房地產價格持續快速上漲論文

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摘要：文章針對我國房地產價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產企業、房地產購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩定房價的對策建議。

關鍵詞：房地產泡沫；成本推上；國際游資；經濟適用房

一、近年來我國房地產價格持續快速上漲

1998年我國房地產市場開始了對舊體制的全面改革，許多的居民通過購買產權擁有了自己的住房。然而近年來，房地產價格持續走高，嚴重影響了我國房地產市場的穩定與人民生活的安定。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發出來，加之20世紀末擴大內需的一系列政策，房地產價格一漲再漲（見表1）：

由表1可以看出，1999～2005六年間，房屋銷售價格指數呈明顯上升趨勢。據國家發改委、國家統計局調查，2007年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產價格不降反升。

房價過高過快增長引發了房地產泡沫。由于房地產虛擬需求過度膨脹導致房地產價格相對于理論價格的非平穩性上漲，當經濟快速發展，財政狀況好轉時，盲目或有目的地投機房地產，而產生房地產價格暴漲現象被稱為房地產泡沫。當價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據泡沫的具體成因采取有效對策，控制房地產價格繼續大幅上漲。

二、近期我國房地產價格持續快速上漲的原因

（一）政府方面

有關房地產的各種現行制度在執行過程中有許多不規范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價房產，特別是經濟適用房的開發政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監督管理。最近北京新推出的經濟適用房項目，在認購過程中出現了很多不公平、不規范的現象，使調控政策難以達到預期的效果。新出臺的政策缺乏權威的解釋，容易產生誤解，也影響了調控效果，有的誤解還被投機者利用，成為他們哄抬房價牟取暴利的工具。另外土地審批環節中出現的不公平、不透明的現象，抬高了土地使用成本。

（二）房地產企業方面

1、房地產開發方面。由于對房地產需求的錯誤預期和高收益的誘惑，開發商把大量資金投入到了高檔物業的開發之中，盲目追求“大而全”，而需求較大的中低檔物業開發不足。供需錯位使大量高檔物業積壓，形成空置，而中低檔物業的需求卻得不到滿足，價格上漲。

2、開發成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續上升（見表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權屬于國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權。使用權取得時，用地者要將批租期限內的大部分稅費一次性繳付，短期內會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數不法之徒進行權錢交易的資本。開發商在獲得土地使用權過程中用于賄賂官員的額外資金，在銷售時轉嫁給了購房者，提高了房價。（2）開發企業融資成本上升。近年來，為了打壓房地產泡沫，制止房地產過度開發，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發企業的貸款門檻，造成新建房地產項目融資成本上升。對此，開發企業的反應無非兩種：一是減少開發量，二是提高已建房產價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價?？梢?，如果調控力度過猛，調控手段過于生硬，不僅不能達到預期的效果，甚至可能適得其反。

3、需求方面。（1）城市化進程加快，家庭規模縮小。隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規模是指家庭平均人口數。家庭規模與住房價格變化方向相反。隨著經濟發展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現家庭小型化趨向。根據我國人口普查數據，1982年我國家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國家庭規模20多年來急劇變小，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。（2）社會心理因素。當房地產價格上漲時，消費型購買者預期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產的持有會帶來更大的增值，于是爭相購買，推動價格繼續上升。如今我國國民經濟飛速發展，再加上“入世”、“奧運”等利好消息的影響，人們自然做出房價上揚的預期。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續上漲的觀點，形成大規模跟風購買，造成短期內房價非正常上漲。另外，國家為了控制房地產開發過熱，采取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著“開發商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益”，于是爭相購買，推動房價繼續上漲。

4、外部因素。從2005年7月21日起，我國放棄了盯住單一美元的做法，實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節和有管理的浮動匯率制度，人民幣開始小幅升值。從匯率制度改革至2006年末，人民幣對美元累計升幅達6%，到2008年2月26日人民幣與美元的比價已達到7.1505元/美元。在人民幣繼續升值預期的刺激下，國際資本大量流入，是我國的外匯儲備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國外匯儲備余額已達10663.44億美元，居世界第一位。這些國際游資兌換成人民幣進入我國房地產市場，期待人民幣更大幅升值時出售，再兌換成外幣，就可得到房地產增值和匯率變化兩方面的收益，國際游資的大量涌入大大推動了房地產價格的上漲。

三、穩定房地產市場價格的對策建議

（一）政府

1、正確運用財政稅收政策進行調控。在對房地產征稅過程中，要區分對不同環節征稅可能產生的結果。由于我國房地產市場稅負轉嫁現象嚴重，開發商可以通過提高售價的方式將稅負轉嫁給購房者，若在開發環節課以重稅，不僅不能有效地打擊房地產的過度開發，反而促使房價一路飆升，因而，在開發環節主要對高檔公寓、別墅、寫字樓征稅即可，應把征稅重點放在房地產的持有和轉讓環節。

2、減少土地使用審批環節，降低土地使用成本。降低土地使用成本的過程，并非降低土地出讓金，而是整頓土地使用權轉讓過程中的不合理收費。減少土地使用審批環節，也并不是簡單的“砍”掉幾個環節，方便土地使用權的取得（因為這樣會造成土地的無秩序開發，不利于保護耕地），而是加強管理，使其過程更加透明化、簡單化，將原來土地批租過程不規范而產生權錢交易的部分減掉。

3、完善房地產稅，爭取早日開征。目前正在醞釀之中的房地產稅，還僅限于理論和實驗階段，也存在諸多爭議，需要不斷完善。房地產稅應為地方稅收，本著“取之于地、用之于城”的原則，將房地產稅收收入廣泛用于本地區的環境改善和基礎設施建設，以促進本地區的城市建設和經濟的發展。

4、加強收入結構調整。既然住房需求的主體是普通中低收入居民家庭，那么可以通過收入結構的調整，提高中低收入者的收入增幅，降低房價收入比，促進供求平衡，進而穩定房價。對于那些高收入人群，降低他們的收入增幅，可能使他們因為資金不足而放棄或延緩房地產投機行為，從而穩定房地產價格。

5、加強輿論引導。既然消費者預期在推動房價上漲的過程中起著舉足輕重的作用，而輿論導向又時時影響著人們的預期，那么，要想切實穩定房價，就要通過媒體的作用，把握輿論導向，間接改變人們的預期，從而控制需求，調控房價。國家為穩定房地產價格而采取的各種新政策，也要通過媒體進行解釋。政府應建立官方政策解釋機構，領導媒體去偽存真，促進各種政策起到應有的調控效果。

6、規范經濟適用房的開發和銷售。經濟適用房是具有社會保障性質的商品房，具有經濟性和適用性的特征。經濟適用房的開發準確地說不是一種純粹的經濟行為，而是一種調控手段，它將對現有房地產市場的供應量、產品結構及價格產生重大影響，平抑過高的商品房價格。要建立完善的監督機制，避免在經濟適用房的開發和銷售中出現以權謀私、擅自抬價等問題。

7、采取措施控制“熱錢”涌入房地產市場。一方面，要完善外資監管機制，對外資的流入采取監督控制，建立預警機制。另一方面，要引導外資流向，使外資盡量流入生產性領域，發展這些產業，尤其是供不應求的消費資料的生產行業，不僅有利于擠出房地產市場的泡沫，也可以抑制我國目前的消費品價格結構性上漲。

（二）房地產企業

1、從需求出發，調整各類房地產項目投資結構。目前的空置房基本都是豪華別墅、高檔公寓、寫字樓等高端房地產項目，說明這些項目供過于求，而中低等價位的房屋緊缺，其供應量遠遠達不到廣大消費者的購買需求。只有開發企業對市場需求情況有了正確的了解，而且據其對房地產投資結構做出相應的調整，才能從根本上穩定房價。

2、融資途徑多元化。國外的房地產企業一般采取上市融資、債券融資、購房者與開發商合伙建房等多種途徑進行融資。但是在我國，支撐房地產價格的資金60%-70%來自銀行貸款，房地產企業的開發資金來源也以銀行貸款和購房首付款為主。從長期看，房地產開發企業融資形式單一，一方面會給商業銀行和購房者帶來較大風險，對于商業銀行而言，大量的房地產開發貸款一旦難以收回，便成為呆壞賬，使其蒙受巨大的損失。當信貸政策變動，貸款難度加大時，企業的資金鏈就會斷裂，影響開發企業的正常運行。而學習國外先進經驗，廣泛采用多種融資途徑，則可大大降低成本和風險。

（三）購房者

一方面，要了解房地產市場的真實情況，形成正確的預期。要相信國家的調控能力，克服從眾心理，形成理性的消費投資習慣，不要盲目從眾。對相關信息要學會去偽存真，不要受投機性炒作的影響，把握投資方向，客觀上穩定了房價。

另一方面，對房地產政策措施要正確理解，了解最新政策和對政策的解釋，避免產生誤解。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”這是人們“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓對美好生活的向往，更是我們要大力發展房地產業的目標所在。雖然，如今我國房地產市場還不成熟，出現了房價過高過快上漲的問題，引發了房地產泡沫，但是，相信通過政府、企業和廣大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，穩定房價，使房地產業更好地為國民經濟的發展服務，為人民生活水平的提高服務。

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