房地產業經濟發展問題和對策研究

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摘要：隨著我國經濟進入新常態，我國房價也出現“新常態”的發展態勢。本文針對新常態環境下近一年的房地產業現狀，指出新常態背景下房地產業經濟發展存在的供需不平衡、房價級差大、投資增速較快、金融風險增加、風險管理體系不完善、節能減排不到位而造成的環境污染等問題，提出了房地產業要想平穩健康發展，應堅持優化投資結構、堅持國家的宏觀調控、縮小各地區間的房價差距、采取投資風險的防范策略、限制污染和保護環境等建議和對策。

關鍵詞:房地產業;新常態;經濟發展;對策

一.引言

新常態是“習式熱詞”的其中之一；“新”就是“有異于舊質”，“常態”就是固有的狀態；這是一種趨勢性、不可逆的發展狀態，意味著中國經濟已進入一個與過去三十多年高速增長期不同的新階段[1]。新在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常態”，他指出：“中國發展仍處于重要戰略機遇期，我們要增強信心，從當前中國經濟發展的階段性特征出發，適應新常態，保持戰略上的平常心態[2-3]”。對于房地產業，步入新常態的宏觀大環境是其必然趨勢，在新常態下，房地產業需要面臨哪些經濟問題以及相關問題有何解決對策就是本文要研究的重點。

二.新常態下近一年我國房地產行業現狀

中國指數研究院2016年了《2015年中國主要城市房地產市場交易情報》，情報中顯示2015年樓市總體成交量比2014年上漲20.56%。由于國家政策的放寬，樓市已經整體平穩和回暖，熱點城市的人口對住房和投資需求旺盛，并且大量的富人聚集，使得購買力更強。一線城市的樓市總成交量相比2014年上漲34%；二線城市的樓市總成交量相比2014年上漲17%；三線城市的樓市總成交量相比2014年上漲22%。一、二、三線城市的樓市總成交量均整體上漲，我國房價渡過冰封期，明顯平穩回暖。根據CREI的數據顯示，2015年12月份監測的主要城市累計成交面積持續上漲；環比上漲了9.3個百分點，同比上漲了8.63個百分點，全年累計總成交量和去年相比，同比增長了20.56個百分點。從環比來看，全國有29個城市的房價均上漲；從同比看，全國有26個城市的房價均上漲。二線城市房價出現結構性下降，但影響不大。如烏魯木齊在房管局數據中，房價同比下跌16%，主要由于中心房價較高的地段樓市成交量下降，而遠郊房價較低的地段樓市成交量上升所致。三線房價較低的城市出現下降，未來樓市壓力增加。我國很多三線城市，房價本身較全國房價偏低，人群的購買力相對較弱，價格下跌使樓市和投資者的壓力增大，這些城市的發展潛力極其缺乏，未來市場發展壓力巨大。在過去的幾年里，對于房地產投資過熱等問題，我國政府對房地產行業采取各項行政手段如限購、限價、限貸來干預房地產過熱的情況，但均未取得顯著效果。直到2015年以來全國大部分地區房價趨于平穩，政府的政策才漸漸放寬。

三.新常態下我國房地產存在的問題

（一）供需不平衡

從住房的等級來看，中低價位的住房供不應求，中高檔住宅整體價格較高，使購房者望而卻步。從住宅和非住宅的比例來看，個別地段商品房的空置率較高，其中寫字樓和中高檔住宅占整體的8%，而我國正常范圍在1%-5%之間，超出了我國應有的平衡點。從我國的購房需求看，大部分人群收入水平低，經濟能力不夠，因此購房能力有限，我國現階段最需要的是經濟適用房和中低價位的中小戶型適用房，但市場目前還是中高檔商品住宅占比重大。雖然人均收入水平逐漸提高，但是貧富差距也相差懸殊，使得大多數低收入消費者在房價被投資者抬高的時候買不起房，譬如北京、上海等一線城市也出現經濟適用房和低檔房供不應求，而高檔商品房則空置的現象。

（二）房價級差較大，投資增速較快

2015年以來，我國一線城市如北京、上海、廣州房價的平均漲幅大于15%；二線城市比如大連、重慶房價平均降幅超過8%，而天津房價的平均上漲2%，房價上漲緩慢；汕頭、貴州和長春等三線城市房價均呈下降狀態。城市間房價漲跌差別過大，熱點城市的房價由于炒房者的炒作一直居高不下，而二三線城市的房價隨國家整體的下降而下降，甚至比國家的平均值下降的還厲害，缺乏發展的空間。2015年我國對房地產業的政策放寬，在這期間房地產業完成額的年增長率逐漸升高，使投資增速有所遲緩，但是效果并不顯著。同時，增速過快也會導致連鎖反應：土地需求量增加、土地價格增加和配套設施的增加。

（三）房地產業的金融風險增加，管理風險的體系不完善

根據筆者對遼寧省內部分中小型房地產企業的關注和調查，發現其中大部分企業普遍缺乏對市場走向的分析預測能力的對實際風險的規避和精細化的管理，對房地產業固有的經營性風險、財務性風險、周期性風險、市場性風險、通貨膨脹風險、利率性風險和政策性風險等風險的應對能力明顯缺乏。中小型房地產企業缺乏管理經驗，忽視了對人才和能力的培養以及缺乏科學技術的投入，缺少新常態環境下對風險程序和風險概率的度量，并且面臨實際風險時也缺少對風險進行防范和處理的切實有效的方法。

（四）節能減排不到位，環境問題突出

我國在全球能源生產國和消費國中位列第二。能源供應持續增長，推動了經濟的快速發展，各項建設均取得了舉世矚目的成就，但也為此付出了巨大的資源和環境代價。2015年，我國政府更加專注環境問題，完善了與環境相關的法律法規并且嚴格執法，環境的改善我們有目共睹。但是，目前我國環境問題依舊很棘手，這與經濟結構不合理、增長方式粗放直接相關。房地產業是高能耗的產業，隨著它的迅速發展，導致我國環境問題日趨嚴重。房地產業仍然存在著高污染、高排放、高能耗、低效益等問題[4]。

四.新常態下促使房地產業平穩發展的對策

（一）對房地產業的投資結構進行切實有效的優化，保證供需的基本平衡

當前，我國房地產業頗具規模，新建房屋數量往往供過于求，由于投資過熱，房價依舊上漲。現階段急需買房的群體大部分是中低收入人群，高檔房屋主要是為房地產的投資者和炒房客做準備的，而中低檔房屋在房地產業中占得比重遠遠低于高檔住宅的比重，于是出現一個奇怪卻又普遍的現象，中低收入的人群買不起房而投資者擁有很多套房產。這正體現了我國房地產業結構配置的不合理，必須采取有效的優化措施，保證總供給結構和總需求結構的基本平衡。

（二）堅持國家的宏觀調控，縮小各地區房價差距

房地產宏觀調控是國家以經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產市場進行指導、監督、調節和控制，以實現房地產市場總供給和總需求的基本平衡、供給結構和需求結構的整體優化的管理活動[5]。在堅持國家對房地產業的宏觀調控時，也要積極履行控制房價和調節房價的職能。尊重現階段我國房價的發展趨勢，用科學的方法調整各地區之間的房價，熨平房地產周期大的波動，最好的做法是完善房地產開發、投資和銷售等市場監管體系，加強對房地產業的監管，合理調整各地區之間的房價，對熱點城市和城市中心地段過高的房價實行打壓，適當提升三線城市和城市郊區地段過低的房價，縮小房價間的差距，保證房地產業平穩發展。

（三）在新常態的市場環境下，采取房地產投資風險的防范策略

房地產企業可以將投資分散到不同的區域，以避免某一特定地區經濟不景氣對房地產企業經營帶來的影響，從而降低風險?；蛘叽_定一個合理的時間間隔將房地產買賣分開也可以避免市場變化帶來的損失。也可以投資種類分散，各類房地產的投資風險大小不一，收益也不盡相同，可以降低房地產企業的整體風險。對于房地產投資者來說，購買保險是極其重要的，它是遷移或減少風險的路徑之一。還可以采用聯合策略讓很多房地產經營企業團結起來，共同投資房地產項目，利益和風險共享共擔，最大程度上發揮各自的優勢，減輕獨自經營所要承擔的風險。

（四）限制房地產業對自然環境的污染，增加對環境保護的措施

隨著我國房地產業的高速發展，其對自然環境造成了不可逆轉的傷害。根據相關數據顯示，房地產業用于建筑生產的能源消耗占我國總能源消耗的三分之一有余，不僅如此，能源浪費、耕地銳減和綠化消失等問題依舊沒有太大的改善。因此要改善環境問題，不僅需要國家的政策調控，更需要房地產企業采取更多措施來降低能耗減少排放。我國房地產業和建筑業發展的必然方向是發展綠色建筑，既能推動國民經濟的平穩快速發展，也能降低能耗減少對自然環境的破壞，營造出一個和諧健康綠色的房地產企業。我國綠色建筑材料行業蘊含著巨大的待開發的潛在市場，政府需要積極發掘，投入大量的科學技術，加大宣傳力度以吸納人才，積極推動綠色建材的完善和發展，填補科技上的空白，才能使其經濟效益取得最大化。

五.結語

房地產業的健康平穩發展關乎我國經濟發展、國計民生，房地產行業應當與時俱進，順應我國新常態的發展趨勢，大力促進我國經濟平穩健康協調發展。在新常態的宏觀環境下，我國房地產業與國民經濟的發展密不可分，應堅持國家的宏觀調控，積極穩定國內市場，努力開拓國際市場；優化我國房地產業的結構，保證供需的基本平衡；并且要制定切實可行的投資決策和經營戰略，完善風險管理體系，讓房地產業面臨的風險降到最低；同時要嚴厲限制污染、改善環境，不能以破壞環境作為房地產業發展的代價。希望通過我們的努力，能讓房地產業在新常態下越來越好。

作者:王 冠 孫 琦 趙略成 單位:大連財經學院

參考文獻：

[1]“新常態”表述中的“新”和“常”.中國新聞網

[2]首次系統闡述“新常態”.新華網

[3]“新常態”成為治國理念的7個月之旅.亞太日報

[4]蘇婷婷．我國城市房地產業相關問題及法律對策研究［D］．長沙:湖南師范大學，2008．

[5]李嬌.房地產宏觀調控政策運行過程中主題行為偏差評價研究[F].重慶大學，2011.