試議中國經濟對房地產化的專業

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一、中國經濟房地產化的判斷

目前，學界對經濟房地產化的界定還沒有達成統一的標準。事實上，“房地產化“的詞匯并不是嚴格意義上的經濟術語，更多是出現在報刊上的口語表述。從以往對中國經濟現狀的分析中，可以大致勾勒出經濟房地產化的通俗含義。所謂經濟的房地產化，從狹義上理解，就是一個國家的經濟發展過程中，過分依賴于“房地產”產業。經濟增長的構成中，房地產業占據絕大比重；沒有房地產業，這個國家的經濟增長將大幅縮水。從廣義上理解，經濟的房地產化被看作是，一個國家的經濟增長和發展不得不嚴重依靠房地產行業以及與房地產業相關的諸多行業，整個經濟是圍繞著房地產業展開的。各級政府的收入都嚴重依賴于房地產，地方政府也主要是依靠買賣土地帶動本地經濟增長。而房地產業的發展牽動整個國內經濟，政府對房地產業的任何有效調控都將影響整個經濟的發展進程，無論地方還是國家，似乎都被房地產行業所控制。作為解決普通民眾“衣食住行”中“住”的環節，房地產業無論在什么時候，對一個國家的經濟發展而言，都是至關重要的。這也意味著，任何國家經濟發展的同時必須大力發展房地產業。但如果一個國家的房地產業的發展演變成為經濟的“房地產化”，最后只會導致弊大于利。當前中國經濟有沒有出現房地產化現象呢？2011年，中國的GDP達到472881億元，與此同時，全國各地建筑業總產值達到117059億元，占比高達近25%，建筑業附加值為22071億元，占建筑業的比值為20%左右（表1）。數據清晰顯示，房地產業絕對是中國的最大產業。盡管房地產業不僅包括建筑業這樣的第二產業，還包括為房地產業提供服務的第三產業，但相比美國最大產業為醫療衛生產業而言，房地產業占比過高制約了中國產業向更高級別的轉化。

除了產業比重過高以外，房地產業還通過國家土地政策、金融政策等相關領域嚴重地影響到經濟的其他方面。一個最明顯的地方在于，房地產由于存在暴利現象，它引導社會資金紛紛流向該行業，造成其他產業資金緊張，尤其是那些能夠推動技術進步與產業結構升級的相關產業。2012年，非官方的胡潤財富排名榜顯示：內地前100名的億萬富豪，有一半以上從事的是房地產業，而多達萬名億萬富翁也多從事房地產或者與房地產相關的產業。這說明，短短十幾年時間里，國內資金主要流向了中國房地產市場，伴隨商品房價格的快速飚升，整個社會財富短時間內向少數人聚集。更為重要的是，由于房價的快速攀升，中國居民不得不壓縮消費，使得國內需求嚴重萎縮，消費推動經濟增長的驅動力失效。居民消費比例的下降實際上使多數人無法分享到經濟增長的成果，貧富差距逐漸增大，金融體系的風險快速增加。綜上所述，中國經濟房地產化的現象已經非常明顯。不僅整個中國經濟“房地產化”，而且整個中國社會核心價值也“房地產化”了，核心價值全面扭曲。

二、房地產業制約了結構調整

（一）房地產業的投資性質

當前中國經濟結構不合理的突出表現是消費比例過低，投資比例過高。數據顯示，2012年國內居民消費占GDP之比為35%，與改革開放后消費占比的最高值相比，下降了近15%。與此同時，以美國為首的發達國家，居民消費占GDP之比高達70%左右。即使是20年來經濟持續低迷的日本，其居民消費占比也在50%以上。與消費占比過低相反，中國投資比例相對過高。這是因為中國經濟體制改革過程中，從計劃經濟向市場經濟轉型當中，政府對經濟的介入經歷過U型態勢，特別是實行住房制度改革以來，當政府作為土地的唯一供應方以后，政府作為經濟參與者的角色在國民經濟增長中發揮了重要的作用，這勢必使得投資驅動型的經濟增長成為各級政府的首選。但由于投資驅動的經濟增長方式已經到了非改變不可的地步，放棄經濟增長主要通過投資拉動的方式，已經成為社會各界的共識，而增加國內消費水平就成為中國當前轉變經濟增長方式的主要途徑。但房地產業本身是投資性質的產業。

首先，在國民經濟核算體系中，住房消費不是作為消費項而是投資項，所以房地產業的大力發展實際意味著投資的增加，房地產業發展得越快，投資增加得越快，致使投資驅動型的經濟增長得以延續。其次，房地產業中的建筑業屬于第二產業，盡管房地產業還包括建筑設計、中介服務等第三產業，但整個房地產業的主要部分仍然是第二產業。建筑業的產業鏈相對較長，從基礎的鋼材、水泥到裝飾材料、家具等，但這些長產業鏈中的產業幾乎都是高投入、高能耗的行業。換句話說，房地產業越發展，這些上下游產業勢必增加更多的投資以銜接房地產業的發展，從而延續投資驅動的增長方式。

（二）房地產業的技術性質

除了投資性質以外，房地產業的技術性質也決定了產業升級的困難。從目前現有房地產業的公司規模來看，雖然近10年涌現出一批龍頭企業，但相比而言，這些公司的規模仍然較小。以萬科為例，截至2012年，公司的總資產不到3800億元，而負債近達3000億元，而美國一些地產商的資產規模高達幾萬億美元。這使得中國的房地產建筑開發基本還延續著比較傳統的生產模式，房地產業的產業化還處于剛剛起步的階段。數據顯示，中國各地的房地產開發仍然處于一種無序競爭的狀態。通常的表現形式是，只要在當地具有人脈資源的優勢，非專業人都可以搭起“草臺”班子成立房地產項目公司（葉檀，2012）。這一方面說明房地產業的建筑門檻比較低，另一方面也說明這個行業并不需要很高的技術水平與科技含量。

這種現象造成的后果是，中國房地產業的繁榮并不是朝著質量更高、成本更低的方向前進，相反，還是延續著“游擊小分隊”的形式在中國遍地開花。有學者指出，雖然經過近10年的發展，房地產業產業化、專業化的步伐仍然步履維艱，目前的房地產業越來越接近“小農經濟”。很顯然，房地產行業盡管是一個資金密集型的行業，但從它的技術特征看仍然屬于傳統產業。在房地產業中，除了設計環節蘊含著比較高的科技水平、需要非常專業的技術人員參與外，其他諸如施工、管理環節只需要簡單勞動力就可以勝任?，F實看，農民工是建筑工人的絕對主力。另外，傳統產業所具備的一些特征，房地產業同樣存在。傳統產業一個最典型的特征是，在沒有持續先進技術引入的條件下，其平均利潤率必定持續下降。同樣，房地產業作為成熟的行業，其所要求的技術、設計等都已經非常成熟，這使得房地產投資的邊際收益將持續下降。但因為這個行業仍然存在利潤，因此房地產投資實際上是朝著邊際收益下降的階段進行，其對國家產業升級與結構調整的阻礙是顯而易見的。

（三）房地產業的發展與城市基礎設施建設的關系

眾所周知，房地產的基本功能是提供居住、交易的場所，盡管存在投資功能，但房地產的保值升值離不開房地產的周邊環境與配套設施，其中主要包括供水、燃氣、集中供熱、公共交通、道路橋梁、排水、污水處理、園林綠化、市容環境衛生等項目。因此，只有投資這些項目才可能改善城市居住環境，進而提高房產的價值。有證據顯示，從1989年到2008年的20年里，中國在城市市政公用設施建設固定資產方面的投資增長超過65倍。不僅10倍于同期GDP的增長（同期GDP增長為6.3倍），也遠高于同期財政的增長（同期財政增長為26倍）和全社會固定資產投資的增長（同期全社會固定資產投資增長為36倍）。相對于65倍的城市公用基礎設施投資增長，房產價格20、30倍的上漲完全在合理范圍內。當然，城市面積的擴大會導致單位面積上平均投資的稀釋，但另一方面固定資產的投資有累積效應。因此，盡管沒有經過嚴格的計算，筆者仍然相信市政基礎設施建設投入的巨幅提升，能夠基本解釋中國房價的持續上漲。從具體年份來看，城市公用基礎設施增長最快的時期，是1991—2003年，其中尤以1991—1993年這三年為最高，1992年增幅達84%。但在2004年，僅增長6.7%，14年來第一次低于同年GDP增長率。

既然中國經濟的“房地產化”現象很明顯，且房地產化肯定阻礙了一個國家的結構調整與產業升級，那么中國經濟的去房地產化就勢在必行。去房地產化并不代表不蓋房子，政府現在每年都在加大保障房的建設就是證明。去房地產化的核心是消除房地產是拉動經濟增長主要助力的思維，從經濟的大局而言，去房地產化實際就是改變經濟增長主要依賴投資的思維模式，實現經濟增長依賴消費、投資、出口的均衡模式，尤其是應該把消費作為經濟增長的最主要動力，實現經濟增長依托于增加居民收入與產業升級的軌道上來。產業升級基礎上的去房地產化，必須把房地產業回歸到一個正常的行業，跟汽車、通訊、醫療等其他行業一樣，是國民經濟的一部分。既不要忽略它，也不要拔高它。要達到這種狀態，必須做到以下幾點：一是加大社會保障力度，減少政府對經濟的直接參與程度。減少政府直接投資的比例，把政府直接投資轉換成社會保障支出，加大政府轉移支付的力度，減少政府對投資稅收優惠以及銀行貸款利率優惠等政策，減輕政府對土地財政的過度依賴。在國民收入的再分配中適當減少政府收入的比例，讓居民可支配收入增速高于GDP增速、居民所得收入比重增加，福利會提高。

從而讓居民擁有更多的可支配收入，并且能獲得較好的社會保障，那么居民的消費需求才能切實地轉化為現實的購買力，從而真正地拉動內需，促進中國經濟的發展。如果出現經濟增長速度放緩的跡象，政府不要顧慮經濟增長速度的放慢而加大宏觀調控以刺激經濟的力度，此時正好是經濟結構調整的大好時機。只要經濟保持持續增長，必要的增速放慢并不會影響總體經濟的數量，相反卻可能提高經濟增長的質量。切莫因為不斷地刺激經濟增長，實行過度寬松的貨幣政策及積極的財政政策，一旦政策失效，就可能陷入更加棘手的滯脹狀態。二是為彌補去房地產化所帶來的需求不足的問題，可以切實地推動城鎮化來拉動內需。在中國進一步推動城鎮化的過程中，政府要想方設法加大對城鎮市政基礎設施建設的投入，包括對交通設施、城市綠化建設、污水處理、垃圾處理等項目的投入，提高城市生活的品位，從而吸引廣大的農村居民進駐城鎮，使城鎮化的推動更為順利。城鎮化的實現，將能夠創造大量的就業崗位，進城農民在獲得相對穩定的收入和社會保障之后，將有望加大其消費比重，從而拉動內需。

而政府在基礎設施建設投入方面的資金短缺問題，可以通過引入民間資金等方式予以解決。當前一些省市正在大力進行新區開發，例如廣東南沙新區、天津濱海新區等，務必在一開始就做好基礎設施建設的科學規劃，否則以后再行更改，要么難度非常大，要么成本非常高。三是拓寬民間資金的投資渠道。中國房地產行業一直火爆的一個重要原因，就是大量的民間資金找不到合適的投資渠道，因而在房地產市場基本“只漲不跌”的情況下，大量地涌入了房地產市場，進行房地產開發，或者直接參與炒房、炒地，使房地產市場的暴利得以維持。拓寬民間資金的投資渠道，可以考慮進一步放寬政府部門在一些領域對于民間資金的限制，打破資金壟斷，為民間資金的運用松閘。進一步加大對資本市場的監管，切實保護投資人的合法權益，為民間資金運用保駕護航。

作者：陳家干王世杰單位：華僑大學經濟與金融學院廣東金融學院