我國房地產業研究論文

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住房是廣大人民的生活必需品，有人說“小康不小康，關鍵看住房?！笨梢姡》繂栴}直接關系到千家萬戶的生活水平，關系到老百姓的安居樂業，關系到社會公平和諧的實現。如今，雖然我國住房已經實現市場化,但是因為房地產業在我國起步晚，歷史短，發展過于迅速，在很多方面還存在著不同程度的問題，阻礙著這個行業的健康發展。因此，在房地產行業表面繁榮，房價持續攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且探討出有效地解決途徑，以促進中國房地產業健康的發展。

1當前中國房地產業存在問題

1.1土地供應環節不夠規范

1988年，國務院決定在全國城鎮試行土地使用權有償轉讓，定期出讓土地使用權。同年12月通過《土地管理法》的修改議案，規定“國家依法實行國有土地有償使用制度”。土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押。從此，土地使用權由無償劃撥轉為有償出讓，供應環節由政府操作。雖然土地出讓實現公開拍賣、招標或者掛牌的方式，是為了避免暗箱操作，實現公平、公開，透明操作，但是隨著成交土地價格不斷攀升，房地產產品的成本大大提高，房價大幅度上漲，我們不禁擔心，這樣下去如果土地價格不能得到合理的控制，對整個房地產業的影響將是非常大的。

有一組數據：“2007年全國土地出讓收入近13000億，”；“自04年河南省鄭州市農科路400余畝地塊以173萬每畝天價被思達金基投資組合拍得以后，歷經兩年醞釀，藍堡灣誕生，目前均價8500/m2，昔日‘地王’催生了今日‘房王’”；“鄭州‘地王’在2008年的第一拍被刷新，每畝約合633.2萬元，榮膺‘新地王’”;“2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點?！薄瓘倪@些數據中，我們不難看出隨著土地成交價格的不斷刷新，房價不斷攀高。如今的房地產業與“經濟增長”密切相關，大多數城市的經濟增長很大程度靠房地產拉動。經濟增長就是政績，決定地方官員烏紗帽大小。在中國，凡是與烏紗帽緊密相關的事情特別容易“火”，有些地區，政府賣地收入已經占到財政收入一半左右。1998年，中國各地方政府賣地收入為97億元，到2007年，這個數字魔術般地變成了13000億元。通過計算我們發現，土地費用占房地產價格20%～40%，政府稅費收入占30%～40%。總計起來，地方政府在房地產上的收入占整個房地產價格的50%～80%。這個數字可謂是驚人的，換句話說，老百姓買房子掏的錢很大一部分成了政府的經濟收入，成為了當地政府的GDP值中一個重要的組成部分，那么中國GDP總額在2007年增長了11.3%就不足為奇了。

1.2房地產開發過分依賴銀行貸款，資金來源結構單一

《2007房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.4》中指出，房地產企業的融資結構仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款、定金及預收款。其中預收款也間接地來自銀行貸款。不少購房者除首付房款20%外，其余80%可能都來自銀行。

據統計，目前銀行貸給房產行業的資金比例過大，而貸款比值在整個房地產總值中比例也過重，兩者均超過60%。這個數值是偏危險的。銀行給房地產行業的資金過大，會影響到其他行業的正常發展，而房地產商一半以上資金依靠貸款，一旦房地產行業熱度消退，銀行的虧空就會加速經濟泡沫的形成。

1.3房地產投資偏熱，行外資金比重增加

從福布斯100名排行榜上，近兩年，有50%以上的人與房地產有直接或間接的關系，可見房產業的利潤比較“可觀”。因此很多其他行業，比如聯想、深圳賽格、惠州TCL、創維、中谷糧油、廣東萬家樂、重汽集團、廣州日化龍頭企業立白集團、中國東方航空等企業都在涉足房地產。經濟學家楊帆教授曾在2004年提醒房地產業：一直被各界認為是利潤率較高的房地產業，2002年以來成為各種資金涌入的焦點，外來資金搞房地產、外行搞房地產的現象，應十分值得注意。大量的資金涌入地產市場，拉動了土地價格的飛速上漲。然而，大量熱錢集中于土地并沒有創造出應有的財富增值，反而限制了其它行業的金融支持。有些城市，超過50%的其他行業都轉而進入房地產行業投資。

1.4房地產供求的結構性矛盾突出

2006年以來，我國房地產市場出現局部過熱。而結構性矛盾成為房地產過熱的重要原因。一是商業用房投資大大高于住宅投資；二是高檔住宅供應過多,而中低價位住宅供應數量則大幅下降。這種錯位直接導致了商品房空置規模快速上升，從而加劇了總量的矛盾；三是社會保障型住宅數量有限，多數低收入家庭不能受益；四是投資者大量囤積新房，使得二手房源不能充分釋放，有效供給不足；五是城市改造過程中帶來的被動需求過多，也加劇了需求的增長帶來的房價上漲。

1.5消費者的理念有待更新

受中國傳統思想的影響，“居者有其屋”在許多人心中有根深蒂固的狹義性理解，“有其屋”變成了自有產權房，只有產權屬于自己的才算“有房”。其實，“居者有其屋”不等于“居者購其屋”。即使在發達國家和地區，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年輕人，過早的背上沉重的還貸壓力，不利于下一步個人事業的發展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未來發展的趨勢。

2面對以上問題，我們應該采取舉措，確保房地產業健康發展

2.1完善土地供應制度，嚴格監控土地增量供應環節

依法出讓土地是政府的職能之一，這個環節對整個房地產業影響巨大。

（1）合理控制土地價格。近幾年，出讓土地給政府帶來巨大的財政收入，有些城市出讓土地所帶來的收入占到總收入的一半以上。于是，有些缺乏長遠眼光的政府，急于得到眼前的利益，實現自己任期的政績，用高價拍賣土地來拉動GDP的巨大增長，促使房地產行業發展偏熱。為了避免投資過熱，政府應該合理的控制土地價格，引導房價，促進房地產健康發展，讓多數百姓能夠買得起住房。（2）減少住房開發過程中政府收費(稅)環節。在房地產行業的繁榮時期，土地供不應求。政府為了得到更多的收入，設置了名目繁多的收費項目，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收藍圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規劃設計費、人防費、文物勘測費、施工合同鑒證費、預算審核費、工程造價咨詢審核費、質量監督費、土壤氡氣檢測費、室內空氣檢測費、政府價格調整基金、勞務咨詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線只能隔閡竣工圖設計費、電力委托費等多達50余項，涉及25個部門，總計占房價的30～40%。數據顯示：“重慶市2007年房地產建筑兩項稅費收入400億，占到地稅收入的50.8%”；“四川省2007年房地產建筑稅費收入上升67%”；“北京東區國際公寓項目，土地成本在5000元左右，建筑成本在3500元左右，稅費大約在8000元左右，售價在2萬左右”因此減少政府收費環節，是勢在必行的。（3）避免土地供應環節中的貪污受賄現象。土地的稀缺性決定了它是一個賣方市場，這樣的市場很容易滋生貪污商業賄賂現象。有句話說，只要有選擇的機會，就很可能有貪污腐敗。近幾年來，全國各地查處的有關土地的貪污受賄案件比比皆是，造成惡劣的社會影響。因此，加強土地供應環節的監管，避免貪污腐敗現象對房地產行業的健康發展有著重要的意義。

2.2嚴格控制投入房地產行業的資金

（1）提高間接融資的門檻。國家在2007年全年共5次上調銀行存貸款利息，從金融政策上直接增加了企業的融資成本，這在一定程度上抑制了企業的貸款沖動。主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經濟持續健康發展提供穩定的貨幣、金融環境，提高進入房地產行業的資金門檻。負債率過高的房地產企業一旦資金鏈斷裂，將被無情地淘汰出這個市場。

（2）控制行外資金大量進入房地產行業。隨著房地產業的發展，其他行業的資金以直接投資或兼并、融資等形式進入房地產行業投資的比例逐年增加。雖然外行資金進入房地產業，在很多方面促進了房地產行業的發展，比如拓寬了房地產行業的融資渠道；增強了房地產行業的競爭，淘汰了一批實力差的企業；引入了先進的管理理念等等，但是我們不能被這些優點所迷惑。投資過熱所帶來的負面影響更加突出。大量資金投入到一個行業勢必導致原來的行業投入不足，投資過冷，因此，擾亂了正常的市場供求，容易引起更大的民生問題。2007年生活必備品價格上漲過快，從部分意義上來分析與房地產開發過熱有一定關系。

（3）嚴格控制外資進入中國房地產行業。近幾年來，外資除了通過直接購買國內的不動產或從事房地產開發之外，還通過向國內房地產開發企業融資的方式影響國內房地產市場。尤其是在國家采取緊縮的房地產信貸政策影響下，國內房地產公司紛紛轉向以境外融資的方式來解決資金短缺問題。在房地產價格不斷上漲的形勢下，國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅會對實體經濟帶來可怕后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期。因此我們應該加強對國外房地產投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內房地產；加強對外資房地產公司外債規模的管理。

2.3增加房地產投資中直接融資的比重

房地產開發商的開發資金依賴銀行貸款，給銀行帶來了巨大的壓力和風險，在未來的房地產發展中，我們應該探究一些行之有效的直接融資的形式來分解這份風險。

增加直接融資，可以改變房地產開發的高資金杠桿，防范金融銀行體系的風險。一些優秀的房地產企業通過上市實行股權融資，對一些高信譽等級的公司允許發行一些企業債券，或者發行“房地產投資信托基金（REITs）”。

關于REITs，中國人民銀行副行長吳曉靈對此發表了個人意見，她認為用公開發行收益憑證的方式設立REITs是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。房產商必須以股本融資為主要形式，才能更好解決風險與收益相匹配的問題。在房地產公開發行證券融資受制約情況下，這種私募方式的融資是值得探索的道路。

另外，在房地產信托投資基金模式下，房地產開發的錢證券化了，每個人都可以去買，老百姓多了一份投資渠道，發展商只是一個替基金打工者，賺錢大家一起分，這樣老百姓和開發商之間的關系就不再是完全對立的了。

2.4從住房供應環節入手，加強住房供應結構調整

重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都應把住房套型結構比例總體要求統籌分解到各具體區域，落實到各具體項目。編制年度用地計劃時，優先保證中低價位、中小戶型商品房、廉租房、經濟適用房等的土地供應，切實調整優化新建住房結構比例。另外，引導二手住房的釋放，增加住房的有效供給。

2.5正確引導消費者的住房需求

雖然身為開發商，萬科集團董事會主席王石仍然誠懇的建議大家40歲之前可以先租房。其理由是：“實際擁有房屋的好處是讓人有安心感；壞處是不動產，你想變賣它，你想轉換工作，往往因為擁有它而成為了你的包袱。所以沒有最后定型，還有抱負有理想的，在40歲之前還是租房為好?！睆牧硗庖粋€角度上講，房產消費的本質是享受較好的居住物質生活，倘若背上了沉重的還貸負擔，使得房產變成了沉重負擔，那就違背本意了。如果廣大的消費者在住房消費上能夠更理性一點，也會促進房地產的健康發展。

另外，如“國六條”中所說，一定要嚴格控制城市拆遷改造的速度，避免大量的被動性住房需求。

縱觀房地產行業，我們的目標似乎僅僅是滿足老百姓的住房需求。其實，房地產行業的健康發展的意義遠不止這些。在房地產行業繁榮，房價不斷攀升的同時，我們看到豬肉、雞蛋、蔬菜、食用油等生活必需品，以及其他的生產生活資料價格都在攀升。試想一下：在整個市場中流動的資金總額基本不變的情況下，大量資金被誤導入過熱的行業，那么很多其他的行業就會缺資金。當各地政府通過出讓土地獲取了大量的“GDP”的時候，他們沒有及時發現豬瘟開始蔓延，面對豬瘟無能為力的養豬企業家們只好抽出資金開始投入各地方的股市或者樓市。可見，國民經濟各行各業的發展都有著密切的關聯，樓市的火熱造成其他很多行業的投資環境惡化，而反過來其他行業投資環境的惡化又加劇房地產業的過熱。

因此，綜合以上研究來看，促進房地產行業的健康發展有著更加深遠的意義，為了實現建設社會主義和諧社會的目標，我們有責任，有義務引導房地產行業健康有序地發展。