地價商品房不夠的原因，有投資性投機性的原因，也有超前消費的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價過高過快增長的現象。

（一）加大供應穩定房價

國務院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調控的四個方向：一是加大住房供應力度。二是努力調控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續規范房地產市場秩序。

其中，“加大住房供應力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續控制固定資產投資的同時，適度增加住房投資。第二，在繼續收緊地根的同時，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點落實在普通商品住房和住房保障兩個方面。第四，要允許商業金融機構在一定年限內，向開發普通商品住房和保障性住房的機構，實行較低門檻的優惠性開發貸款。政府引導他們向普通商品住房和保障性住房開發貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發資金的緊缺，也解決商業金融機構資金壓庫的苦惱。

（二）抑制投資需求

一方面，控制商品房超前消費，特別是投資投機性需求；另一方面要加強普通廉租房的管理，并且政府用責任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。

（三）增加小戶型住宅

對普遍收入不高大多數老百姓來說，買大戶型住宅是不現實的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認國情堅持提倡節約型的消費，反對奢侈性的消費模式。

五、結束語

通過上述對上海房地產現狀及原因的分析得出，上海房地產市場隨著其本身進一步的市場化、國際化，上海房價繼續走高將不可避免。但如何防止出現過度投機、嚴重的泡沫化，保證房地產市場能健康、持續、穩定的發展，是政府、房地產企業等參與各方共同努力的方向，任重道遠。

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