房地產業與區域經濟關系分析

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摘要：房地產業的發展，促進了我國經濟的發展，改變了許多地區落后的面貌，成為了地區經濟快速發展，城市建設的中堅力量。那么經濟欠發達地區，特別是那些欠發達區域的縣級城鎮的經濟發展與房地產業之間是怎樣的關系呢？這些地區又應如何理順它們之間的關系，促進地方經濟、房地產行業健康、持續地發展呢？筆者結合自身的相關經驗，探索經濟欠發達地區房地產業與區域經濟發展關系，并提出一些相關的改善建議。

關鍵詞：經濟欠發達地區；房地產業；經濟發展

一、房地產業與經濟發展的關系

（一）房地產業對經濟發展的作用。近年來，政府部門不斷加大力度發展經濟欠發達區域的經濟與建設，實施東北振興、西部開發、設立自由貿易區等區域發展戰略，以縮小區域之間的差距，力促國民經濟總體保持健康、快速地發展。然而由于欠發達區域受政府職能轉變、觀念、體制環境和科技水平等因素的制約，其剪刀差卻呈現出繼續擴大的趨勢，而且這一形勢在縣級城鎮顯得更加突出。房地產行業作為國民經濟的支柱性產業，與其相關聯的產業非常多，推動著各行各業的發展，繁榮了一方經濟。因此，房地產業的發展對于區域經濟的增長具有促進和牽制的作用。對于經濟欠發達地區來說，在經濟與市場的運行過程中，如果房地產行業運行有序，處于良好發展狀態，所取得的社會效益和經濟效益較高，它將會強力地帶動與之相關聯的行業快速發展，使區域經濟迅速崛起。反之，倘若房地產發展欠缺科學規劃和有效監管，市場投資泛濫無序，就很容易形成樓市泡沫，危及當地的經濟，這已不是“牽制”兩字所能承擔得起的了。房地產業的發展離不開建材、機電、五金、設備、陶瓷、化工、玻璃等眾多行業的支撐，反過來，房地產的規?；l展，這些行業也將獲得快速發展的機遇。根據一些發達國家的統計與分析，得出房地產業的產值每增加1個百分點，就能使與之相關聯產業的產值增加約1.52-2個百分點。從此得知房地產業對于關聯產業的乘數作用大于“1”。房地產業不僅能有力促進機電、化工、鋼鐵等基礎性工業的發展，發揮著積極的作用，而且帶動家具、家電、服務、金融等產業的興起和繁榮。（二）欠發達區域經濟對房地產業發展的影響。在欠發達區域，特別是欠發達區域的縣級城鎮，受經濟條件的制約，房地產業的發展深受影響，文中主要從區域的政策調控、投資環境、金融扶持、消費理念四個方面入手進行分析。第一、宏觀調控政策對房地產業的影響。1998年我國房改政策全面落實以來，隨著住房私有化率逐年提升，以及城市化進程的全面推進，為房地產業蓬勃發展創造了良好的契機，并使之成為促進經濟發展的重要行業。但也由此產生了一系列社會與經濟問題，為避免“房地產泡沫”經濟產生，國家出臺了一系列宏觀調控政策。宏觀調控政策為經濟發達地區遏制房地產無序擴張、調控房價起了決定性作用，卻也給經濟欠發達區域的房地產業戴上“緊箍咒”，甚至腹死胎中。經調查，在經濟欠發達地區，因宏觀調控政策，使得房地產業投資者望而卻步，土地流拍或無人問津已成常態；然而經濟欠發達地區的商品房購買者主要為“剛需”群體，勢必造成供需矛盾，讓剛形成的買方市場，再次向賣方市場傾斜，進而加大消費者負擔。第二，投資環境對房地產業的影響。一個經濟發達的區域，其經濟發展必然充滿活力，各行各業的投資也會更加活躍。投資環境主要包括區域經濟整體的發展水平、投資水平、城市基礎設備設施的建設水平以及金融發展水平等。這些因素決定著房地產業能否穩定、持續地發展，而經濟欠發達區域的投資水平、各種設施的建設水平等都無法與發達地區相比擬，這一情形對于縣級城鎮而言，更是望洋興嘆，雖有心，卻力不足，這就加大了的項目開發成本、延長了的開發建設投資回報期、縮小了的房地產商投資利潤等也是欠發達地區房地產業發展緩慢的重要原因之一。第三、消費理念對房地產業的影響。房地產是一種不可復制、獨一無二的商品，這種特性使房地產商品的供求規律不同于一般商品的供求規律，主要表現為供給的無彈性和需求的逆向性?？陀^上，一個區域的收入水平和消費水平為房地產業的發展提供了支持和保障。而由于欠發達區域的縣級城鎮的經濟發展較為緩慢，整體水平并不高，人均收入較低，這就使得人們必須先解決“溫飽”與“有沒有”的問題，造成與生活息息相關的“衣食住行”中“衣”與“食”占據了人們生活支出中絕大部分，住房支出占比重自然縮減，房屋“剛需”矛盾日益突出。而且不同的消費理念也會對房地產的需求產生影響。因此，從目前我國欠發達區域的經濟發展形勢來看，這些區域房地產業的開發與發展是任重道遠，這些區域經濟的崛起和房地產業的興起還有一條很長的路要走，必須依據當地實情，加強宏觀、微觀調控，使它們互相作用，共同發展，欠發達區域的縣級城鎮更應如此。第四、金融扶持對房地產業的影響。區域的金融環境往往決定著區域房地產業的發展速度和高度，房地產業與金融行業之間的關系可以說是相輔相成的，房地產的開發和發展都離不開金融行業的支持，金融行業為房地產業的發展發揮著積極的杠桿作用。例如從房地產業的流通角度來講，房產預售與信貸按揭方式的出現，有效地解決了房地產供求雙方的資金問題，激活了人們的開發與購買欲望，釋放了房地產市場的潛在需求。從銀行信貸規模的大小我們可以大致看出該區域房地產業的發展狀況。然而在經濟欠發達區域中金融行業過分強調風險防控，將僅有的資金額度集中投入到所謂的“高、大、上”項目中，加上欠發達區域其發展環境不理想，社會的法律意識、誠信意識和風險意識仍需逐步增強，以及以市場要求相適應的新型的銀企關系還沒有走上良性發展的軌道，銀行信貸業務配套緩慢、額度小，從而制約了這些地區房地產行業的發展，同時也制約了經濟的發展。

二、欠發達區域發展房地產業促進經濟發展的建議

房地產業與區域經濟之間的聯系較為緊密，那么欠發達地區，特別是一些欠發達區域的縣級城鎮，應如何加強房地產行業與區域經濟之間的聯系，解決瓶頸問題，促進房地產業的發展，進而推動欠發達地區經濟發展呢？（一）分類調控涵養市場。政策保障是促進區域經濟發展的前提，根據不同區域的經濟發展狀況分類調控，將管控與扶持有機結合，避免“一人生病，全家吃藥”，方能推動欠發達地區房地產業發展與進而促進區域全面經濟發展。（二）規范土地市場。房地產之所以不可復制就是因為土地的原因，土地是有限的，是房地產業的命根?？梢赃@么說在一定的經濟條件下土地資源的供應狀況左右著房地產市場的平衡。欠發達地區土地資源的開發嚴重落后于沿海經濟發達地區，因而土地資源更為有限，在這種情況下若要充分發揮土地資源的作用，當地各級政府就必須采取有效措施，落實科學發展觀，加大規范土地市場的力度，對于土地的規劃利用更要具備高度的科學性和前瞻性，才能保證土地資源的開發與利用有序運行，更加的科學。（三）完善融資渠道。在我國城市化發展和經濟高速增長的前提下，房地產業的投資回報率相當高，但是房地產的開發建設離不開金融行業的大力支持，而欠發達區域的金融行業發展較為保守，為了有效解決資金瓶頸難題，欠發達區域的金融行業可根據當地的實際情況進行創新，改變“錦上添花”切實做到“雪中送炭”，改革金融政策，放寬信貸條件，增加信貸額度等支持房地產業發展。當地政府也應加快拓寬融資渠道，有序地引入民間閑散資金，助力房地產金融，從而促進房地產業快速發展，帶動其他關聯產業的發展，繁榮當地經濟。（四）合理調控房產價格。當前我國經濟的發展已進入快車道，但是人均收入水平仍然無法與發達國家相比，其差距仍然很大，人們在購買房產時都是經過百般思慮才做決定的，這里面有經濟收入不高的原因，也有房價過高或無力還貸等原因。特別是經濟欠發達區域，人們首先要解決的是溫飽問題，對于改善住房只能停留在美好愿景上而已。為此，相關的政府部門應加強學習精神，深入實地考察與調研，扣緊當前社會的主要矛盾，以當地的實情為基礎，探尋適合本地經濟發展的房地產定價機制，制定優惠政策，從而控制房地產的開發成本，進而使房價與當地經濟發展相匹配，有效解決民生問題。（五）管控房地產開發速度。房地產業能否健康持續發展對我國經濟的發展有著相當大影響，如果政府部門不能有效管控房地產的投資速度，致使其過快或過慢，這對于我國經濟的穩定持續發展是非常不利的。所以，政府部門要以“科學發展觀”為指導思想，嚴格規范房地產開發的管控制度，明確政策保障性用房與商品房開發建設的配比，加大“剛需”性購房的扶持力度，引導房地產業健康有序發展，進而改善當地人民的居住條件，拉動當地經濟的發展。

三、結語

房地產業與區域經濟發展之間的關系是不可分的，它們之間互相作用，互相制約，因此我們務必理順兩者間的關系，緊密經合欠發達地區的經濟實情，制定科學的評判指標，采取適當的評判方法，尋求房地產業與區域經濟協調發展的平衡點，力保兩者都能健康持續發展。

參考文獻：

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[3]盧寶峰.房地產業與區域經濟協調發展關系研究[J].工程技術（全文版）,2016,11.

作者:阮明華 單位:順昌縣規劃建設和旅游局