解析經濟房的準入與退出

導語：解析經濟房的準入與退出一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、經濟適用房制度發展概況

經濟適用房制度自1998年開始實施，到2007年趨于完善，并逐步建立了廉租房和經濟適用房并行的保障房體系。2010年11月，住建部將2011年保障房安居工程建設任務提高到1000萬套，預計未來5年內我國將新建保障房3600萬套，保障房覆蓋率要達到20%。解決城市低收入和中等偏下收入家庭的住房困難被提升到前所未有的高度，我國保障房建設將邁上新臺階。

二、存在的主要問題

（一）購買對象界定難，準入制度亟待完善。經濟適用房的購買對象是低收入家庭，要找出這些低收入家庭，首先必須界定低收入的標準，其次要對購買資格進行審核。一方面，由于我國目前尚未建立公開透明的收入體系，家庭收入很難精確計算；收入核定對越來越多的自由職業者、私營企業主等群體，尤其顯得缺乏操作性。

（二）日常監管存在漏洞，雙軌制帶動利益尋租。吸引部分中高收入者進入經濟適用房市場的關鍵是經濟適用房與普通商品房形成了明顯的“價格雙軌制”。在市場上，同地段同面積的商品房和經濟適用房動輒相差幾十萬、上百萬元。按照現行規定，經濟適用房購買5年后便可上市流通，一經倒手就可輕易獲取巨額差價。因此經濟適用房便成為許多人不惜瞞報、假報而要獲取的“謀利房”乃至“暴利房”。

（三）退出機制難以操作，造成既得福利固化。由于住房保障制度的退出機制不完善或難以執行，特別是以獲得產權為主的保障形式容易產生福利固化的問題，所以如果沒有適當的退出機制，購買經濟適用房的家庭在收入提高后如不再符合資格條件，或由于家庭人口出現變化(如子女成人后單獨居住或者結婚后另立門戶)，享受的經濟適用房或者應退出或者應調整為其他保障類型，但由于目前缺乏相應的退出機制而無法操作。

三、相應的對策

（一）健全準入機制。建議加強房管部門與銀行、證券、勞動保障、稅務、交通、公安等部門的信息共享，加快建設全國統一的信用信息共享平臺，多渠道核實保障性住房申請者的收入和資產狀況，甄別出真正符合條件的申請者，根據低收入者的困難程度納入不同的住房保障供給范圍，根據不同地區居民收入狀況制定出不同的保障標準。

（二）加強公示審核。地方政府部門和媒體在加大公示力度的同時，應增加信息透明度，公布保障房申請人的職務、收入、家庭資產等詳細內容，在全社會形成一張廣泛的監督網，發揮社會公眾的監督作用。

（三）建立退出機制。退出機制的建立，將把市場化的住房供應體系與多元化、多層次的住房保障體系區分開來，把推動經濟適用房的政策目標由“政策性商品房”向“保障類住房”過渡，從而在制度上剝離現行住房政策中的經濟特性，使經濟適用房制度回歸其社會政策目標，從根本上達到經濟適用房的社會保障性和社會公平性。

1、加強收入動態監管。由于住房保障對象的收入水平并非一成不變，因此，對住房保障對象的家庭收入狀況、住房困難程度和住房保障面積等應進行動態跟蹤。根據收入水平的變化調整低收入家庭的標準，并定期向社會公布，每隔兩年或稍長時間對原保障對象進行重新認定，只有符合條件的方可繼續享受經濟適用房。

2、建立政府回購制度。目前經濟適用房的退出主要是因為購房人家庭經濟狀況改善，不再需要已購經濟適用房，通常采取上市出售轉換成商品房的形式，一方面不能實現經濟適用房的循環利用，另一方面造成了國家土地收益及各種補貼的流失。建議改為由政府回購，并將政府回購條款列入《經濟適用房退出辦法》，把回購作為購房者購買商品房的前置條件。讓購房人心知肚明，自己決定是否購買經濟適用房。

3、形成“租售并舉”的格局。經濟適用房應逐步實現“租售并舉、售出回購”，并逐步過渡到以租為主。對經濟租賃房，由政府向相關低收入群體提供租房補貼，等到居住者條件超過低收入，政府停止給予補貼，這不失為一個良性循環的途徑，既有利于形成退出機制，同時有效避免了相關利益鏈的滋生，也有利于政府控制一定租賃房源。

4、完善住房保障體系。建立經濟適用房的退出機制，應在保障房體系內提供經濟可行的退出選擇，即：制定由廉租房向經濟適用房再向商品房過渡的正反雙向的具體操作程序，以使保障對象在家庭收入變化后能適時調整到所對應標準的住房，直到這個家庭具備購買商品房的能力以完全退出。

（四）完善懲罰措施。

目前我國已出臺懲處標準的城市，最嚴厲的規定只是處以5000元的罰款，以及3年內不準申請保障房。當務之急，是要在各地立法探索的基礎上，抓緊制定國家層面的住房保障法律，盡快出臺《基本住房保障法》，既要明確各級政府在推進住房保障工程中的責任，又要規范保障房在分配、運營、流轉環節中存在的種種混亂局面。尤其要加大對虛假申報、騙購騙租、轉租轉售、閑置浪費保障房等行為的懲罰力度，對騙購、騙租等行為“零容忍”，直至追究其法律責任。