房地產行業協會自律研究論文

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摘要：從發達國家和地區的經驗看，房地產行業的管理非常注重房地產行業協會的自律，而不是政府過多的干預。伴隨著我國市場經濟的發展和改革開放力度地逐漸加大，依國際慣例強調房地產行業協會自律應是我國規范化管理房地產市場的重要手段。

關鍵詞：房地產行業協會自律

一、房地產行業管理的三個層面

我國的房地產行業，進入市場經濟軌道的時間并不長，房地產市場尚未形成規范化運作的市場環境，所以政府正在不斷地通過經濟手段、法律手段和行政手段對房地產市場的運行進行調節、控制和規范，使其不斷向良性化方向發展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產管理方面的一些經驗。西方國家對房地產業的理解主要分為三個層面：第一層面，私人產業。它由眾多的房地產企業提供各種涉及房地產的服務，如:土地開發、建筑、營銷、評估、融資、管理、產權保險等。對這一層面的管理，通常由房地產管理公司承擔，也即微觀管理。第二層面，專業組織和行業協會。提供諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等服務。這一層面的管理即為房地產行業協會自律，可以認為是中觀管理。第三層面，公共行業。即各級政府機關也介入房地產活動的各個方面和社會輿論的監督。這一層面的管理屬于政府對房地產業的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產業的管理不能簡單地理解為政府管理，應該包含不同的層面。隨著我國市場經濟體制的逐步完善，房地產行業協會自律應成為市場經濟體制有別于計劃經濟體制在房地產管理領域中的一大特點。

二、加強房地產行業協會自律的必要性

1、房地產行業協會的自律能有效地促進政府職能的轉變。房地產行業協會在房地產業的各個領域提供高度技術性的服務，以及諸如教育、研究、執行行為準則、頒布各種質量標準等更高層次的服務。在我國，這些性質的工作過去都由政府機構來承擔。同時，我國政府現行的房地產業管理體制是一個縱橫交錯的復雜的管理體系，地方各級政府、建設部各級機構以及土地管理部門、房管部門都有權力對房地產企業進行行政干預，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形色色的行政色彩。而房地產行業協會是房地產行業內部自愿組成的民間團體.它的組建是以房地產行業為基礎，不受部門、地區和所有制的限制，通過協調、協商的途徑來推動行業，特別是行業內部成員的發展。其自身即處于房地產業以及市場這兩個大環境中，能夠大量獲取來自市場和業內的信息，從而更有效地進行服務和管理。因此，加強房地產行業協會的自律，能夠從體制上實現政府職能的轉變，更好地規范化地管理房地產行業。

2、房地產行業協會的自律能有效地適應房地產市場的變化。房地產行業是從事房地產企業的集合，房地產行業內部企業之間，首先是競爭的關系。在這種競爭和沖突中形成了房地產行業與其他行業的技術、經濟及市場聯系，形成行業內部特定的企業結構。在計劃經濟時期，房地產行業管理實質是政府部門管理，而靠政府對房地產行業的直接管理，有可能導致行業之間技術、經濟、市場聯系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導致行業內競爭結構的變化破壞市場秩序?？梢哉f政府是難以調節這種矛盾的，而行業協會在維護市場競爭秩序、促進公平競爭方面具有獨特的作用。如在行業外部，行業協會可以代表本行成員利益，協調同其他行業之間的關系，保護本行業的正當利益不受損害；在行業內部,可就銷售市場、價格、競爭手段等進行協調,避免盲目競爭。隨著生產力的提高和社會分工的發展，行業越來越多，行業之間的經濟技術聯系越來越復雜，這種協調的難度將越來越大，既然不能靠政府來協調這種復雜的關系，依靠房地產行業協會自律將具有必然性和必要性。

3、房地產行業協會的自律是其自身職能的具體體現。房地產行業協會最重要的任務是根據房地產行業的具體情況和發展要求，為企業和政府提供雙向服務，維護會員企業的利益，反映企業的呼聲，協助政府進行行業管理。在計劃經濟時代，政府對房地產企業的服務，主要是政策措施上的服務，較為務虛。房地產企業是在政策的服務保障下生存和發展的。隨著市場經濟體制的建立，這種政府服務不利于企業的生存和發展，企業在市場競爭中對自身生存發展的關心程度要比政府強烈得多。房地產企業迫于競爭的壓力就會強烈地要求由他們自愿組織起來的行業協會發揮作用為他們做許許多多務實的服務。具體地說：主要是在政府與房地產企業之間發揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經濟調控目標，政策取向傳遞給企業，把企業的意見和要求轉達給政府；同時根據房地產行業的特點，制定行規行約，組織行檢行評，開展聯絡、指導、培訓、咨詢等工作，對企業的發展加以扶持和引導等服務。

三、我國房地產經紀行業協會現階段存在的問題

目前我國房地產行業的行業協會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產自律性組織主要包括房地產業協會、房地產估價師學會、土地估價師學會和部分省市的房地產經紀人協會。隨著我國政府機構改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業協會擔任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產行業協會的地位問題。我國目前成立的幾個房地產行業協會主要是以社會團體形式出現的，在實際運行中，則又表現為政府的附屬機構，在整個房地產行業管理中還沒有能夠起到行業協會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產行業管理與國際接軌。但由于政府機構改革尚未到位，企業對政府的依附關系并沒有完全解決，所以房地產行業協會作為民間組織的獨立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經濟組織對行業管理的巨大作用也未能得到充分發揮。同時，房地產行業協會的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業的要求和愿望，而傾向于執行國家的方針、政策，使房地產行業協會作為政府和企業間的橋梁紐帶作用發生了偏移。

2、房地產行業協會的職能問題。由于房地產行業協會與政府行政部門混在一起，在實際工作中兩個組織機構責權不清，所以房地產行業協會的獨立運行機制尚未形成。這既減弱了房地產行業協會對房地產企業的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預。管理房地產行業的政府行政部門成為房地產行業協會的靠山和業務源，行業協會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權力直接滲透到房地產行業協會機構內部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產行業協會中專業人士的素質問題。房地產行業協會中的大部分專業人士的知識面不廣，特別是在現代管理中，缺乏基本的理論素養和實踐經驗。尤其嚴重的是，他們當中的一部分人缺乏必要的“專業精神”。在發達國家中，房地產行業專業人士資格和專業人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產專業人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產專業人士十分珍惜自己的聲譽。而在我國的房地產行業中，有人通過考試取得了執業資格后，自己不去營業，而是把執業資格出售或出租給某些單位，供申報資質時弄虛作假。

四、加強房地產行業協會自律的建議

1、進一步轉變觀念，明確房地產行業協會的發展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計劃經濟時期的微觀管理，轉到市場經濟的宏觀管理上來，切實轉變政府職能。就房地產行業協會而言，也需要轉變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業、企業存在的熱點、難點問題等。房地產行業協會在當前應當擺正自己的位置，在黨與政府的領導下，在遵紀守法的前提下，獨立自主的開展活動；應努力成為行業、產業政策的主要建議者，要根據行業、產業發展的要求，進行調查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關部門提出合理的政策建議；做好房地產行業的代表，積極開展有益活動，維護本行業的合法權益。應充分發揮行業協會的協調管理作用，通過協調規范內部活動，促進行業協會的團結；同時通過協商協調，理順外部關系，創造一個有利于房地產行業協會發展的良好環境；提高房地產行業協會的凝聚力和號召力；要利用自己的優勢，加強人才培訓，擴大國內外科技交流，推動房地產行業、產業科技水平的不斷提高。

2、完善房地產行業協會的自收、自支制度，提高其自立、自養能力。提高房地產行業協會的法人化水平，其“自養”能力是一個很重要的衡量標準。房地產行業協會應通過宣傳，與社會各部門在開展有償服務活動方面取得思想認識上的共識，要支持房地產行業協會的有償服務活動。開展了有償服務活動，有了經費，活動就有生機，工作人員比較穩定，服務質量提高，就會促進了房地產行業協會的發展。從目前情況看，增加房地產行業協會的收入，主要有三個渠道，一是有計劃的發展會員，強化會員會費的收繳工作；二是利用行業協會的優勢，開展咨詢、培訓、舉辦展覽等有償服務活動；三是依照章程規定，接受企業的部分捐贈。

3、推進房地產行業協會的立法規范行業協會的行為。為了促進房地產行業協會的發展，保障房地產行業協會依法開展活動，依法行使管理職能，規范房地產行業協會的組織與行為，就需要立法，通過立法來明確房地產行業協會的宗旨。房地產行業協會要為本行業的政府決策服務，為行業、企業的發展服務，為本行業產品的消費者服務，維護行業、企業合法權益、保障行業公平競爭，溝通行業、企業與政府、社會的聯系；促進行業經濟發展。房地產行業協會要遵循自主辦會的原則，實行會務自理、經費自籌。同時，房地產行業協會的活動應當符合法律、法規以及行業整體利益要求，不損害社會公共利益。房地產行業協會的正常活動受法律保護，任何組織和個人不得非法干涉。房地產行業協會要按照國家現行的行業分類標準設立，實行一業一會的原則。房地產行業協會應當對不同的區域、部門所有制、經營規模的企業設立相同的入會標準，保證其平等的入會權利等,這些都應當用立法的形式確定下來。

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