房地產價格區域經濟論文

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1房地產價格與區域經濟互動機制分析

1.1區域經濟主要變量對房地產價格的影響

在社會總供給與總需求大體平衡、社會結構協調、區域經濟健康合理發展時，房地產業就具有良好的發展條件和基礎[20]；反之，如若社會結構失衡、區域經濟整體效益差或增長質量不高，房地產業的發展就會受到限制。房地產開發離不開資本投資的運作。房地產開發投資額越大，消費者及其他房地產開發商對市場預期越高，從而對房地產市場發展的激勵作用就越大。從供給角度考慮，開發商投資水平越高，越有能力提供更多住房，規模效益越大，就越有可能降低房價。從消費水平角度分析，理論上消費者消費水平越高，支付能力越強，住房需求越旺盛；從微觀經濟學供需曲線上來看，在供給不變的情況下住房價格也越高。然而需要注意的是，盡管消費由收入被動決定，但收入增加對房價的影響程度不能一概而論，還取決于消費者個人邊際消費取向等其他方面因素。利率水平主要作用于宏觀層面，概括來說即通過利率高低能夠影響開發商的運營成本和購房者的購房成本，從而影響商品住房的供給和需求，進而達到影響房地產價格的目的。近期，中國人民銀行消息決定下調金融機構人民幣貸款基準利率，試圖調整由于房地產市場遇冷，開發商開發勢頭低迷，消費者買房熱情減弱，區域GDP增速放緩的局面。

1.2房地產價格對區域經濟的影響

區域經濟是市場宏觀經濟的重要組成部分，區域經濟的可持續發展是我國宏觀經濟可持續的主要支撐，是拉動我國宏觀經濟向前發展的原動力。需要指出的是，區域經濟的可持續并非只停留在關注地區經濟指標層面，其實質是在繼續推進經濟增長的同時兼顧社會進步和生態和諧，是一個三者融合協同發展的有機統一過程[21]。過去，人們一度認為追求高房地產投資額可以得到區域經濟指標倍數增長，然而卻忽略了對社會與生態的負面影響。前文提到高房地產投資額會導致高預期和高房價，彼此呈正向影響，因此要研究房地產價格對區域可持續發展的影響亦需從三方面考慮：即對生態可持續性的影響、對經濟可持續性的影響及對社會可持續發展的影響[22]。關聯效應與乘數效應是常用于表示其他產業指標和區域經濟指標彼此相互作用程度的經濟效應?？赏ㄟ^循環和因果積累這種作用不斷強化放大、不斷擴大影響，從而研究經濟活動中某一變量的增減所引起的經濟總量變化的連鎖反應程度。本文所指“關聯效應”，即房價與區域經濟之間相互發展的作用效果。房地產價格所表現出來的物質流、資金流、信息流等通過一定的經濟效果增加區域經濟中各個要素的關聯度，從而體現拉動或抑制區域經濟的外在效應。房價對區域經濟的“乘數效應”是一種宏觀的經濟效應，表現在一個變量的變化以乘數加速度方式引起最終量的增加。從市場供給與需求角度引起的房地產價格的變動，間接反映在區域內的資源整合、資金流通、聯動發展，對經濟增長有“乘數效應”。眾所周知，每一塊有限面積土地能承載的環境壓力與人口壓力都有一個上限。然而，隨著城市大量人口涌入催生了住房的剛性需求量，抬高房地產價格進而刺激房地產開發商大量投資開發土地的同時，“混凝土森林”導致城市環境難以荷載，熱導效應、噪聲效應、疾病頻發。與此同時，房地產價格的區域性分布不均亦會造成地區內交通壓力增大，普通居民因無法承受市區內高價房而不得不選擇離市中心較遠的房屋，致使上班高峰時城市交通擁堵現象嚴重，拉動效應與成熟效應同時顯現。此種房地產價格對社會可持續發展造成負面效應。

2房地產價格與區域經濟系統構建

2.1房地產價格與區域經濟系統的結構

區域經濟子系統與房地產子系統之間在相互影響和制約的作用過程中共同演進。區域經濟的發展為房地產業提供各種物質資料的生產，包括通過資源配置所帶來的房地產資金投資分配，調整土地市場供應，通過物價指數和消費者投資預期調整房地產業投資力度，從而帶動房地產業與區域經濟的協調可持續發展。房價子系統除了直接作用于區域經濟系統以外，還通過資源、環境、人口、社會間接對區域經濟系統施加影響，如圖1所示。圖1系統相互作用圖在充分考慮房地產價格與區域經濟及深入分析其內在關系的基礎上，得到模型的總體因果關系圖，如圖2所示。利率投資者意愿地產企業開發能力供求效益利潤住宅建筑用地邊界銀行支持力度房地產產業值消費機會成本存貸利息區域經濟產值物價指數區域固定資產投資土地價格土地政策房地產建筑成本土地市場供應房地產價格政策法規供求比房地產市場供應房地產市場需求其他因素購房政策購買能力房價收入比按揭貸款首付比收入預期信貸規模信貸需求家庭結構性收入消費需求人均收入家庭結構房地產投資心理預期消費水平<其他因素>圖2總體因果關系圖（1）房地產價格→房地產產業值→區域經濟產值→區域固定資產投資→土地市場供應→房地產市場供應→消費需求→房地產市場需求→供求比→房地產價格。（2）房地產價格→房地產產業值→區域經濟產值→人均收入→消費水平→消費需求→房地產市場需求→供求比→銀行支持力度→地產企業開發能力→房地產價格。（3）房地產價格→房地產產業值→區域經濟產值→人均收入→信貸需求→信貸規模→存貸利息→利率→地產企業開發能力→住宅建筑用地邊界→房地產價格。（4）區域固定資產投資→房地產投資→房地產市場供應→供求比→房地產價格→房地產產業值→區域經濟產值。（5）區域經濟產值→人均收入→信貸需求信貸規模→存貸利息→利率→地產企業開發能力→房地產價格→房地產產業值→區域經濟產值。

2.2整體系統流圖

房地產價格與區域經濟系統子系統、人口就業子系統和房價標準構成，整體系統流圖如圖3所示。（1）區域經濟子系統。區域經濟子系統的核心概念涉及區域GDP、區域經濟增長率、區域經濟投資等。（2）人口就業子系統。人口就業子系統的核心概念涉及就業人口增長率、第三產業就業人口、城鎮化就業人口增長率乘子等。（3）房價子系統。房價子系統的核心概念涉及房地產價格、房地產價格變化率等。

3房地產價格與區域經濟系統動力學仿真

3.1模型檢驗

模型的信度及效度檢驗采用了與歷史數據比較分析的方法，結果如圖4所示。其中2012年數據偏差最大，但也僅為6.31%，表明仿真結果與實際數據基本一致，該系統動力學模型可用。

3.2模型運行結果及分析

根據現狀條件下的各參數值，運用系統動力學VENSIM仿真軟件，可得2004~2013年哈爾濱市房價與區域經濟系統的仿真結果，主要為驗證性作用，詳見圖5~圖7。仿真結果表明，2004~2013年區域GDP、就業總人口數、房地產平均價格總體上升，符合我國市圖52004~2013區域GDP仿真結果圖62004~2013就業人口仿真結果圖72004~2013房地產價格仿真結果場總體狀況。其中，2006年哈爾濱市房價增速放緩，有走低趨勢，其原因可能是同年央行對貸款利率進行的兩次上調增加了消費者購房成本，抑制了購房行為；2008年爆發全球金融危機，哈爾濱市房價不降反升，這與央行同年4次下調貸款利率不無關聯，同時亦可判斷此時購房者主要為剛性需求；此外圖中可見哈爾濱地區經濟和就業情況依舊維持穩健增長，分析原因可能為本文在搜集數據時以區域為單位，通過區域內的指標統計和修正，弱化了危機在指標及數量關系上對經濟和產業的影響；另一方面，由于哈爾濱市的地理位置和對外發展狀況，從經濟各項指標以及房價的統計數據上看，危機的影響不能作為研究的關鍵因素，因此本研究不予考慮，這也充分體現了房價與區域經濟互動關系的地域差異性。2011~2012年間區域GDP增速放緩，區域房地產價格走低，就業人口總數穩定增長。可見區域GDP對房地產市場有一定依賴作用，彼此呈正相關作用。2011年7月起，各地緊隨“國八條”推行限購限貸政策，一時價格走低；然而穩步發展的經濟態勢刺激就業，增長的就業人口也一定程度上推動了區域GDP的發展，兩者呈正向影響，但人口增長對區域GDP作用效果并不明顯，有理由推測新增的就業人口為簡單勞動力。2012年后，地方政策作用效果減弱，房價反彈，又促進了區域GDP的加速增長，再次證明了兩者正向影響的關系，且房價增長對區域GDP作用效果顯著。2004~2013年區域GDP和房價的仿真結果，很好的擬合了區域經濟與房地產價格協調發展的理論結論，二者相互促進，具有緊密的內在聯系。

4結語

本文運用系統動力學方法切入房價與區域經濟的互動性研究中，有重點地將房價與區域經濟系統拆分，進行了理論的與實證的研究，通過建立區域經濟、房價以及就業人口三個子系統，深入分析了各子系統之間的內在聯系以及指標間的密切關系。本文立足于大量樣本數據的分析，完善了以往對偏遠地區房地產價格與地區經濟的互動性關系研究不足的缺陷。通過實證結果，進一步揭示了房地產價格與區域經濟的互動性本質，這對研究房價規律以及宏觀經濟領域具有積極的借鑒作用。

作者:李佳桐劉忠奎楊曉冬單位:哈爾濱工業大學